문서번호	도시관리과-6935
결재일자	2023. 7. 4.
공개여부	부분공개(5)
방침번호	행정2부시장 제166호

						시 민
주무관	도시관리계획팀장		도시관리과장		도시계획국장		행정2부시장
정제국	소영신		하대근		조남준		전결 07/04
							유창수
협 조
	건축기획과장					代박신규
	도시공간기획담당관					김창규

용산전자상가 일대 지구단위계획 수립 방안 보고

2023. 06.

도시계획국

(도시관리과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
일반사항
정책일반	◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등)	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검	■	□
	◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까?	■	□
	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등)	■	□
약자와의 동행
목적	◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가?	□	■
	◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가?	□	■	주거/생계/의료/교육/기타
	◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도)	□	■	단순지원/ 사다리지원
	◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가?	□	■
계획수립	◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가?	■	□
집행·홍보	◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등)	■	□
	◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가?	■	□	보도자료 배포
평가·환류	◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가?	□	■

용산전자상가 일대 지구단위계획 수립 방안 보고

도시관리과장:하대근☎2133-8370 도시관리계획팀장:소영신☎8379 담당:정제국☎8380

용산국제업무지구-용산전자상가 연계전략 실현을 위한 용산전자상가 지구단위계획 수립 방안에 대해 보고 드림

Ⅰ		추진개요

□ 추진목적

ㅇ 용산전자상가의 산업기반을 활용하여 미래 서울의 먹거리 창출하는 혁신 산업공간 조성

- 시장공약(’21.2.) : 용산전자상가, 아시아의 실리콘밸리로 육성

ㅇ 용산국제업무지구와 공동의 상승효과를 기대할 수 있는 개발전략 및 기능적 ․ 공간적 연계방안 마련

- 용산국제업무지구 개발계획(’22.7.) : 정비창 부지 개발구상 발표

□ 추진경위

ㅇ '21.05. 용산지구단위계획 재정비(안) 열람공고

ㅇ '21.10. 연계전략 마련 용역 착수

	<용역 개요>
□ 용 역 명 : 용산국제업무지구-용산전자상가 일대 연계전략 마련 용역 □ 용역기간 : ’21. 10. ~ ’23. 1. (※용역사 : 미래이엔디) □ 소요예산 : 295백만원 ※’22.08. 업무이관 전략계획과→도시관리과

ㅇ '22.07. 용산국제업무지구 개발구상 발표

ㅇ '22.10.~’23.04. 총괄건축과 자문 및 관련 부서 협의

ㅇ '23.05. 연계전략 최종보고

- 국제업무지구- 용산전자상가 간 기능적, 공간적 지원 및 보완방안 마련

ㅇ '23.06.16. 연계전략 대외발표(보도자료 배포)

Ⅱ		연계전략 주요내용

□ 계획목표

	< 전자상가 미래비젼 및 조성방향 >

□ 추진전략

ㅇ (일 자 리) 국제업무지구와 연계를 통해 신산업 혁신공간 육성

- ICT 기반의 신산업 육성을 위해 국제업무지구와 산업적 기능 연계

- 미래 신산업 기업 유치 및 벤처·창업 촉진을 위한 공간 조성

ㅇ (도시공간) 녹지공간 및 저층부 연계를 통해 열린 보행공간 조성

- 녹지보행 축 및 보행네트워크 연결을 통해 국제업무지구와 공간적 연계

- 녹지생태공간 50% 이상 실현 및 저층부 공간 통합 이용

ㅇ (주택공급) 직주근접을 실현하는 미래형 도심 복합주거 공급

-“용산일대 도심주택 공급”정책목표 공동 실현

- 신산업종사자 특성, 용산지역 수요를 고려한 다양한 유형·규모의 주택공급

< 용산전자상가 개발 구상도 >

Ⅲ		지구단위계획 수립 방안

□ 전자상가 일대 도시관리 수단 전환 : 도시계획시설 → 특별계획구역

ㅇ 건축물 소유 현황을 고려하여 특별계획구역 11개소 신설

- 구역내 창의적 개발 유도를 위해 필요한 경우 특별계획구역간 통합 허용

ㅇ 세부개발계획 수립시 해당 구역 도시계획시설 결정 변경

- 유통업무설비 : 해제 / 유수지 : 상부 조성계획 변경(주차장 → 공원)

