문서번호	주택정책지원센터-4233
결재일자	2023. 4. 24.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

		시 민
주무관	주택시장분석팀장	주택정책지원센터장
정은경	박현정	04/24
		정종대

-민간임대주택 활성화를 위한 신모델 개발-

임대사업자 및 주택전문가 간담회 결과 보고

2023. 04.

주택정책실

(주택정책지원센터)

-민간임대주택 활성화를 위한 신모델 개발-

임대사업자 및 주택전문가 간담회 결과 보고

주택정책지원센터장:정종대☎2133-7039 주태시장분석팀장 : 박현정☎7049 담당 : 정은경☎7022

민간임대주택 활성화 및 제도 개선방안 마련을 위해 전문가 자문회의를  개최하고 그 결과를 보고 드림

Ⅰ		회의개요

□ 1차 간담회

ㅇ 일    시 :  2023. 4. 17(월) 14:00~16:00

ㅇ 장    소 :  서소문2청사 14층 회의실

ㅇ 참 석 자

- 서 울 시(3) : 주택정책지원센터장, 주택시장분석팀장, 담당주무관

- 연 구 진(5) : ***********************************************************************

- 자문위원(9) : *****************************************************************************************

□ 2차 간담회

ㅇ 일    시 :  2023. 4. 18(화) 10:00~11:30

ㅇ 장    소 :  서소문2청사 14층 회의실

ㅇ 참 석 자

- 서 울 시(3) : 주택정책지원센터장, 주택시장분석팀장, 담당주무관

- 연 구 진(5) : ***********************************************************************

- 자문위원(4) : ****************************************************************************************

Ⅱ		주요 내용

□ 민간임대주택 현장 운영 관련

ㅇ 민간임대주택 관련 제도의 경직성으로 변화하는 시장상황에 대처가 어려움

- 최초 사업자가 사업내내 유지되어야 하고, HUG로부터 받은 대출의 경우에도 시장금리와 별개로 고정금리로 유지되며, 분양주택에 대한 자금으로는 사용할 수 없는 등 제한이 너무 많아 유동자금 확보와 운영에 유연성을 부여할 수가 없음

- 임대료인상률, 초기임대료 등도 시장상황에 따라 유동적일 필요가 있음

ㅇ 투자수익의 측면에서 수익률이 낮아 투자상품으로서의 가치가 낮음

- 종상향 프리미엄 등이 토지가에 선반영되는 등 원가가 높아 수익을 내기 힘든 구조임

- 분양주택은 분상제 제한, 초기 임대료 및 임대료 상승률 제한 등으로 매출도 크지않음

- 정책의 일관성 부족으로 정책변화에 대한 예측이 불가하고 위험관리에 어려움 상존

- 분양가가 떨어지고 있는 현 주택시장 상황에서 분양에도 어려움이 있을 것으로 예상

ㅇ 현 주택시장 상황에서 분양이익 실현도 어렵지만 출구전략 부족으로 임대기간 종료 이후에 대한 예측도 불가

- 현 상황에서 운영단계에서의 수익을 기대하기 어렵기 때문에 매각차익으로 수익을 보존하고자 하지만 분양가 하락, 미분양에 대한 대책 미비

- 임대에는 소형평형이 유리하지만 분양의 경우 중형 이상의 패밀리형이 선호되는 등 임대와 분양 시 시장이 원하는 유형에 괴리가 있음

- 민간임대주택은 임대 후 분양 시 기존 임차인의 계약연장 여부 등 불확실

ㅇ 운영자 입장에서 운영을 통한 수익실현은 어려움

- 임차인협회 활성화로 임대료 인상도 쉽지 않으며, 임차인들의 요구사항 등의 증가로 민원에 따른 분쟁도 함께 증가하는 상황

- 공급 시 요구되는 커뮤니티 시설 등에 대한 사용율이 낮지만 이들 시설에 대한 필수설치 요구로 초기비용 절감에도 어려움이 있음

□ 민간임대주택 정책 관련

ㅇ 임대주택 관련 정책의 잦은 변경으로 정책적 위험부담이 크고 예측이 불가

ㅇ 임대주택시장의 변화하는 트렌드에 빠르게 대처할 수 있는 유연한 방식의 제도 도입 필요

- 노인가구의 증대에 따른 노년층 대상의 주거수요 증가에 대한 반영

- 점점 증가하는 투룸이상의 패밀리 타입의 주거유형 적극 수용

- 임차인, 임대조건, 임대기간 등을 다양하게 적용할 필요가 있음

ㅇ 매입임대사업자에 대한 혜택도 함께 고려되어야 건설형 임대사업과의 순환      적인 생태계 조성으로 민간임대시장을 넓히는 계기로 만들 수 있음

