문서번호	재정비촉진사업과-23595
결재일자	2022. 7. 12.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

					시 민
주무관	재정비주택팀장	재정비촉진사업과장	주택공급기획관		주택정책실장
최인우	장명호	김형석	代김선수		07/12
					김성보
협 조
	도시계획상임기획과장			김세신

도시계획위원회[분과소위원회(수권)] 심의 상정(안)

[주택재건축 정비계획 및 정비구역 변경·경관심의(안)]

2022. 7.

주 택 정 책 실

재정비촉진사업과

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
정책의제 형성	◆ 정책현안에 대해 현황과 실태를 검토하였습니까? - 현황자료(통계자료, 빅데이터 등) 및 실태조사서 검토 타지자체 유사정책 및 국내외 사례 분석 등	□	■
	◆ 시민 및 관련전문가 의견을 반영하였습니까? - (시민참여) 청책토론회, 시민공모, 설문조사 등 - (전문가 자문) 자문위원회, TF운영, 타당성 검토조사, 젠더자문관 등	□	■
정책수립	◆ 정책화를 위한 제반 법규(근거법령 및 규칙, 지침 등)는 검토하였습니까? - (선거법) 공직선거법 등 각종 법률 저촉여부 - (성별분리통계) 성별분리통계 생산•제시•분석 등	□	■
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석 하였습니까? - (갈등) 이해관계 당사자 간 갈등 및 대책 마련 - (사회적 약자) 사회적 약자에 대한 배려 등 - (일자리) 일자리 창출, 직·간접 채용, 전문인력 양성, 창업지원 - (안전) 시민 안전 위험요인 및 대책, 안전 관리 등 - (온실가스 감축) 건물 및 수송 분야 에너지사용 절감방법, 폐기물 발생 억제 대책 등	□	■
정책집행	◆ 타기관, 민간단체 등과의 협의·협력 및 이견 조정 등을 검토하였습니까? - (타기관) 타기관(중앙정부, 지자체), 민간(단체) 등의 자원 활용 방안 - (자치구 영향) 자치구 행정·인사·재정 부담 및 적정성, 파급효과 분석 등	□	■
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? - (지속가능성) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경보전 등	□	■
정책홍보	◆ 국내외 정책(사업)홍보방안을 검토하였습니까? - (홍보) 국내보도자료, 기자설명회, 현장설명회 - (정책영문화) 영문제목·요약, 해외언론보도, 외국어 홈페이지 게시 등 - (성평등) 성별고정관념•성차별적 내용 포함 여부 검토	□	■
기타사항	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 공개 여부를 "비공개"로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? (정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호)	■	□

서울특별시 도시계획위원회[분과소위원회(수권)] 심의 상정

1. 안건명 : ******주택재건축 정비계획 및 정비구역 변경·경관심의(안)

2. 상정안

구 분		신 청 내 용
구역명칭		******주택재건축정비구역
위 치		*************************
구역면적		***********
용도지역		************************
토지이용계획	획 지	***********************
	정비기반 시설 등	********************** *************************
주요 심의내용		****************** **************************** ********************** ********* ***************************** *********************************

3. 상정사유

○ *** 도시계획위원회 심의 결과에 따른 조치계획을 수립하여 도시계획위원회[분과소위원회(수권)] 심의(안)을 상정함.

붙 임  도시계획위원회 상정(안) 1부.

의안번호	제 호		의결사항
의 결 년 월 일	2022. 7. . (제 회)

***** 주택재건축

정비계획 및 정비구역 변경·경관심의(안)

서울특별시 도시계획위원회[분과소위원회(수권)] 심의

제 출 자	서울특별시장
출년월일	2022. 7.

1. 의결주문

서울특별시 도시계획결정에 관한 부의안건에 대하여 다음과 같이 의결한다.

