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(경유)
제목	[민원답변] 서울시 전월세종합지원센터

안녕하십니까?

귀하께서 응답소를 통해 접수한 민원*********************은“임대차상담을 받으시면서 충분한 상담을 받지 못하신 점”에 대한 것으로 이해됩니다. 귀하의 민원사항에 대하여 답변드리겠습니다.

먼저, 서울시 전월세종합지원센터에서는 외부 전문가(변호사, 법무사, 중개사)께서 상담하고 있는데, 전문가마다 분야가 달라 상담 중 충분한 상담이 되지 못하는 점 널리 이해하여 주시기를 부탁드리며, 귀하의 의견을 참고하여 앞으로 만족스러운 상담이 될 수 있도록 노력 하겠습니다.

이하에서는 귀하께서 민원을 통해 궁금해 하시는 사안에 대해 답변드리겠습니다.

1. 묵시적 갱신이 된 경우 전과 동일한 조건으로 2년간 다시 임대차되므로 (주택임대차보호법 제6조) 반드시 계약서를 작성하여하는 것은 아닙니다.

그리고 계약서를 작성하더라도 특약으로 묵시적 갱신에 의한 계약임을 표시하면, 법률에 규정된 묵시적 갱신의 효력을 인정받을 수 있습니다

2. 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인 등을 담당 관청(구청)에 신고 또는 변경신고하여야 합니다(민간임대주택에 관한 특별법 제46조 제1항). 따라서 임대인의 표준계약서 작성 요구에 대하여 귀하는 그 계약서를 면밀히 검토하여 사실과 다른 경우(묵시적 갱신이 되었는데, 계약갱신요구한 것으로 기재된 경우 등)에는 계약서 내용의 변경을 요구하고, 관철되지 않을 경우 계약서 날인을 거절할 수 있을 것입니다.

3. 주택을 인도받아 점유하고, 주민등록을 전입하면 그 다음날부터 대항력이 발생하고, 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조, 제3조의2).

그리고 재계약을 하면서 신규계약서를 작성한 경우에는 변경된 내용에 따라 새로 작성된 주택임대차계약증서에 확정일자를 받더라도, 변경 전 주택임대차계약증서에 부여받은 확정일자의 효력(우선변제권)은 그대로 유지되며(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결 참조), 임대차 기간의 연장과 보증금의 증액을 위해 새로이 작성한 계약서는 그 부분에 대하여 효력을 가집니다.

이상 답변을 마치겠습니다. 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 신동칠 주무관(☎02-2133-1200)에게 연락해주시기 바랍니다. 감사합니다. 끝.

주무관	신동칠		주택금융지원팀장	김중헌		주택정책과장	04/07
공병엽
협조자	주무관	정소영
시행	주택정책과-6335	(	2023. 4. 7.	)	접수		(		)
우	04515	서울특별시 중구 덕수궁길 15, 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동)	/	http://www.seoul.go.kr
전화	02-2133-1598	/전송	02-2133-1087	/	dong7007@seoul.go.kr	/	부분공개(6)