문서번호	건축기획과-3186
결재일자	2023. 2. 13.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
주무관	건축계획팀장	건축기획과장	주택공급기획관		주택정책실장
조미리	최홍규	박순규	대결 02/13		전결
			김승원
협 조
	주무관			박신형
	주무관			엄주호

- 2023년도 제3차 -

서울특별시 건축위원회 개최 보고

2023. 2.

주택정책실

(건축기획과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
일반사항
정책일반	◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등)	□	■
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검	□	■
	◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까?	□	■
	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등)	□	■
약자와의 동행
목적	◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가?	□	■
	◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가?	□	■	주거/생계/의료/교육/기타
	◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도)	□	■	단순지원/ 사다리지원
	◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가?	□	■
계획수립	◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가?	□	■
집행·홍보	◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등)	□	■
	◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가?	□	■
평가·환류	◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가?	□	■

- 2023년도 제3차 -

서울특별시 건축위원회 개최 보고

ㅇ 일    시 : 2023. 2. 14.(화) 14:00 ~

ㅇ 장    소 : 서울도시건축센터 열린회의실

ㅇ 안    건 : 총 4건 〔변경 1건, 신규 2건, 보류 1건〕

연번	사 업 명	위 치 (대지면적)	용 도	층 수 (하/상)	심의구분	비 고
1	봉천 4-1-3구역 주택재개발사업 (주거정비과)	관악구 봉천동 480번지 일대 (33,662.40㎡)	공동주택(855세대, 공공 161, 분양 694), 부대복리시설 및 근생	3/28	변경 (건축+경관)	*종전 심의 16년제6차 (3.29.)
2	명동관광특구 지단 D3구역 생활숙박시설 신축공사 (중구 건축과)	중구 명동2가 95-1번지 외 3필지 (675.50㎡)	생활숙박시설(112실) 및 근생	2/23	신규 (건축+경관)
3	장안평 중고차매매센터 도시정비형 재개발사업 (도시정비과)	성동구 용답동 234 외1필지 (29,883,70㎡)	자동차관련시설, 근생, 판매시설 및 업무시설(오피스텔 654실)	8/36	신규 (건축+경관)
4	신림1 재정비촉진구역 주택정비형 재개발사업 (재정비촉진사업과)	관악구 신림동 808번지 일대 (167,012.00㎡)	공동주택(4,104세대, 공공 616, 분양 488) 및 부대복리시설	5/29	보류 (건축+경관)	*전차 심의 22년제23차 (12.27.)

▢ 위원 구성

전문분야	위원수	위 원 명
행 정	3	주택공급기획관, 건축기획과장, 이민석 시의원
건축계획	6	이갑규, 신동재, 이상인, 유재득, 윤동식, 문 희
도시설계/구조	2	김용호, 이광수
조경/방재	2	박진숙, 손병철
환경/교통	2	김승현, 오승훈
범죄예방	1	성기용
계	16

※ 도시설계, 구조, 조경, 방재, 환경, 교통, 범죄예방 분야는 서면심의로 진행

23-3-1	심의내용	변 경 (건축+경관)
	건물(사업)명	봉천 4-1-3구역 주택재개발사업
	비 고

▢ 심의신청 내용

ㅇ 「건축법」 제4조에 따른 건축물의 건축에 관한 사항

ㅇ 「경관법」 제28조에 따른 건축물의 경관에 관한 사항

▢ 건축개요

ㅇ 위    치 : 관악구 봉천동 480번지 일대 (대지면적 33,662.40㎡)

ㅇ 지역지구 : 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

ㅇ 규    모 : 건폐율 27.56%, 용적률 259.57% (완화 미적용시 261.4%)

연면적 162,595.92㎡, 9개동, 지하3/지상28

ㅇ 용    도 : 공동주택(855세대, 공공161, 분양694), 부대복리시설 및 근생

ㅇ 주요 변경사항

- 소공원 위치 변경에 따른 주동 배치 및 동선계획 등

- 주동 및 세대수 변경 (10개동, 840세대 → 9개동, 855세대)

- 대지면적 증가 (+3,604.40㎡)