․ 정비구역 결정조서

구 역 명	위 치	면 적 (㎡)			비고
		기정	변경	변경후
******* **********	***************	********	*********	********

2. 제안이유 (입안취지)

○ *****************************************************************************으로 현장소위원회를 통해 열린공간 및 대지조성계획 재검토등 심의의견을 반영하여 도시계획위원회[분과소위원회(수권)] 심의를 받고자 하는 사항임

3. 도시기본계획 및 생활권계획 관련사항

○ 2030 서울도시기본계획***** 및 생활권계획*********

: ***********************************************************************************************************************************************

4. 도시계획사항

가. 정비구역의 지정(변경)

구 분	정비사업 명 칭	위 치	면 적(㎡)			비 고
			기 정	변 경	변경 후
변경	******* **********	***************	********	*********	********

나. 용도지역·지구 결정조서(변경)

구 분		면 적(㎡)			구성비 (%)	비고
		기 정	변 경	변 경 후
합 계		********	*********	********	*****
주거 지역	제2종일반주거지역 (7층이하)	*	*********	*********	***
	제3종일반주거지역	********	*********	********	****

※현황도로 구역편입에 따른 용도지역 증감임

다. 토지이용계획(변경)

구 분	명칭	면 적(㎡)				구성비 (%)	비고
		기정	변경		변경후
합 계		********	**	*******	********	*****	-
정비기반 시설 등	소 계	********	**	*******	********	****	-
	도 로	********	**	*******	********	****	-
	공 원	********	**	*******	*	*	-
	광 장	********	**	*******	*	*
획지		********	**	*******	********	****	-

라. 도시계획시설 결정조서

① 도로(변경)

구분	규모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주 요 경과지	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)
기정 (실효)	**	*	*	*** **	** **	*** *****	**********	**********	** **	*	******* **********	** *********
신설	**	*	*	*** **	****	*** *****	**********	**********	** **			***
기정	**	*	*	***	** **	***	*** ******	*** ******	** **	*	***** ********** ***********	*
변경	**	*	*	*	** **	***			** **	*

※ 도로번호 A는 임시번호이며, (    )연장은 대상지 내 연장임

구분	규모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주 요 경과지	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)
기정 (실효)	**	*	*	**	** **	***	*********	**********	** **	*	******** **********	** *********
	**	*	*	** **	** **	*** *****	*** *****	*** ******	** **	*	******* **********
신설	**	*	*	**	** **	***	*** *****	*** ******	** **	*		***

※ 도로결정 사유서

도로명		변 경 내 용	변 경 사 유
변경전	변경후
** *** ****	** ***	************** ******************	**************************************** *****************************************************
** ***	** ***	********* ************ **************	****************************
** *** **** ** *** ****	** ***	************** ************** ************** ***********	**************************************** ********************************************************************************* ************************** *****************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************

② 공원(변경)

구분	시설명	시설의 세분	위치	면 적 (㎡)			최초 결정일	비고
				기정	변경	변경후
폐지	**	***	*** *********	*******	*********	*	***** ********** *************	*

※ 공원·녹지 확보기준 개정(구역 3ha→5ha) 및 효율적인 토지이용을 위하여 획지로 변경하고자 함

③ 광장(변경)

구분	시설명	시설의 세분	위치	면 적 (㎡)			최 초 결정일	비고
				기정	변경	변경후
폐지	**	*** ****	*** **********	*****	*******	*	***** ********** *************

※ ***************************************************************************************

마. 공동이용시설 설치계획 : 변경

※ 「서울특별시 주택조례」에 따라 100세대 이상 1,000세대 미만의 경우 주민공동시설을 세대당 2.5㎡ 더한면적의 1.25배 이상 확보

= 807세대×2.5×1.25 = 2,642.5㎡이상 < 3,716.1㎡ 계획

구분	시설의 종류	위치	면적(㎡)				비고
			기정	변경		변경후
관리사무소		획지1	*****	**	*****	*****	**
경비실			****	*		****	**
	주민공동시설 소계		*******	**	*******	*******	*
	경로당		*****	**	*****	*****	**
	어린이집		*****	**	*****	*****	**
	작은도서관		*****	**	*****	*****	**
	다함께돌봄시설		*	**	****	****	**
	주민운동시설		*****	**	*****	*****	**
	어린이놀이터		*******	**	****	*******	**
	주민공동시설 (맘스카페 등)		*****	**	*****	*****	**

