문서번호	건축기획과-11481
결재일자	2023. 5. 26.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

						시 민
주무관	건축계획팀장		건축기획과장		주택공급기획관		주택정책실장
엄주호	최홍규		박순규		김승원		05/26
							한병용
협 조
	건축설비팀장					김승환
	녹색건축팀장					박진국
	주무관					조미리

「서울특별시 건축위원회」

리모델링 소위원회 운영기준 세분화 계획

2023. 05.

주 택 정 책 실

(건축기획과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
일반사항
정책일반	◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등)	□	■
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검	□	■
	◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까?	□	■
	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등)	■	□
약자와의 동행
목적	◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가?	□	■
	◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가?	■	□
	◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도)	□	■
	◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가?	□	■
계획수립	◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가?	■	□
집행·홍보	◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등)	■	□
	◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가?	■	□
평가·환류	◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가?	■	□

「서울특별시 건축위원회」

리모델링 소위원회 운영기준 세분화 계획

리모델링이 쉬운 구조의 공동주택 촉진을 위해 운영하는 ‘리모델링이 쉬운 구조’심사시 점수기준이 불명확하여 이를 보완하여 객관적인 평가를 기하고자 함

Ⅰ		관 련 근 거

□ 건축법 제8조(리모델링에 대비한 특례 등) : 용적률, 높이제한, 일조를 1.2배 범위내 완화

□ 건축법시행령 제6조의5(리모델링이 쉬운 구조 등) : 세대가변성, 구조체와 설비 분리, 세대내부 가변성에 적합한 구조 여부 검토

□ 리모델링이 용이한 공동주택 기준 제6조(평가 및 승인)(국토부 고시 제2018-774호)

- 건축위원회에서 평가하여 점수 합계가 80점 이상일 경우 완화가능

- 전문 소위원회를 구성하여 적정성 여부 심의

□ 서울특별시 건축위원회 소위원회 운영방안 변경(건축기획과-20851호,2014.09.23.)

Ⅱ		현황

□ 완화요청사항 : 발코니 삭제길이 비율 완화, 우수디자인(용적률 인센티브) 적용, 인동거리 완화 등

□ 국토부 배점 기준

- 세대가변성(40) : 라멘구조(38~40), 무량판구조(33~37), 혼합구조(28~30)

- 구조체와 건축설비 분리(40) :
① 전용설비(배관배선 독립공간(18~20), 배관독립공간(13~17),
② 공용설비(점검구+예비샤프트(18~20), 점검구(13~17))

- 세대내부 가변성(20) : 내력벽 비율 10%미만(18~20), 10~40%(13~17), 40~70%(8~12)

Ⅲ		문 제 점

□ 국토교통부의 ‘리모델링이 용이한 공동주택 기준(제2018-774호)’에 명시된 평가기준(세대내부 벽, 혼합구조 등) 에 대한 명확한 정의가 부재하여 기준을 재해석하는 사례가 발생

- 세대내부 벽 산정시 발코니 부분 및 샤프트까지 포함하여 계산

· 발코니 확장 평면을 기준으로 산정한 사례

□ 평가점수 또한 일정 범위안에서 재량으로 부여할 수 있어 안건별 동일한 점수를 부여하는 것이 어려움으로 객관적인 평가 불가

- 동일 조건시에도 안건별 점수부여 상이

· 내력벽 비율이 높음에도 평가점수를 높게 부여한 사례

Ⅳ		개선방안

□ 평가항목별 기준 제시

① 세대가변성 기준

- 벽체의 일부분을 기둥으로 바꾸거나 부분적으로 보를 활용하는 구조

- 수직방향 통합을 위한 구조(보 등) 보강여부

- 수평방향 통합을 위해 세대간 벽에 기둥 사용여부

ex) 수직통합 예시도

수직통합전		수직통합 후
1층 평면도	▶	1층 평면도
2층 평면도	▶	2층 평면도

[그림] 벽․기둥 혼합식구조의 세대간 수직통합(원부분)

ex) 수평통합 예시도

․ 수평통합(전)

주호 : A,B

A, B의 평면도

▼

․ 수평통합(후)

통합개념도 C=A+B

통합후의 평면도 C=A+B

[그림] 벽․기둥 혼합식구조의 세대간 공간변화(통합)