- 연면적 증가 (+20,614.16㎡) 등

▢ 추진경위

ㅇ '14.05.15. : 조합설립인가

ㅇ '16.03.29. : 서울시 건축위원회 (조건부 의결)

ㅇ '16.12.15. : 봉천 제4-1-3 주택재개발 정비구역 및 정비계획 변경 지정 고시

(구고시 제2016-108호)

ㅇ '17.10.31. : 교육환경보호위원회 심의 불승인(사유: 인접초등학교 일조권 침해 우려)

ㅇ '21.05.12. : 서울시 도시계획위원회 (보류의결)

ㅇ '17.10.31. : 서울시 도시계획위원회 분과(소)위원회 (조건부의결)

ㅇ '22.03.03. : 봉천 제4-1-3 주택재개발 정비구역(계획)변경 결정, 지구단위계획 결정변경) 및 지형도면 고시 (시고시 제2022-97호)

ㅇ '22.05.30. : 교통영향평가 심의위원회 (수정 의결)

▢ 논의사항

[ 건축+경관 ]

ㅇ 21.11.5. 도시계획위원회, 22.3.3. 정비계획 결정이후, 건축계획을 수립하여 본 위원회 심의를 상정하는 것으로, 건축물의 건축·경관계획 적정여부 논의

ㅇ 관련 규정에 따른 완화 신청사항 적합여부 논의

구 분	완화 신청사항	완화 사유	관련 규정
주민공동시설 용적률 완화	∘ 주민공동시설 경로당(230.25㎡), 어린이집(384.93㎡) 설치에 따른 용적률 완화(1.83%)	∘ 허가권자가 필요하다고 인정하는 주민공동시설을 설치하는 경우, 해당지역에 적용되는 용적률의 100분의 120이하의 범위에서 주민공동시설면적에 해당하는 용적률을 가산한 용적률로 함.	건축법 제5조/ 서울시 건축조례 제3조 제7항, 8항
발코니 설치기준	∘ 발코니 삭제 비율 15% 완화	∘ 주요 입면에 돌출형 또는 개방형 발코니 설치 ∘ 발코니 위치 변화 등을 통해 입면의 다양화 도모 ∘ 주동 외벽의 각 면의 벽면율 50% 이상	건축물 심의기준 제23조 제2항

23-3-2	심의내용	신 규 (건축+경관)
	건물(사업)명	명동관광특구 지단 D3구역 생활숙박시설 신축공사
	비 고

▢ 심의신청 내용

ㅇ 「건축법」 제4조에 따른 건축물의 건축에 관한 사항

ㅇ 「경관법」 제28조에 따른 건축물의 경관에 관한 사항

▢ 건축개요

ㅇ 위    치 : 중구 명동2가 95-1 외 3필지 (대지면적 675.50㎡)

ㅇ 지역지구 : 중심상업지역, 지구단위계획구역

ㅇ 규    모 : 건폐율 51.37%, 용적률 791.58%

연면적 6,055.94㎡, 지하2/지상23

ㅇ 용    도 : 생활숙박시설(112실) 및 근린생활시설

▢ 추진경위

ㅇ '05.11.17. : 명동 관광특구 지구단위계획구역 및 국립극장 특별계획구역 지정(신설)

ㅇ '06.12.28. : 명동 관광특구 지구단위계획구역 변경결정 및 특별계획구역 지정

ㅇ '14.11.27. : 명동 관광특구 지구단위계획구역 결정(변경) 및 지형도면 고시

(시고시 제2014-405호)

ㅇ '21.02.18. : 세종로 지구단위계획구역 외 62개 지구단위계획구역 "생활숙박시설 관리기준"변경  (시고시 제2021-92호)

▢ 논의사항

[ 건축+경관 ]

ㅇ 14.11.27. 지구단위계획 결정 이후 건축계획을 수립하여 본 위원회 심의를 상정하는 것으로, 건축물의 건축·경관계획 적정여부 논의

23-3-3	심의내용	신 규 (건축+경관)
	건물(사업)명	장안평 중고차매매센터 도시정비형 재개발사업
	비 고

▢ 심의신청 내용

ㅇ 「건축법」 제4조에 따른 건축물의 건축에 관한 사항

ㅇ 「경관법」 제28조에 따른 건축물의 경관에 관한 사항

▢ 건축개요

ㅇ 위    치 : 성동구 용답동 234 외 1필지 (대지면적 3,280.50㎡)