바. 건축물의 정비⋅개량 및 건축시설계획

① 기존건축물의 정비⋅개량 계획(변경없음)

결정 구분	구역 구분		가구 또는 획지 구분		위치	정비개량계획(동)					비고
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)		계	존치	개수	철거후 신축	철거 이주
기정	***** ***** ****	********	**	********	*** *********	***	*	*	***	*	*
변경		********	**	********

※ 구역 및 획지의 면적일 뿐, 기존 건축물의 정비・개량 계획은 변경 없음

② 건축시설계획(변경)

구분

구역구분

가구 또는

획지 구분

위치

주용도

건폐율

(%)

용적률(%)

최고층수

(높이)

명칭

면적

(㎡)

명칭

면적

(㎡)

정비계획

예    정

법적상한

기정

*****

*****

****

********

**

********

***

*********

*************

**

**

******

**

******

**

*****

*******

변경

********

**

********

**

**

*****

**

*****

**

주택의 규모 및

규모별 건설비율

기정

•국민주택규모(85㎡이하) 주택이 전체세대수의 60%이상 건립(83.2%)

구분	세대수
	소계		분양		공공주택
					공공기여		법적상한용적률 완화
합 계	***	********	***	*******	*	*	**	******
60㎡이하	***	*******	***	*******	*	*	**	******
60~85㎡이하	***	*******	***	*******	*	*	*	*
85㎡초과	***	*******	***	*******	*	*	*	*

변경

•국민주택규모(85㎡이하) 주택이 전체세대수의 60%이상 건립(92.8%)

구분	세대수
	소계		분양		공공주택
					공공기여		법적상한용적률 완화
합 계	***	********	***	*******	**	******	**	******
60㎡이하	***	********	***	*******	**	******	**	******
60~85㎡이하	***	********	***	*******	*	******	**	******
85㎡초과	***	********	***	*******	*	*	*	*

심의완화 사항	기정	******************************************************* ************************
	변경	************************************************************ *********************
건축물의 건축한계선에 관한 계획	기정	************ ******************
	변경	************ ********************* ******************** *******************************
기타사항에 관한 계획	기정	*************************** **************************************************************************************
	변경	***************************

■ 개발가능(정비계획) 용적률 산정(변경)

구 분		산정내용
토지이용 계획	기정	합 계 (구역면적)	획지 (공동주택)	계획 정비기반시설					새로 설치할 정비기반시설 내 국·공유지	획지 내 용도폐지 되는 정비기반시설 국·공유지
				소계	도로	공원		광장
		********	********	*******	*******	*******		*****	********	*
	변경	합 계 (구역면적)	획지 (공동주택)	공공시설등 제공면적(A+B)					새로 설치할 정비기반시설 내 국·공유지	획지 내 용도폐지 되는 정비기반시설 국·공유지
				소계	정비기반시설등	건축물 기부채납 (공공주택, 문화시설)
					①도로	② 대지지분	③ 환산부지
		********	********	*******	******* **********	*****	*****		*******	*******
공공시설 부지 제공면적 (순부담)	기정	************************************************* *********************************************** **********************
	변경	***************************************************************************** ****************************************************** ****************** ********************************************
기준		***************************************
허용	기정	*
	변경	*********************************************** ********************** ****************** ***************************************** ******************

구 분		산정내용
(개발가능) 정비계획	기정	************************************** ******************************************************************** **************************************************************************************
	변경	******************************************************** *********************************************************** ********************************* ****************************************************************************************************************************************************************************************************** **************************************************************************************************************************************************************************************
		****************************** *************************************************
법적상한	기정	*****************
	변경	**********************************

■ 건축물 기부채납에 관한 사항

구 분	산정내용	비고
문화 시설	************************************** ******************** ******************************************** ********** ***************	********************* ***************** ********************* ************************* *****************************************
공공 주택	***************************** ******************** ******************************** ********************************** *********************************************** ********** *********************	*********************************************** ************************* *********************** *********************