□ 산업기반 마련을 위한 공공기여 기준 운영

ㅇ 新산업용도* 의무도입(연면적 30%)을 조건으로 공공기여 기준** 30% 완화

- 공공기여와 연계하여 미래 新산업 도입 및 기존 상인 재정착 기반 마련

* (신산업용도) 정보통신산업, 소프트웨어, 디지털콘텐츠, 연구개발업, 스타트업 등

** 도시계획시설 폐지·복합화에 따른 공공기여 기준안 개선(시설계획과-24877호, ’22.8.9.)

- 특별계획구역 별 공공기여 기준을 평균 27%에서 평균 18%로 완화

ㅇ 공공기여 계획 수립시 산업기반시설(공공임대상가 등) 우선 결정

- 저렴한 임대상가 제공 등 창업지원을 위한 산업기반 시설 우선 설치

< 특별계획구역 및 구역별 공공기여 계획 >

□ 혁신적 디자인 유도를 위한 특별건축구역 활성화

ㅇ 용산전자상가 일대 전체를 특별건축구역(디자인 자유규역) 지정

- 혁신적 디자인 건축물 유도를 위해 창의·혁신 디자인 용적률 체계 및 인센티브 항목 적용 허용

▸ 세부적인 사항은 주택정책실 특별건축구역 운영기준에 따름

- 정책적 목적에 따라 필요한 경우 특별계획구역 내 특별건축구역(디자인 자유구역) 지정 확대 검토

※ 용산전자상가 일대 및 여의도 금융중심 지구단위계획구역 우선 적용

ㅇ 특별건축구역 지정을 통한 건축규제 완화 적용

- 市건축위원회 심의를 통해 특별건축구역 지정을 통한 건폐율, 대지안의 공지, 조경 등 건축 제한에 대한 적극적 규제 완화

□ 직주혼합 실현을 위한 건축물 용도계획 도입

ㅇ 지상층 용적률의 50% 이내 주거용도 도입 허용

- 신산업 종사자의 주거 안정과 직주혼합 실현을 위한 주택 용도비율 결정

ㅇ 新산업용도 관리를 위한 지정용도 도입

- 공공기여 감면에 따른 의무면적(연면적의 30%)은 지정용도 운영

- 지정용도는 타용도 전환 방지를 위해 한국산업분류 상 세부업태로 관리

- 세부개발계획 주민 제안시 신산업 용도 도입방안 및 세부 운영계획서 징구

ㅇ 주거용 용도는 다른 용도와 층별 또는 동별로 구분하여 배치

층별 배치 예시	동별 배치 예시

< 건축물의 용도 배치 예시 >

□ 용도지역 이력 및 전략목표를 고려한 용적률 체계 마련

ㅇ 용도지역 상향 여부에 따라 상한용적률 차등 적용

- 도시계획시설 입지기준에 따라 용도지역 상향된 지역은 도시계획시설 폐지시 주거지역으로 환원후 상향된 지역으로 간주

용도지역	기준	허용	상한	비고
유지지역	600%	800%	1,600%
변경지역	250%	610%	800%	(국토계획법 외 완화 규정* 적용 시 최대 1,560%)

* 공개공지 초과조성, 친환경 건축물 인증, 특별건축구역(디자인 자유구역) 등

ㅇ 녹지공간 확충, 디자인 혁신 등 정책유도를 위한 인센티브 항목 운영

【상한용적률】

- (친환경건축물 인증) 녹색설계기준 등 관련 기준을 초과하여 설치시

▸ 국토계획법시행령 용도지역별 용적률 최대한도의 120% 이내 인센티브 제공

- (디자인 혁신) 특별건축구역(디자인 혁신구역) 지정시

▸ 창의·혁신 건축디자인 가이드라인에 따른 인센티브 제공(최대 110%p)