② 세대내부 벽 산출방식

- 세대 내부 벽은 기준평면(비확장)을 기준으로 산출

- 샤프트 등 리모델링으로 인해 철거 불가능한 벽은 내부벽에 불포함

- 세대별 비율의 합을 총세대수로 나눈값을 기준으로 평가

□ 국토부 고시 기준 평가점수 내 단계별 점수 세분화

① 세대가변성(구조형식) : 40점

구분	배점 기준	내 용	평가 점수
가. 라멘구조	38-40	수평, 수직 방향 세대간 통합 가능	40
		수직 방향 세대간 통합가능	39
		수평 방향 세대간 통합가능	38
나. 무량판 구조(기둥식)	33-37	수평, 수직 방향 세대간 통합 가능	36-37
		수직 방향 세대간 통합가능	34-35
		수평 방향 세대간 통합가능	33
다. 혼합구조	28-30	수평, 수직 방향 세대간 통합 가능	30
		수직 방향 세대간 통합가능	29
		수평 방향 세대간 통합가능	28

※ 수직방향 세대간 통합가능 여부는 구조도서를 기준으로 평가

② 구조체와 건축설비 분리 : 40점

구분		배점기준	내 용	평가 점수
전용설비의 분리	가. 배관과 배선을 위한 세대내부에 독립공간 확보	18- 20	독립공간 확보 및 전용공간에서 구조체에 영향을 미치지 않고 점검, 청소, 보수, 교환, 갱신을 할 수 있음	20
			세대 분할 및 통합을 위한 별도 배관·배선공간 확보	19
			배관·배선의 수선 교체가 용이하도록 설계	18
	나.배관을 위한 세대내부에 독립공간 확보	13- 17	배관의 독립공간 확보 및 건식온돌 설치	16-17
			세대분할을 위한 별도 배관공간 설치	14-15
			배관의 수선 교체가 용이하도록 설계	13
공용설비의분리	가. 유지관리가 용이한 공용공간 또는 주동 외주부에 위치+예비샤프트 설치	18- 20	공용공간의 배관 배치계획 및 점검구, 예비샤프트(배관, 배선) 설치	19-20
			공용공간의 배관 배치계획 및 점검구, 예비샤프트(배관) 설치	18
	나. 유지관리가 용이한 공용공간 또는 주동 외주부에 설치	13- 17	공용배관과 배선이 벽, 바닥, 기둥, 보에 매설되지 않음	16-17
			공용배관과 배선이 벽, 바닥, 기둥, 보에 국부적으로 매설	13-15

③ 세대내부 가변성 : 20점

구분	배점기준	내 용	평가 점수
가. 세대내부 내력벽 및 기둥의 길이비율 10%미만	18-20	5% 이하	20
		6 ~ 7%	19
		8 ~ 9%	18
나. 세대내부 내력벽 및 기둥의 길이비율 10%이상 40%미만	13-17	10 ~ 15%	17
		16 ~ 21%	16
		22 ~ 27%	15
		28 ~ 33%	14
		34 ~ 39%	13
다. 세대내부 내력벽 및 기둥의 길이비율 40%이상 70%미만	8-12	40 ~ 45%	12
		46 ~ 51%	11
		52 ~ 57%	10
		58 ~ 63%	9
		64 ~ 69%	8

※ (단위세대별 내력벽 및 기둥의 길이비율 × 단위세대별 세대수)의 합 ÷ 총세대수

④ 친환경성 : 필수

구 분	내 용
소음기준 충족여부	주택건설기준등에 관한 규정 제9호(실내 45DB, 실외 65DB)
진동기준 충족여부	주택건설기준등에 관한 규정 제14호의2(210mm 이상 슬라브 계획)
실내공기질 기준 충족여부	건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 제11조제1항 (시간당 0.5회 이상)
에너지 절약 충족여부	건축물의 에너지절약 설계기준(EPI 65점 이상)
차음구조 충족여부	주택건설기준등에 관한 규정 제14호(경계벽 200mm 이상)
재활용 건축자재 활용계획	녹색건축물 조성 지원법, 재활용 건축자재 활용기준 (골조의 15%이상 재활용자재 활용)

Ⅴ		향후계획

□ `23.06.	평가점수 세분화 계획 공고

붙임	1. 리모델링이 용이한 공동주택 기준(국토부 고시문)

2. 주택건설기준등에 관한 규정

3. 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙

4. 건축물의 에너지절약 설계기준

5. 녹색건축물 조성 지원법 시행령

6. 리모델링이 쉬운 구조 공동주택 평가항목 체크리스트(안).  끝.