ㅇ 지역지구 : 유동상업지역, 정비구역, 지구단위계획구역

ㅇ 규    모 : 건폐율 59.95%, 용적률 598.456%

연면적 343,135.07㎡, 지하8층/지상36층

ㅇ 용    도 : 자동차관련시설(매매장), 업무시설(오피스텔 654실), 판매 및 근생

▢ 추진경위

ㅇ '16.08.04. : 장안평 도시재생활성화 계획 결정 고시 (시고시 제2016-228호)

ㅇ '17.11.15. : 서울시 도시계획위원회 (수정가결)

ㅇ '18.01.11. : 장안평 중고차매매센터 도시환경정비구역 지정·정비계획 결정 및 지형도면 고시 (시고시 제2018-9호)

ㅇ '20.03.23. : 장안평 중고차매매센터 도시정비형 재개발사업 조합설립 승인

ㅇ '22.11.01. : 서울시 소방 성능위주설계평가 심의

ㅇ '22.03.30. : 서울시 교통영향평가 심의 (수정의결)

ㅇ '22.06.15. : 서울시 도시계획위원회 보고 (수용)

▢ 논의사항

[ 건축+경관 ]

ㅇ '17.11.15. 도시계획위원회 심의, '18.1.11 정비계획 결정 이후 건축계획을 수립하여 본 위원회 심의를 상정하는 것으로, 건축물의 건축·경관계획 적정여부 논의

- 건축물 입면, 저층부 매스에 대한 적정성 등

ㅇ 허용용적률(인센티브) 계획에 관한 사항

23-3-4	심의내용	보 류 (건축+경관)
	건물(사업)명	신림1 재정비촉진구역 주택정비형 재개발사업
	비 고

▢ 심의신청 내용

ㅇ 「건축법」 제4조에 따른 건축물의 건축에 관한 사항

ㅇ 「경관법」 제28조에 따른 건축물의 경관에 관한 사항

▢ 건축개요

ㅇ 위    치 : 관악구 신림동 808번지 일대 (대지면적 167,012㎡)

ㅇ 지역지구 : 제1·2·3종 일반주거지역, 준주거지역 및 자연녹지지역, 정비구역

ㅇ 규    모 : 건폐율 21.64%, 용적률 259.99% (완화 미적용시 261.66%)

연면적 739,625.69㎡, 42개동, 지하5층/지상29층

ㅇ 용    도 : 공동주택(4,104세대: 공공616, 분양3,488), 부대복리시설 및 근생

▢ 추진경위

ㅇ '19.11.21. : 조합설립인가

ㅇ '20.05.04. : 신속통합기획(도시·건축혁신사업) 대상지 선정

ㅇ '20.05.~‘21.05 : 신림1재정비촉진사업 사전공공기획 수립

(총괄: 강병근 교수, 공공건축가: 단준배)

ㅇ '21.07.15. : 신속통합기획(공공기획) 가이드라인 수립

ㅇ '22.07.07. : 서울시 도시재정비위원회 (수권)소위원회 (조건부가결)

ㅇ '22.08.18. : 재정비촉진계획 변경결정 및 지형도면 고시(시고시 제2022-352호)

ㅇ '22.08.25. : 재정비촉진계획 변경결정 및 지형도면 정정고시(시고시 제2022-361호)

ㅇ '22.11.11. : 교통영향평가 접수

ㅇ '22.12.27. : 서울시 건축위원회(보류)

▢ 논의사항

[ 건축+경관 ]

ㅇ '21.07.15. 신속통합기획 가이드라인을 수립하고, '22.08.25. 촉진계획(변경)결정된 이후, 건축계획을 수립하여 본 위원회 심의를 상정하는 것으로  '22.12.27. 서울시 건축위원회 심의 의결내용(보류) 반영여부 및 건축물의 건축·경관계획 적정여부 논의

