문서번호	공공주택과-5677
결재일자	2023. 5. 11.
공개여부	부분공개(7)
방침번호	행정2부시장 제120호

						시 민
주무관	공공주택행정팀장		공공주택과장		주택공급기획관		주택정책실장	행정2부시장
이종인	곽금영		안중욱		김승원		한병용	05/11
								유창수
협 조
	도시계획과장					김용학
	공공주택정책팀장					이화섭

공급 확대·품질 고급화를 위한

공공주택 매입업무 처리기준 개선 계획

2023. 5.

주 택 정 책 실

(공공주택과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
일반사항
정책일반	◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등)	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검	■	□
	◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까?	■	□
	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등)	■	□
약자와의 동행
목적	◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가?	■	□	주거약자
	◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가?	■	□	주거부야
	◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도)	■	□	사다리지원
	◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가?	■	□
계획수립	◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가?	■	□
집행·홍보	◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등)	■	□
	◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가?	■	□
평가·환류	◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가?	■	□

공급 확대·품질 고급화를 위한

공공주택 매입업무 처리기준 개선 계획

재건축 등 용적률 완화로 건립되는 공공주택의 매입업무 처리기준을 수요자 중심으로 개선하여 공급을 확대하고 품질 고급화로 무주택 서민의 주거안정에 기여 하고자 함.

Ⅰ		추 진 배 경

□ 공공주택 공급 확대를 위해 용적률 완화제도 적극 활용

○ 민간은 용적율 상향(사업성 UP) / 공공은 임대주택 공급 확대(주거안정 UP)

○ 낮은 인수가격, 분양-임대간 완전한 소셜믹스, 국비보조금 지원 등 장점

□ 공급 유도를 위해 수요자 중심의 매입업무 기준 정비 필요

○ 용적률 완화에 따른 공공주택 건설은 시행자 선택사항으로 수요자 중심의 개선 필요

○ 공공주택 건설 관련 법령 개정 및 방침 변경 등을 반영한 매입기준 정비

□ 서울형 고품질 공공주택을 위한 빌트인(Built-in) 설치 필요

○ 신축아파트의 경우 시스템에어컨, 붙박이장 등은 필수품목이나 매입비 산정기준이 없어 설치되지 않아 임차인 불편사항 발생

Ⅱ		매입기준 연혁 및 현황

□ 매입기준 개정 연혁

○ ‘07.03 : 「재건축 임대주택」매입 및 공급 업무처리지침 제정

○ ‘09.09 : 「재건축 소형주택」매입업무 처리지침 개정

- 재건축 임대주택 의무건설 폐지→재건축 소형주택 신설

○ ‘11.03 : 역세권 민간시프트 매입업무 처리기준 제정

- 역세권 민간시프트 공급확대 방안에 따라 공통적인 기준 마련

○ ‘12.07 : 재건축 소형주택 매입비 산정방법 개선

- 관리사무소, 노인정 등 부대시설은 매입비 산정에서 제외

○ ‘13.07 : 개봉1주택 재건축소형주택 매입 가산항목 산정 개선

- 발코니 새시면적 기준 변경(새시면적→공급면적)

○ ‘15.03 : 소형주택(재건축, 역세권, 민영 등) 매입업무 처리기준 정비계획(현행)

- 재건축 소형주택, 역세권 민영 등 사업유형별 통합기준 마련

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Ⅲ		추진방향 및 체계

공급 확대·품질 고급화를 위한 공공주택 매입업무 처리기준 개선
수요자 중심의 업무개선		빌트인 설치 신규도입		관계법령 등 개정반영
□ 수요자 중심의 매입업무 개선으로 공급확대 기반 마련		□ 빌트인 가전·가구 설치로 품질 고급화		□ 관계법령 개정 □ 표준건축비 인상 반영

Ⅳ		매입업무 기준 개선 계획

1		수요자 중심의 매입업무 개선

□ 개선방향

○ 매입절차 간소화 등 수요자 불편사항 개선과 운영상 문제점 보완

○ 준주거지역 용적률 완화 공공주택 활성화를 위한 자치구 협업 강화

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□ 주요 개선내용

(수요자 불편사항 개선)

