문서번호	임대주택과-555
결재일자	2018.1.12.
공개여부	대시민공개
방침번호

				시 민
주무관	임대계획팀장	임대주택과장		주택건축국장
구인효	백윤기	이진형		01/12 정유승
협 조
	장기전세팀장		최석진
	주무관		최종현

재건축·재개발 소형주택(50~60㎡) 등

매입형 임대주택 행복주택 추가 전환 검토

2018.01.

주택건축국

(임대주택과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	□	■
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	□	■
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	□	■
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	■	□	sh공사
홍 보	● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	□	■
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	■	□

재건축·재개발 소형주택(50~60㎡) 등

매입형 임대주택 행복주택 추가 전환 검토

중앙부처의 매입형 행복주택 면적기준이 기존 45㎡ → 60㎡로 확대․완화됨에 따라 우리시가 도정법, 재촉법, 주택법에 의거 매입하는 60㎡이하 임대주택을 행복주택으로 확대·공급코자 함

Ⅰ		검토배경

정부의 매입형 행복주택 규모 완화

❍ 제6차 경제관계장관회의 보도자료(‘17.9.28.)

- 매입형 행복주택의 매입대상 주택 면적기준 완화(45→60㎡)

※ 연초 50㎡미만으로 확대 협의 진행되었으나, 새정부의 청년주택 확대 기조에 따라 有자녀 신혼부부를 감안 60㎡로 최종 완화됨

❍ 주택도시기금운영계획 변경 통보(‘17.11.17, 기획재정부→국토교통부)

- 행복주택관련 국고 지원 기준 : 기존)45㎡ → 변경)60㎡

우리시 행복주택 전환 방침

❍ 공공임대주택 공급유형 전환 추진계획 방침(임대주택과-2721호, ‘17.2.28)

- 재건축사업의 소형주택 매입분 중 전용 49㎡ 이하는 행복주택으로 전환공급

․ ‘17년 기 전환결정 물량 : 강남 개포 등 7개단지 1,781세대

Ⅱ		행복주택 추가 전환 가능 물량 검토

검토대상

❍ 도정법, 주택법, 재촉법에 의해 용적률 인센티브를 주고 매입하는 임대주택

- 「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3에 의한 소형주택(주택재건축․재개발 사업)

- 「주택법」 제20조에 의해 매입하는 임대주택(역세권 장기전세주택사업)

- 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제31조에 의해 매입하는 임대주택(도시환경정비사업, 주택재건축, 주택재개발사업)

☞ 대다수 물량이 도정법 제30조의3에 의한 재건축․재개발 소형주택매입사업에서 발생하므로 해당사업 위주 검토

추가전환(장기전세→행복주택) 가능 물량(‘17~‘18년 매입대상)

❍ 추가 가능 물량 : 999세대(‘17년 434세대 / ‘18년 565세대)

- (강남3구) ‘17년 290세대 / ‘18년 155세대

- (강남3구 외) ‘17년 144세대 / ‘18년 410세대 추가 가능 대상

유형	2017년 물량			2018년 물량
	소계	기 결정물량 (50㎡ 미만)	추가가능 물량 (50~60㎡이하)	소계	기 결정물량 (50㎡ 미만)	추가가능 물량 (50~60㎡이하)
총계	2,215세대 (12개 단지)	1,781세대 (7개 단지)	434세대 (10개 단지)	790세대 (11개 단지)	225세대 (3개 단지)	565세대 (10개 단지)
재건축	2,215세대 (12개 단지)	1,781세대 (7개 단지)	434세대 (10개 단지)	727세대 (9개 단지)	225세대 (3개 단지)	502세대 (8개 단지)
재개발	-	-	-	63세대 (2개 단지)	-	63세대 (2개 단지)

❍ 세부 단지 현황 : 붙임 참조

Ⅲ		강남 3구 59㎡ 공급시 예상임대료 및 전환효과

예상임대료 시뮬레이션 결과

❍ 적용 모델 : 연 초 개발한 적정임대료 산정 모델 적용(임대주택과-4779호 방침)

- 높은 주변시세를 고려 연 초 재건축 매입 소형주택 행복주택 전환 결정(전용 49㎡ 이하)시 행복주택 입주대상자의 소득수준(도시근로자 평균 수준 100%) 및 총자산 기준(2.28억원 ↓)을 감안 부담 가능한 새로운 적정 임대료 산정 모델 개발 완료(‘17.4.10.)함

☞ 새 모델에 의해 산정된 임대료는 주변시세의 40~50% 전후 수준임

❍ 시뮬레이션 결과(59㎡ 기준)

- 월임대료의 50%까지 보증금으로 전환이 가능하므로 신혼부부 위주 공급시 부담가능할 것으로 판단됨

<신혼부부 기준 시뮬레이션 결과(전월세전환율 4.5% 적용)>

(단위:천원)

사업지구	임대료		사업지구	임대료
	보증금	월 임대료		보증금	월 임대료
강남구 개포 2	166,144	623	서초구 서초한양	160,952	604
강남구 상아 3	167,390	628	서초구 삼호가든 4	160,952	604
강남구 일원현대	165,936	622	송파구 가락시영	138,021	518