- 최초 임대사업자가 사업 중간에 빠져나올 수 있는 출구전략도 필요

- 부분분양 혹은 매매가 가능해야하고, 분양에 유리한 리모델링 지원도 필요

- 공공 매입 임대주택이 산발적으로 위치하기때문에 통매입이나 분양이 어려운         부분이 있음.

ㅇ 주택도시기금 등의 주택기금에서의 출자융자 보증사업 등 필요

ㅇ 최초 임대료 제한, 인상률 제한 등에 대한 대책으로 임대료책정위원회와       같은 공익기구 설치로 공공성을 담보하는 동시에 임대부문에 유연성 부여

- 점점 증가하는 입주자 민원으로 임대주택 운영관리비용도 증가하는 추세임

ㅇ 임대주택의 주거사다리 역할은 현저히 줄어들고 있는 상황임

- 주택가가 가구수입대비 현저히 높은 현 주택시장 상황에서 임대주택의                자가 보유를 위한 징검다리 역할은 점점 줄어드는 추세이므로, 그보다는 장기적인       임대주택 역할에 더 주안점을 두어야 함

Ⅲ		자문 결과

□ 정책 지원관련

ㅇ 정책적 일관성 확보를 통한 정책적 위험요소 제거

- 정권별 정책방향 바뀌더라도 건전한 임대사업자의 경우 최초 정책의 지속적용 필요

ㅇ 시장에 부응할 수 있는 탄력적인 민간임대주택 상품 도입 필요

- 임대료 제한이 있는 주택과 없는 주택의 혼합형, 임대기간의 다양화 등

ㅇ 전체 민간임대주택시장의 활성화 속에서 저렴주택의 확보 필요

- 현재 대부분의 민간임대주택사업은 리츠 등의 투자유인책 부족, 우선은 전체         시장의 크기를 키우는 것이 중요함

ㅇ 민간임대주택을 관리할 수 있는 의사결정 기구로서의 거버넌스 필요

- 임대인과 임차인의 다양한 갈등 중재를 위한 공공적인 거버넌스 필요(가격조정       위원회에서 임대료 인상률 협의, 임대주택의 유지보수 가이드라인 마련 등)

□ 공급자 지원관련

ㅇ(임대료) 수익성 확보를 위해 초기임대료와 임대료인상률 규제의 유연성        필요. 적정 임대료는 지속가능성에까지 영향줄 수 있음

ㅇ(택지지원) 정비사업과 연계하여 상가용적률에 임대주택 건설하도록 유도,

모아주택과 연계하여 공급하는 것도 좋은 방법

ㅇ(자금지원) 임대주택 건설 시 주택도시기금 출자를 통한 자금지원

ㅇ(세제지원) 양도세·취득세 감면으로 개인토지의 공급, 최초공급자의 적정      매각차익 확보유도

- 국세를 제외하고서라도 지방세 감면방안 마련 필요

- 적정 임대주택 면적(2~3인 가구, 40~60㎡)에 더 많은 세제혜택 필요

ㅇ(출구전략) 건설형 임대주택 공급자의 출구전략의 일부가 될 수 있도록       매입임대 사업자에 대한 세제혜택 복원 고려 필요

□ 수요자 지원관련

ㅇ 다양한 유형의 임대주택 수요자의 타겟팅 필요

- 노인주택, 2~3인 가구를 위한 중산층 주택, 고급 임대주택 등

ㅇ 특정 임대주택 수요자의 경우에는 공공의 지원필요

- 노인주택중 80세 이상 고연령자의 경우에 공공의 케어 시스템과 연계해야 함

Ⅳ		행정 사항

□ 소요예산

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□ 향후계획

ㅇ  ’23. 4월 : 서울시 담당부서 ~ 연구팀 워크숍

ㅇ  ’23. 6월 : 용역 중간 보고회 개최