○ 사업시행자가 구청에 제출해야 할 서류 및 절차 간소화

- 매매계약 체결시 제출서류 : 9종→5종

- 매입비 지급 요청시 제출서류 : 3종→1종

- 소유권이전등기 절차 간소화 : 구청경유 폐지

현 행	개 선	비 고
□ 매매계약 체결 제출서류 (9종)	(5종)
공정확인서(감리확인) 매입가격 산출검토서 및 근거자료 마감제 리스트(동일시공) 시공보증 및 분양보증서 현장사진, 평면도, 배치도 등	현행유지	시·구청 보관 문서로 제출 불필요
주택 매매(매입) 계약서 사업시행인가(허가)서 관리처분계획인가서 동·호수 추첨 증빙서류	- 삭제 (구청장 확인제출)
□ 매입비 지급요청시 제출서류 (3종)	(1종)
- 건축공정 확인서 1부 - 공공주택 현황 사진 각 1부 - 공공주택 매매(매입) 계약서 1부	- 건축공정 확인서 1부 - 삭제 - 삭제	시 확인가능 서류로 불필요
□ 소유권 이전등기 절차 간소화	구청 경유 폐지
- 사업시행자가 소유권이전등기 대위신청시 신청서류 구청을 경유해서 시청에 제출	- 사업시행자가 서울시에 직접 제출	불필요한 경유로 시간소요

(운영상 문제점 보완)

○ 매매계약 시기 개선(건축공정 20%~ ⇒ 일반분양 입주자 모집공고를 하는 때)

- 매매계약이 70~80%이후에 체결되는 사례가 다수 발생하고 이로 인한 공공주택 임차인 입주도 늦어짐에 따라 공실 발생과 공가관리비 납부에 대한 조합측의 민원이 발생하고 있음

□ 공가관리비 : 매매계약서상 공공주택 입주 또는 소유권이전 등기 전에는

사업주체가 납부하고 그 이후에는 서울시(SH 위탁)납부함

- 매입시기를 일반분양 입주자 모집공고일로 개선하여 문제점을 개선하고자 함(재개발 임대주택 매입시기와 동일)

현 행	개 선
- 건축공정 20% 이후	- 최초 일반분양 입주자 모집공고를 하는때(후 분양이거나 모집공고가 늦어질 경우에는 건축공정 20% 이후)

○ 소셜믹스 강화를 위한 동·호수 추첨 절차 상세 안내

- 공공주택 추첨을 조합원분을 포함하여 추첨하고 추첨방법 등 안내

현 행	개 선
- 전자추첨 - 전산추첨으로 결정 ·일반분양주택과 사회혼합(소셜믹스) ·조합원분이 있을 경우 조합원에게 공급되고 남은 주택을 대상으로 함	- 전자 및 수기 추첨 - 추첨방법 상세설명 (조합원과 동시 추첨) - 추첨절차 상세 안내 (붙임 신·구 대조표 참조)

○ 품질 고급화를 위한 하자점검 강화

- 일반분양과 동일 설비 및 마감재 사용을 위한 점검 강화(2회→3회)

현 행	개 선
- 1차 점검 : 건축공정 80% - 2차 점검 : 입주자 사전 점검 시	- 1차 점검 : 골조공사 전(설계도면 점검) - 2차 점검 : 건축공정 70% - 3차 점검 : 준공 검사전(D-30)

(공급 활성화를 위한 자치구 협업 강화)

○ 준주거지역 공공주택 유도를 위해 자치구 건축심의시 공공주택 건설 심의(협조)

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2		빌트인(Built-in)가전·가구 설치 신규 도입

□ 매입기준 현황

○ 일반분양주택 유상 선택품목인 빌트인 가전·가구의 경우 매입비 산정기준이 없어 설치하고 있지 않음

- 발코니 확장비용은 지급하고 있고, 내부 마감재는 일반분양과 동일 시공

□ 빌트인 가전·가구 설치 필요성

○ 임대·분양 차별없는 고품격 공공주택을 위해 필수 빌트인 가전 등 설치 필요

○ 공공주택 입주 후 별도 시공 할 경우 배관공사 등 추가비용 발생

□ 빌트인 가전·가구 설치 계획

○ 기준품목(주거환경 변화, 평형 등 고려하여 추가·제외 가능)

