문서번호	공동주택지원과-5873
결재일자	2022. 11. 25.
공개여부	대시민공개
방침번호	행정2부시장 제264호

						시 민
주무관	리모델링팀장		공동주택지원과장		주택공급기획관		주택정책실장	행정2부시장
이희원	장지광		김장수		김승원		유창수	11/25
								한제현
협 조
	도시계획국장					조남준
	도시계획상임기획과장					김세신
	도시관리과장					하대근

대규모 주거지의 통합적 관리 및 안정적 주택공급을 위한

아파트지구 지구단위계획 전환지침 개정

2022. 11.

주 택 정 책 실

(공동주택지원과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
일반사항
정책일반	◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등)	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검	■	□
	◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까?	■	□
	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등)	■	□
약자와의 동행
목적	◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가?	□	■
	◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가?	□	■	주거/생계/의료/교육/기타
	◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도)	□	■	단순지원/ 사다리지원
	◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가?	□	■
계획수립	◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가?	□	■
집행·홍보	◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등)	□	■
	◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가?	□	■
평가·환류	◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가?	□	■

대규모 주거지의 통합적 관리 및 안정적 주택공급을 위한

아파트지구 지구단위계획 전환지침 개정

’21. 3. 마련한 「아파트지구 지구단위계획 전환지침」의 운영 중 발견된 미비점, 그간 정책사항의 변경 등을 보완·반영하여 기존 전환지침을 개정하고자 함
		ㅊㅊ
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Ⅰ		추진배경

□ 지구단위계획 수립과정에서 발견된 기존 전환지침 미비점 보완 필요

❍ 3종일반주거 외 용도지역 상향, 기존 2종일반주거(3종상향) 등 용적률 체계 미비

❍ 중심시설용지 및 개발잔여지의 인근 공동주택과 통합 재건축 및 대규모 공동개발시 주택용지 기준 적용 필요

□ 재건축 규제완화 등 변경된 정책기조 반영 필요

❍ 한강변 공공기여 비율 완화(15% 원칙 → 10% 원칙)

❍ 공동주택 높이완화, 2종7층지역 높이완화 등 규제완화

※「재건축사업 정상화 추진계획」(`21.8. 시장방침),「2040서울플랜」등

Ⅱ		추진경위

❍ `17.03.   「아파트지구 도시관리체계 개선 시행계획」(행정2부시장)

- 기존 아파트지구를 통합적·종합적 도시관리수단인 지구단위계획으로 전환

❍ `17.06.~   아파트지구 지구단위계획 수립용역 착수

❍ `21.03.   「아파트지구 지구단위계획 전환지침」 마련 (행정2부시장)

❍ `21.08.   「재건축사업 정상화 추진계획」(행정2부시장)

❍ `22.09.   「아파트지구 지구단위계획 전환지침」개선 전문가 자문회의

- 구역별 현황을 고려하여 중심시설용지 및 개발잔여지 유연한 높이계획 허용

- 주택용지 기준 적용대상을 도시계획 조례 기준과 통일(3천㎡→5천㎡)

Ⅲ		주요 개선사항

□ 밀도계획 보완

(현행) 대표적 용지(3종일반주거 / 주택용지) 용적률체계만 명시

- 중심시설용지, 개발잔여지는 2,3종만 명시(종상향시 기준 부재)

(개선) 기존에 누락된 용도지역 및 용지의 용적률 체계 명시

❍ 기존 2종일반주거, (종상향된) 3종일반주거 용적률체계

구 분		기준	허용	상한	비고
주택용지	제2종 → 제3종	200%	200%	300%
	제2종(7층) → 제2종	190%	190%	250%
중심시설용지 개발잔여지	제2종 → 제3종	200%	230%	250%

❍ 준주거·상업지역 상향시 용적률체계

- 도심주거 조성 등을 고려, 관련규정(법규, 지단수립기준 등) 준수하는 범위 내에서 위원회 심의를 통해 결정

❍ 저밀지구 용적률체계

- (주택용지) 정비계획 기 결정된 내용으로 갈음(정비계획 기 수립 완료)

- (중심시설용지, 개발잔여지) 지구단위계획 수립기준 적용

□ 유연한 높이계획 운영 (중심시설용지/개발잔여지)

(현행) 모든 중심시설/잔여지 최고높이를 40m 이하로 일률적 제한

(개선) 40m 이하 원칙은 유지하되 지구별 여건에 따라 유연한 적용

□ 중심시설용지 주거전환 허용 확대

(현행) 지구중심 주거전환 불허 / 주구·분구중심 주거전환 허용

(개선) 모든 중심시설용지(지구·주구·분구중심) 주거전환 허용

- 주거전환 허용여부 및 주거비율은 공동위(도계위) 심의에서 결정

□ 중심시설용지·개발잔여지 공동주택 건립시 주택용지 기준 적용

(현행) 개발잔여지 부지 3,000㎡ 이상 (공동)개발시 주택용지 기준 적용

(개선) 중심시설용지, 개발잔여지 5,000㎡ 이상 또는 100(도생 150)세대

이상 (공동)개발시 또는 공동주택과 통합개발시 주택용지기준 적용

- 도시계획조례의 지구단위계획 수립대상 기준과 통일

- 중심시설용지는 주거전환에 따른 공공기여(5~10%) 별도 이행

□ 정책변화 반영(「재건축사업 정상화 추진계획」,「2040 서울플랜」등)

(현행) 한강변 단지 공공기여 15% 원칙 / 35층(2종 25층) 이하

(개선) 한강변 단지 공공기여 10% 원칙 / 서울플랜 등 관련계획 준수

□ 아파트지구 도시관리 방향 선언적 명시

❍ 타 아파트 밀집지역과 차별성이 없음을 고려, 장기적으로 일반지역과 동일한 도시관리 추진

Ⅳ		행 정 사 항

❍ 방침 수립일부터 적용(현재 수립중인 아파트지구 지구단위계획에 적용)

❍「서울시 지구단위계획 수립‧관리운영기준」에 본 지침 반영

- 개발사업형 지구단위계획 수립기준 중 ‘아파트지구 계획수립기준’ 신설

▸ 지구단위계획 수립기준 > 4 유형별 계획수립기준 > 4-3 개발정비형 계획수립기준 > 4-3-2 개발사업형 중 ‘(가칭)아파트지구 계획수립기준’

붙임 : 아파트지구 지구단위계획 전환지침(개정안) 1부.  끝.