등록번호

신통개발과-1228

주무관

재건축팀장

신통개발과장

도시정비국장

부구청장

구청장

등록일자

2023.2.7.

김회경

김병오

김대중

代문형도

진경식

02/08

이성헌

결재일자

2023.2.8.

공개구분

부분공개(6)

협  조

- ************* - 재건축 정밀 안전진단 적정성 검토 결과 보고

서 대 문 구

신통개발과

사전 검토 항목
☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목		검 여부 ( ■표시 )
구민참여 등 고려여부	구민	유 □ ☞ 방법( )		해당무 ■
	협치파트너	유 □ ☞ 방법( )		해당무 ■
	이해당사자	유 □ ☞ 방법( )		해당무 ■
	전문가	유 □ ☞ 방법( )		해당무 ■
	기타	유 □ ☞ 방법( )		해당무 ■
관계기관 및 부서협의	관계기관·단체	유 ■ ☞ 기관명(국토교통부, 국토안전관리원 )		해당무 □
	관련부서	유 ■ ☞ 부서명(서울시 공동주택지원과)		해당무 □
관련법령	법령규정	검토 ■ ☞ 법령명(도시 및 주거환경정비법 )		해당무 □
	공직선거법	검토 □ ☞ 저촉여부( )		해당무 ■
	조례 및 규칙	검토 □ ☞ 조례규칙명( )		해당무 ■
재원확보 및 처리절차	예산확보	구비 □ 시비 □ 국비 □ 기타 □ ( )		해당무 ■
	처리절차	투자심사 □ 용역심사 □ 심의 □ 기타 □		해당무 ■
갈등관리	해소방안	대책마련 □ 이해조정 □		해당무 ■
홍보	홍보수단	보도자료 ■ 소식지 □ SNS □ IPTV □ 기타 □ ( )		해당무 □
기타 고려사항	기타	고용효과 □ 성인지 □ 장애인 □ 노인 □ 아동 □ 한부모가정 □ 안전 □ 유지관리비용 □ 기타 □ ( )		해당무 ■
바른 우리말	행정순화어	불필요한 외국어·외래어 사용여부		검토완료 ■

- ************* - 재건축 정밀 안전진단 적정성 검토 결과 보고

「주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 」(2023.01.05.) 일부 개정고시됨에 따라 기 시행한 ******** 정밀안전진단 결과에 대해 개정된 가중치를 적용 후, 타당성 검증 및 최종 성능점수 재산정하여「도시 및 주거환경정비법」제12조에 따라 검토하여 처리하고자 함.

Ⅰ		진 단 대 상

❍ 단 지 명 : *********

❍ 위    치 : 응암로 28(북가좌동 431)

❍ 사용검사일 : 1987. 8. 4.

❍ 규    모 : 공동주택 6개동 660세대(지하1층/지상13~15층)

❍ 대지면적 : 30,724㎡

❍ 연 면 적 : 79,174.30㎡

❍ 용 적 률 : 235.17%

Ⅱ		추 진 근 거

❍「도시 및 주거환경정비법」제12조 (재건축안전사업 정비계획 입안을 위한 안전진단)

❍「재건축 안전진단 합리화 방안」(국토교통부 2022.12.08.)

❍「주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준」(국토교통부고시 제2023-9호, 2023.01.05.)

❍「재건축사업의 안전진단 메뉴얼」(국토안전관리원 2023.01.10.)

Ⅲ		추 진 경 과

❍ 2020.04.16. : 안전진단 요청

❍ 2020.05.28. : 안전진단 실시여부를 위한 현지조사 실시

❍ 2020.11.23. : 용역계약 체결

❍ 2020.12.07. : 용역 착수

❍ 2021.09.30. : 준공계 제출

- 진단 결과 조건부 재건축 D등급 판정

❍ 2022.05.16. : 타당성 검증 요청(區→국토안전관리원)

❍ 2022.05.21. : 타당성 검증 누락자료 보완 완료

- 국토부 재건축 안전진단 완화 등 제도 개선으로 자료 제출 보류

❍ 2023.01.05. : 주택 재건축  판정을 위한 안전진단 기준 개정 고시

Ⅳ		개 정 내 용

❍ 평가항목 가중치 조정

구 분	가중치(변경)	가중치(종전)	비고
주거환경	0.30	0.15
구조안전성	0.30	0.50
건축마감 및 설비노후도	0.30	0.25
비용분석	0.10	0.10

❍ 조건부 재건축 범위 조정

판 정	최종 성능점수(변경)	최종 성능점수(종전)
유지보수	55 초과	55 초과
조건부 재건축	45 초과 ~ 55 이하	30 초과 ~55 이하
재건축	45 이하	30 이하

※ 조건부 재건축이라도 적정성 검토 지자체에서 자체적으로 시행

Ⅴ		검 토 사 항

❍ 주거환경 평가

평 가 항 목	평 가 등 급					성능점수	가중치	성능점수가중치	비고
	A	B	C	D	E
도시미관					●	0	0.025	0.00
소방활동의 용이성				●		40	0.25	10.00	전체
침수피해 가능성¹				●		40	0.15	6.00
세대당 주차대수					●	0	0.25	0.00
일조환경²				●		40	0.10	4.00	전체
사생활 침해			●			76.31	0.10	7.63	전체
에너지 효율				●		30	0.05	1.50	전체
노약자와 어린이 생활환경				●		22.88	0.05	1.14
실내생활공간의 적정성					●	14	0.025	0.35	전체
합계							1.00	30.62
주거환경 평가	성능점수(환산) : 30.62 / 평가등급 : D

1) 침수피해 가능성 : 단지내 경사지로 인해 겨울철 염화칼슘 사용하여, 옹벽 노후화 및 변형에 영향을 주고 있으므로 안전사고 예방을 위해서도 재시공 보수 필요성이 큼.