ㅇ‘우수디자인 공동주택’ 인정여부 논의

ㅇ 관련 규정에 따른 완화(배제)신청사항 적합여부 논의

구 분	완화(배제)신청 사항	완화(배제) 사유	관련 규정
주민공동시설 용적률 완화	∘ 주민공동시설 중 어린이집(1,656㎡), 경로당(480㎡), 작은도서관(440㎡), 돌봄센터(220㎡) 설치에 따른 용적률 완화(1.67%)	∘ 허가권자가 필요하다고 인정하는 주민공동시설을 설치하는 경우, 해당지역에 적용되는 용적률의 100분의 120이하의 범위에서 주민공동시설면적에 해당하는 용적률을 가산한 용적률로 함.	건축법 제5조/ 서울시 건축조례 제3조 제7항, 8항
발코니 설치기준	∘ 발코니 삭제 비율 30% 완화	∘ 우수디자인 공동주택으로 인정받은 경우	건축물 심의기준 제23조 제2항
	∘ 발코니 설치 비율 완화	∘ 우수디자인 공동주택으로 인정받은 경우	건축물 심의기준 제23조 제3항

<특별건축구역 내 건축물의 완화 신청사항>

구 분	완화(배제)신청 사항	완화(배제) 사유	관련 규정
일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 완화	∘ 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 (배제)	∘ 특별건축구역 지정 목적에 부합하는 창의적인 건축물 배치 및 다양한 건축물 형태 및 높이 계획을 위한 공간 확보	건축법 제61조 2항 / 시행령 제86조 제3항 1, 2호

< 2023년 제23차 건축위원회 심의의결내용(보류의결)>

□ 건축계획

ㅇ 도림천에서 관악산 방향의 경관계획을 고려한 배치계획 보완 검토 바람.

- 201동, 301동, 313동 등의 층수 조정, 건축물 분절 또는 건물길이 축소 등 검토

ㅇ 기부채납시설인 랜드마크동(601동)은 단지의 랜드마크가 될 수 있도록 평면, 입면계획 등을 전반적으로 재검토 바람.

- 공공임대상가는 주동 하부에 무리하게 끼워 넣어 실 구분만 되어 있음.

- 공공주택은 모두 37㎡의 단일 평면으로만 이루어져 있고 단위평면계획도 침실의 유효 폭이 너무 좁아서 실제로 사용 시 불편이 예상됨.

- 삼각형 모양으로 세대 통풍 지장 및 조경 식재계획 부적정함.

- 3면에 따라 환경의 조건이 다른데 균질하게 단위세대를 배치한 것은 무리해 보임.

ㅇ 하천정비계획 관련하여 물이용계획 및 수방관리방안을 종합적으로 검토하여 보완하기 바람.

ㅇ 용적률 인센티브 항목의 지능형 건축물 인정을 위한 구체적인 계획을 제시하기 바람.

ㅇ 고지대(서측)로 올라가는 보행동선에서 공공엘리베이터 등 옥외 동선 장치가 필요하며 배치계획에 명기하기 바람.

ㅇ 근린생활시설의 이용자를 위한 동선(차량 및 보행)계획을 보완하기 바람.

ㅇ 보차혼용통로는 보차혼용통로로서의 명확한 계획 및 법적 구속력을 위한 조치(지상권 설정 등)를 검토하기 바람.

ㅇ 지하 3층에 계획된 부대/복리시설계획(획지1-1)은 구체적인 단면관계를 제시하고, "지하3층에 거실설치 시 선큰 설계기준"(서울시 심의기준 별표8.)의 적정여부를 검토하기 바람.

ㅇ 기부채납하는 기반시설의 용도 등을 정확하게 명기하기 바람(용적률 산정 내역표 등).

ㅇ 교통영향평가 결과를 반영한 건축계획을 보완하기 바람.

ㅇ 지역 공유로 개방하는 시설은 향후 사업계획승인 시 외부 개방에 대한 구체적인 운영방법에 대해 계획을 제시하고, 일반분양 시 입주자모집공고 및 분양계약서상 그리고 준공 후 시설관리를 위한 관리규약 등에 해당 내용을 명확히 기재하여 외부 지역 주민들이 해당 시설 이용에 지장을 받지 않도록 조치하기 바람.