구 분	품 목	단가(천원)	수량	비고
가구류	붙박이장	2,049	1	침실, 59㎡ 이상
가전류	시스템에어컨	3,887	2	침실,거실, 59㎡ 이상
		2,690	1	거실, 전용 32㎡ 이하
	가스쿡탑 또는 전기레인지	329	1	주방, 전체
	냉장고	656	1	전용 32㎡ 이하 권장
	세탁기	375	1	전용 32㎡ 이하 권장

※ 품목은 SH 고품질 공공주택 설계지침('22. 12. 30.), 가격은 최근 일반분양 옵션가격 참고

○ 설치비용 : 호당 약 4,050천원(전용 32㎡이하)∼6,265천원(전용 59㎡이상)

○ 예산항목 : 공공주택 매입비(자산취득비)

○ 설치 및 지급 : 공공주택 매매계약 체결시 사업시행자와 빌트인 품목을 협의 결정하고 건축비에 가산하여 매입비에 포함

○ 품목가격 : 일반분양 유상 선택품목 공고가격과 동일하게 적용

(단, 매입대상 평형이 일반분양에 없는 경우 등은 별도 산출액에 의함)

○ 적용시기 : 방침일 이후 계약신청분부터

(단, 방침일 이전에 체결된 건이라도 설치가 가능할 경우 사업시행자와 협의하여 변경계약 체결 가능)

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3		관련법령 개정에 따른 매입기준 정비

□ 관계법령 개정 현황

○ (기존)『주택법』제20조 및 동법 시행령 제37조

- 역세권 장기전세주택사업 및 역세권 활성화사업에 의한 공공주택건설

- 준주거지역 용적률 완화에 의한 공공주택건설 : 3년 연장('25. 3. 27.까지)

·「서울특별시 도시계획 조례」제55조 제22항('21. 12. 30. 개정)

○ (기존) □도시재정비 촉진을 위한 특별법』제31조 및 동법 시행령 제34조

○ (기존·개정)『도시 및 주거환경정비법』제54조, 제101조의5, 제101조의6

- '21.4.13(개정) : 용어 변경(소형주택→국민주택규모 주택),

공공재개발·재건축 공공주택 확보 신설(제101조의5,6)

○ (개정) ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제49조의2

- '21.10.19(개정) : 소규모 재개발사업 공공주택 확보 신설

○ (개정) ｢공공주택 특별법시행규칙｣ 제40조 공공건설임대주택 표준건축비 인상

※ 공공건설임대주택 표준건축비(2023.2.1. 국토부 고시 제2023-64호)

- 2016년 이후 표준건축비 현실화 : 인상률 9.8%

- 실 매입금액 인상폭(전용 59㎡기준) : 12,000만원 → 13,200만원

□ 주요 개선내용

○ 법령개정에 따른 적용법령, 대상사업, 관련내용 등 정비

○ 공공주택에 대한 용어 통일 : 공공임대주택(약칭 : 공공주택)

- 국민주택규모 주택 : 도시정비법(종전 : 소형주택), 소규모주택정비법

- 임대주택 : 주택법, 도시재정비법

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Ⅴ		행정사항

□ 수요자 맞춤형 홍보 및 자치구 등 협업 강화

○ 서울시 누리집에 '공공임대주택 매입' 홈페이지 개설

- 매입업무 기준 및 설명, 매입비 산정방식 및 관련법령, 조례 등 게시

○ 준주거지역 용적률 완화 공공주택 공급 활성화를 위한 조치계획

- 자치구에 건축심의시 공공주택 건설 여부를 심의 토록 협조 공문 시달

- 건축관련 유관 학·협회 및 회원에게 용적률 완화제도 홍보

□ 서울주택도시공사(SH) 위탁관리 철저

○ 개정된 기준에 따라 사전 점검 및 인수 절차 등 이행 철저

○ 공실 최소화를 위해 임대주택을 일반분양 주택과 동시에 입주할 수 있도록 사전준비 철저

○ 매매계약 체결이 늦어지는 경우에도 긴급 입주자 모집 등을 통해 공실 발생 최소화 조치 강구

붙임  1. 공공임대주택 매입업무 처리 기준(개정) 1부.

2. 공공주택 매입업무 기준 신.구 대조표 1부.

3. 공공임대주택 매입업무 추진 절차도 1부.

4. 공공임대주택 매매(분양) 계약서(표준) 1부. 끝.

참고		빌트인 품목 및 가격 조사

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