2) 6개동 중에 동절기 기준(09:00~15:00, 2시간이상 계속)으로 2개동만 전세대 확보하나, 나머지 동은 연속2시간 확보하지 못한 것으로 보고서 확인함.

※ 주거환경 평가등급은 “현행 법규나 기준에 약간 미달하는 다소 불량한 수준으로 전반적인 개선이 필요한 상태”로 판단

❍  구조안전성 평가

구분		평 가 등 급 (2개동)						비고
		A	B	C	D	E	소계
부문별 평가¹	기울기 및 침하	2					2
	2. 내하력	1	1				2
	3. 내구성			2			2
동별 평가²		3	1	2			6
구조안전성 평가		성능점수(환산) : 61.86³/ 평가등급 : C

1) 부문별 평가는 표본 2개동(4동, 5동) 각 평가항목 산정: 「붙임2」 참조

2) 동별 평가 점수는 부문별 평가점수 중 최저점수

3) 성능점수는 동별 평가점수의 산술 평균

※ 표본동으로 선정된 2개동은 내구성 점수(콘크리트 중성화, 염분, 철근부식)가 최저이므로 평가등급은 C등급으로 선정함.

❍ 건축마감 및 설비노후도

중분류 평가항목	평 가 등 급					성능점수	가중치	환산점수	비고
	A	B	C	D	E
건축마감¹				●		25.58	0.40	10.23
기계설비노후도				●		42.18	42.18	12.65
전기통신시설노후도				●		47.91	00.30	14.37
합 계				●			1.00	37.25
건축마감 및 설비노후도 평가	성능점수(환산) : 25.58/ 평가등급 : D

1) 건축마감 평가항목 중 지붕 마감이 손상 ·노후화가 상당히 진전되어 방수 성능이 저하(「붙임2」)되었으며, 최상층 외벽 표본세대 방문시 결로, 곰팡이 등 부수적인 문제 발생, 부분보수 하였으나 누수 및 결함이 발생되어 전반적인 보수 및 교체가 필요함.

2) 난방·급탕·급수 설비는 5년전 교체 하였으나, 다른 설비부분은 내용연수 대비 사용연수가 많아 노후도 심각한 상태임.

※ 대체적으로 내용연수에 비해 사용연수가 내구연수를 초과하여 노후화, 사용자감소로 유지보수 상태 소홀하여 성능이 불량한 상태임.

Ⅵ		검 토 결 과

❍ 재건축 재산정 및 용역보고서 결과 비교

구분	지자체 재검토 결과			용역업체 보고서 결과
	성능점수	가중치	최종 성능점수	성능점수	가중치	최종 성능점수
구조안전성	61.86	0.30	18.56	61.86	0.30	18.56
주거환경	32.62	0.30	9.79	32.62	0.30	9.79
건축마감 및 설비노후도	37.25	0.30	11.17	34.52	0.30	10.36
비용분석	90.00	0.10	9.00	90.00	0.10	9.00
합계	48.52			47.71

- 해당 건물은 준공 후 33년 경과된 건축물로서 개정된 가중치를 적용하여 용역보고서 및 국토안전관리원 보완 의견 등을 종합하여 검토한 결과,

1) 주거환경 및 설비노후도는 D등급으로 판단됨.

※ 다만 비용분석은 재건축 등급에는 영향을 끼치지 않으므로 그 부분 제외하고 분석함.

2) 적정성 검토결과 조건부 재건축에 해당하나, 구조안전성 평가항목 중 내구성 부분에서 이미 콘크리트 중성화 진행 되고 있는 표본동 슬래브 부분에서 E등급으로 판정이 되며, 공인된 품질시험검사기관 의뢰 결과 염분 또한 동일한 부분에 E등급으로 판정됨. 이에 재건축으로 판단됨.

Ⅶ		향 후 계 획

❍ 판정결과 및 향후 절차 안내

- 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비계획 입안제안 절차 안내

❍ 추후 진행되는 단지에 대해서는 필요시 정밀안전진단 적정성 검토를 위한 전문가를 구성하여 운영

- 검토결과의 객관성 및 전문성 확보, 신뢰도 제고를 위해 분야별 외부 전문가 선정

- 서대문구 건축위원회, 건설기술자문위원회, 서울시 건설기술심의위원회 위원 중 건축·설비·구조전문가 등 선정

붙 임  1. 재건축 안전진단 기본검토 체크리스트 1부.

2. 평가항목별 평가표 각 1부.

3. 현장실사 사진대지 1부.  끝