사. 세입자 주거대책

■ 허용용적률 인센티브

손실보상금액	일반분양 ㎡당 수입금액	용적률 연면적 (÷)	일반분양 세대수 및 용적률 산정(59㎡기준)		허용용적률 인센티브 (10%이내)
			일반분양 세대수 산정	용적률 산정
**************	**********	******** **	**** ****************************	***** *************************	**

************************************

세입자 주거대책에 따른 손실보상 금액 산정

⇒ **********************************************

(1) 주거이전비 등 : *****************************************

1) 주거이전비 4개월분 (4,681,694원 × 4개월) = 18,726,776원

(단위 : 원)

산출년도	2021년
가구원수	1인	2인	3인	4인	5인이상
가계지출비	2,274,597	3,335,731	4,681,694	5,670,764	5,759,908

※ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제54조 준용

2) 이사비 가구당 1,454,808원 (15평~20평 기준)

(단위 : 원)

노임	차량운임	포장비	이사비 계	비고
*********	*******	******	********	*****
*********	*******	*******	*********	*************
*********	*******	*******	*********	***************
*********	*******	*******	*********	***********
*********	*******	*******	*********	*****

※ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제55조 준용

(2) 영업(휴업)손실보상비 : ***********************************

(업종 및 면적을 기준으로 타 사업지 사례에 따라 추정한 금액이며, 향후 감정평가 결과에 따름)

조합의 일반분양 ㎡당 수익금액 산정

㎡당 분양가	㎡당 공사원가	㎡당 법인세	㎡당 수입금액 (--)
**********	**********	*******	**********

******************

단지명	주거공용면적 (평형)	분양가	㎡당 가격	비고
********** **************	*********	*************	***********	********
********** *****************	*********	*************	**********	********
********* *******************	*********	*************	**********	********
**			***********

☞ hug 고분양가 심사기준을 감안하여 인근지역 분양가 평균가격 반영(입주자 모집공고)

*******************

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******************************************

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*******************************************************

허용용적률 인센티브 산정(보정)

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아. 공공주택의 건설에 관한 계획(변경)

■ 공공기여 공공주택

구분	건립위치	부지면적 (㎡)	동수	세대수	세대규모			비고 (공급연면적)
					전용	공급	계약
신규	**	********	*	****	***			*********
				***	******	******	*******	*******
				***	******	******	*******	*******
				***	******	*******	*******	*********

■ 법적상한용적률 적용에 따른 공공주택

구분	건립위치	부지면적 (㎡)	동수	세대수	세대규모			비고 (공급연면적)
					전용	공급	계약
기정	**	********	*	****	******	******	*******	*********
변경	**	********	*	****	***			*********
				****	******	******	*******	*********
				****	******	******	*******	*********
				****	******	*******	*******	*********

※ 공공주택(법적상한용적률 완화) 의무면적 산정

구분			주요내용
기정	법적상한용적률		*****************
	정비계획용적률		*****************
	재건축 소형주택 의무기준	용적률 차이의 50% (의무용적률)	************************************** ***************************************
		연면적 환산 (의무면적)	************************* ********************** ****************
	재건축 소형주택 확보계획		*********************** ***************************** *********************************** ****************
변경	법적상한용적률		****************
	정비계획용적률		****************
	공공주택 (법적상한 용적률 적용) 의무기준	용적률 차이의 50% (의무용적률)	**************************************** ***********************************
		연면적 환산 (의무면적)	************************* ***************************************** ****************
	공공주택 (법적상한용적률 적용) 확보 계획		*********************** ****************************** ******************************* *********************************** ****************

자. 정비사업 시행계획(변경)

구분	시행방법	시행예정시기	사업시행예정자	정비사업 시행으로 증가예상 세대수	비 고
기정	도시및주거환경정비법 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따름	정비계획(변경) 후 3년이내	********** ******	********* ******** *********	*
변경				********* ******** *********