※ 행복주택 총자산기준(2.28억원 ↓)=부동산가액+자동차가액+금융자산가액+일반자산가액-부채

전환효과

❍ 정부 정책 기조(신혼부부 20만호)에 따른 신혼부부 공급 물량 확대 가능

❍ 장기전세→행복주택 전환을 통한 국비 지원으로 매입비(시비) 절감

- 행복주택으로 공급시 호당 약 3천만원 국비지원(‘17~‘18년 추가 전환물량 999세대의 경우 약 300억원 국비지원)

❍ 높은 주변시세로 인한 장기전세주택 미달 사태 미발생

Ⅳ		조치계획 및 행정사항

조치계획

❍ 도정법, 재촉법, 주택법에 의거 용적률 인센티브를 주고 매입한 임대주택 중 전용 60㎡ 이하 규모는 행복주택으로 전환·확대 공급

- 「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3(주택재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등)에 의거 매입하는 주택재건축․주택재개발사업의 소형주택

- 「주택법」 제20조에 의거 매입하는 임대주택(대부분 역세권 장기전세주택)과 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제31조에 의거 매입하는 전용 60㎡ 이하 규모 임대주택

․ 단, 정비계획 등 기존 계획에서 장기전세주택으로 명기되어 있거나, 장기전세주택으로 기 해당위원회 자문이나 심의를 통과한 경우 등 일률적 적용이 어려운 경우는 상황별 개별 판단

❍ 적용시기 : 방침 이후 공급(입주자모집 공고)되는 임대주택부터 적용

- 적용 임대료 산정법 : 임대주택과-4779호 방침(‘17.4.10.)에 의한 임대료 산정 모델 적용

행정사항

❍ 행복주택 추가 전환공급 방침 통보(시→서울주택도시공사)

붙임 : 행복주택 추가전환 가능 단지 세부 현황(‘17~‘18 매입대상). 끝.

【붙임】

행복주택 추가전환 가능 단지 세부 현황(‘17~‘18 매입대상)

❍ ‘17년 소형주택 매입대상 물량 중 단지별 추가전환 가능물량

구분	단지	평형별(㎡) 매입물량				기 행복주택 결정물량 (50㎡ 미만)			추가 행복주택 전환가능 물량 (50~60㎡이하)		비고
		계	39	49	59	계	39	49	계	59
총계		2,215	1,065	716	434	1,781	1,065	716	434	434
재건축	강남 개포2	112	-	31	81	31	-	31	81	81
	강남 상아3	57	-	57		57	-	57		-	‘17.12월 공급예정
	강남 일원현대	50	-	42	8	42	-	42	8	8
	서초 서초한양	116	-	71	45	71	-	71	45	45	계약(‘17.5)
	서초 삼호가든4	130	-	85	45	85	-	85	45	45
	송파 가락시영	1,401	1,065	316	20	1,381	1,065	316	20	20	계약(‘17.12)
	동대문 대농신안	114	-	114		114	-	114		-	‘17.12월 공급예정
	동작 사당1	70	-	-	70	-	-	-	70	70	계약(‘17.11)
	동작 상도대림	5	-	-	5	-	-	-	5	5
	서대문 남가좌1	47	-	-	47	-	-	-	47	47
	서초 우성2	91	-	-	91	-	-	-	91	91
	은평 신사19	22	-	-	22	-	-	-	22	22	계약(‘18.1)

※ ‘17년에는 도정법 제30조의3에 의한 주택재개발사업 소형주택 매입분 없음

※ 사업지연 등으로 ‘17년 미(매입)계약 체결 사업장은 ‘18년에 계약예정

❍ ‘18년 소형주택 매입대상 물량 중 단지별 추가전환 가능물량

구분	단지	평형별(㎡) 매입물량								기 행복주택 결정물량 (50㎡ 미만)			추가행복주택 전환가능물량 (50~60㎡이하)				비고
		소계	48	49	50	51	59	84	95	소계	48	49	소계	50	51	59
총계		799	28	197	21	56	488	7	2	225	28	197	565	21	56	488
재개발	소계	72	-	-	21	-	42	7	2	-	-	-	63	21	-	42
	동대문 휘경2	25	-	-	-	-	16	7	2	-	-	-	16	-	-	16
	관악 봉천12-2	47	-	-	21	-	26	-	-	-	-	-	47	21	-	26
재건축	소계	727	28	197	-	56	446	-	-	225	28	197	502	-	56	446
	마포 창전1	9	-	-	-	-	9	-	-	-	-	-	9	-	-	9
	마포 신수1	98	-	-	-	-	98	-	-	-	-	-	98	-	-	98
	강서 염창1	56	-	-	-	56	-	-	-	-	-	-	56	-	56	-
	서초 신반포18차 24차	71	28	-	-	-	43	-	-	28	28	-	43	-	-	43
	서초 반포한양	71	-	-	-	-	71	-	-	-	-	-	71	-	-	71
	서초 방배3	41	-	-	-	-	41	-	-	-	-	-	41	-	-	41
	강동 고덕주공2단지	140	-	-	-	-	140	-	-	-	-	-	140	-	-	140
	강동 삼익그린	156	-	112	-	-	44	-	-	112	-	112	44	-	-	44
	강남 개포주공3단지	85	-	85	-	-	-	-	-	85	-	85	-	-	-	-