ㅇ 정확한 법적 용어를 사용하기 바람(공공시설→기반시설, 보차혼용도로→보차혼용통로 등)

□ 구 조

ㅇ 콘크리트 설계강도는 설계압축강도와 내구성설계기준 콘크리트강도 중 큰 값을 적용하기 바람(특히 비를 맞는 콘크리트 외벽, 난간 등 탄산화 설계기준).

ㅇ 건물 부상대책으로 영구배수공법을 적용하였는데 일반적인 영구배수공법이 아닌 부직포눈막힘(폐색)현상을 계측하고 세척하여 관리할 수 있는 상수위제어 공법을 적용하도록 조치하기 바람.

ㅇ 아파트 3개층 이상 층 단차이 나는 벽체에 대해서 구조안전성 확보하도록 조치하기 바람.

ㅇ 토압(편토압) 및 수압, 지하내진설계에 대한 지하외벽 단면 적정성 검토하기 바람.

ㅇ 구조설계에 정확한 기초형식 및 지하수위, 지반분류를 적용할 수 있도록 KDS41에 의거 지반조사를 실시한 후 구조설계 도서에 지반조사 결과를 첨부하기 바람.

□ 방 재

ㅇ 지하주차장 입구에 침수대비 차수판 설치를 고려하기 바람.

ㅇ 전기차구역은 지하 최상층에 지상층 개구부 인접 지역에 설치, 직통계단의 출입문과 직접 면하지 않도록 이격, 주차구역은 별도의 3면 방화벽 구획, 충전소 직근에 D급 소화기 및 질식소화포 등 비치, 연기확산 방지 및 피난 확보를 위한 배연설비를 설치하기 바람.

ㅇ 방재실에 화재․침수․테러․지진 등 재난대비 SOP(standard operating procedures)를 당해 사업부지에 적합한 내용으로 작성하여 비치하고, 재난대응매뉴얼은 건축물 사용승인 전에 작성하여 소방안전관리자에게 인수인계하도록 조치하기 바람.

ㅇ 에어컨 실외기실의 루버는 소방설비로서의 안전성, 즉 실외기실 온도가 상승하거나 화재가 발생했을 경우 등을 대비하여 반자동이 아닌 전자동 진동방식으로 검토하기 바라며, 특히 정전 시에도 수동 및 자동 전환기능이 일체형으로 되어 간편한 조작(Konb 방식)으로 수동 전환이 용이해야 함(권장)

ㅇ 하향식 피난사다리 대신 장애인, 임산부, 아동, 노인 등이 안전하게 사용 가능한 무등력 승강기식 피난기를 검토하기 바람(권장)

□ 환 경

ㅇ 서울시 친환경 심의기준(공통 사항)을 준용하기 바람.

ㅇ 녹색건축인증(그린1등급) 및 에너지효율등급(1+등급 이상) 건축물로 관련 적용 인센티브 내용 및 구체적 항목을 제시하기 바람.

ㅇ 특별건축구역 일조기준 배제 신청 건물로 단지 내 일조 완화 받는 동의 북측부 각 동별로 일조성능 시뮬레이션 음영결과를 입면, 충수에 반영하여 구체적인 근거자료를 제시하기 바람.

ㅇ 신재생에너지 운영 및 유지관리계획, 주민 모니터링 방안을 제시하기 바람.

ㅇ 분리수거 및 원활한 반출입 동선을 고려하여 주거 및 비주거 부분의 재활용 폐기물 집하장 설계 반영 제시하기 바람.

ㅇ 부대복리시설 및 옥상녹화 가능한 주동에 조경 계획 제시하기 바람(단면도 및 평면도 첨부 표기).

□ 조 경

ㅇ 철쭉이 특성수(구화)이기는 하나, 기존 식재 기법에서 너무 많이 쓰이던 관목이니 조금 변화를 주기 바라며, 삼색조팝처럼 색감이 좋고 수수꽃다리처럼 향이 좋은 수종을 권장함.

ㅇ 수선화, 석산, 붓꽃, 상사화 등의 숙근류를 구체적으로 설계하기 바람.

□ 교 통

ㅇ 교통영향평가가 현재 진행 중에 있으므로 교통영향평가 심의결과를 반영한 개선안도를 제시하기 바람.

ㅇ 지하주차장 내 통로 교차지점이 어긋난 교차지점은 정형화하기 바람.  끝.