5. 도시계획안에 대한 의견청취사항

가. 주민공람

***************************************

*************

나. 주민설명회

***********************

*************

다. *****[2021.11.30.(화)]

구분	의견	조치계획	비고
1	***********************************************	****************************************************************************************** ************************************************************************************** *********************************************************************************************************	** **
2	*******************************	***************************************************************************************** ********************************************************************************** *************************************************************************************************	** **
3	*****************************************	********************************************************************************************************************************************************************************** ****************************************************************************************************************************************************************************************************** *********************************************************	** **

라. 서울시 도시계획위원회 심의

○ 일   자 : ***************************

○ 결   과 : **

구분	의견	조치계획	비고
* ***** ***	*******************************************************************************************	************************************************************************************************	**
	**********************************************************************	*************************************************************************************	**
* *******************	***********************************************************************	*************************************************************************************************************************	**
	***********************************************************	**************************************************************	**
	*****************************************************	**********************************************************************************************	** **
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6. 경관계획 사항

가. 기본방향 및 목표

○ 인접한 건축물과 조화로운 색채 및 높이계획을 통해 자연스러운 경관을 형성할 수 있도록 계획

나. 경관 기본구상

○ 경관유형을 조망형 경관요소, 도시형 경관요소, 기타 경관요소로  구분하여 각 유형에 적합한 경관계획 수립

다. 경관 부문별 계획

○ 건축물은 외부공간을 배치하여 휴식할 수 있는 여유 공간을 창출하도록 노력하며, 가로변 건축선 일치를 통한 가로의 연속성 유지

○ 건축물의 입지적 특성, 규모, 형태 등에 따라 고려하여 주변과의 형태적 조화를 이루는 물결형 스카이라인 유도

라. 시뮬레이션 분석

********

***********************

******

***********************

*******

***********************

*******

***********************

********

***********************

7. 도시계획 환경성검토 결과

검토항목		목표기준	준수 여부	현황 및 검토결과	계획에의 반영사항	비고
자연생태환경	생태 네트워크	녹지･수생태 연결성 확보	*	*************************************	**************************************
	비오톱	비오톱 보전 등급 향상	*	***************************************************	*************************************
토지환경	지형변동	절성토비율 20%미만	*	****************	*********************
		지형변동 비율30%미만	*	****************	*********************
물 환경	물순환 (수리수질)	생태면적률 30%	*	***********************	**************************************************
	수질	수질 등급 유지 및 오염 최소화	*	*******************	**********************
				***************	***************************
대기환경	바람 및 미기후	바람길 확보	*	************************************************	*************************************
					******************************************
	대기질 (온실가스)	대기오염 최소화	*	***************************	*******************************
				***********************************	********************
				********************	**
	친환경적 자원순환	폐기물 발생량 최소화	*	**************************	**************************************
	소음□진동	소음 및 진동 최소화	*	**************************	************************
				*******************	**************************
	경관	가로녹시율 35%	*	**********************	*****************************
		조망권 확보	*	***************	************************
		Skyline 보전	*	*******************	***********************************
	휴식 및 여가공간	휴식･여가공간 최대확보	*	*************************************************	**********************************
	일조	일조 침해 최소화	*	*******************************************	*********************************************
	보행 친화공간	보행자전용도로계획수립	*	***********************************	*************************
		자전거전용도로 계획수립	*	**********************************	**
		자전거보관소 15대 /100unit	*	**********************	**

8. 관련부서 주요 협의의견 및 조치사항

구분	협 의 의 견	조 치 계 획	반영 여부
***** ***	****************************************************	*************************************************************************************************************************** ******************************************************************************************************************* *******************************************************************	**
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구분	협 의 의 견	조 치 계 획	반영 여부
** ***	***********************************************************************************	*************************************************************************** **************************** ************************** **************************** ************************** *****************************************	**
** ***	******************************************************************************************************************************************	******************************************************************************************	**
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9. 역사도심 기본계획에의 적합여부

- 해당사항 없음.  끝.