▸ 가이드라인 준수 여부는 도시건축디자인혁신위원회 검토(시건축위원회심의에서 최종 확정)

- (녹지공간 확충) 공개공지 의무면적 초과 설치시

▸ 허용용적률 × (의무면적을 초과하는 공개공지 면적 / 대지면적)

【허용용적률】

- (권장용도) 시설폐지에 따른 의무 기준(연면적의 30%) 초과 조성시 적용

▸ 세부개발계획 주민제안시 신산업 용도 도입방안 및 운영계획서 징구

- (입체보행데크) 건축물간 보행 연결을 위한 보행데크 설치시

▸ 도로 및 유수지 상부 연결을 위한 연결브릿지는 기부채납시 상한용적률 적용

< 용적률 인센티브 운영체계>

□ 주변부 스카이라인을 고려한 건축물 높이 관리

ㅇ 국제업무지구와 원효로변 저층주거지를 고려한 높이게획 수립

- 청파로 동측 : 120m / 청파로 서측 : 100m

ㅇ 도시건축공동위원회 심의를 통해 유연한 높이 기준 운영

- 디지인 특화, 개방형 녹지 확보 등을 위해 높이 변경이 필요한 경우 도시건축공동위원회 심의를 통해 완화 적용

< 용산 전자상가 일대 높이계획 >

□ 전자상가 일대 열린 녹지공간 조성

ㅇ 공공기여 계획과 연계하여 유수지 상부 공원화 조성

- 개발계획 수립시 인접 유수지 상부 조성계획 변경 : 주차장 → 공원

ㅇ 대지내 녹지공간 확보

- (개방형녹지) 공개공지, 조경, 전면공지 등 녹지공간 집적화

▸ 개방형녹지 의무기준 20% 초과 설치시 허용용적률 인센티브 제공(정비기본계획 준용)

- (입체녹지) 저층부 수직 구간 이상 벽면녹화를 통한 입체녹지 조성

▸ 저층구간 벽면적의 10% 이상 벽면녹화시 허용용적률 인센티브 제공

< 녹지생태공간 조성 개념도 >

□ 입체적 보행네트워크 구축을 위한 배치계획 마련

ㅇ 각 획지를 연결하는 보행데크 설치 위치 지정

- (의무) 단일소유 건축물 및 국제업무지구 연결 구간

- (권장) 청파로 및 용산유수지 인접 건축물 저층옥상간 연결

ㅇ 세부개발게획시 세부조성 계획 제출

- 세부개발계획 수립시 세부적인 설치 위치 및 설치계획, 조성후 운영에 필요한 점용허가 계획 등 제출

- 사업시기가 상이한 경우 후속 사업자가 일괄 설치

(선행사업자는 세부개발계획 수립시 설치계획 및 동의서 등 제출)

< 입체보행네트워크 계획 >

Ⅳ		행정사항

□ 용산지구단위계획 반영

ㅇ 방침 즉시 용산지구단위계획 재정비(안) 반영요청 : 서울시→용산구

ㅇ 용산지구단위계획 재정비 전 구역별 사업 추진시 주민제안을 통한 특별계획구역 지정 및 세부개발계획 수립 허용

□ 부서별 협조사항

구분	협조사항	비고
도시공간 기획담당관	용산전자상가 일대 도시건축디자인 혁신방안 적용 및 관련 절차 이행 협조
건축기획과	지구단위계획구역 내 특별건축구역 지정시 용적률 인센티브 체계 마련

□ 향후계획

ㅇ ’23.06. 용산지구단위계획 재정비계획 반영

ㅇ ’23.12. 도시건축공동위원심의 및 결정고시

붙임문서 : 용산국제업무지구-용산전자상가 일대 연계전략 1부.  끝.