등록번호

도시재정비과-9727

주무관

재개발2팀장

도시재정비과장

도시재생국장

부구청장

등록일자

2022.11.3.

최재혁

김홍수

문형도

염봉선

11/03

김진만

결재일자

2022.11.3.

공개구분

부분공개(5 6)

협  조

주무관

이경숙

홍제동 266-238번지 일대 가로주택정비사업

조합설립인가 신청 검토결과 보고

서 대 문 구

도시재정비과

홍제동 266-238번지 일대 가로주택정비사업

조합설립인가 신청 검토결과 보고

홍제동 266-238번지 일대 가로주택정비사업 조합설립인가 신청 (2022.08.02. ) 사항에 대하여 검토하고 그 결과를 보고함

Ⅰ

사 업 개 요

위 치	홍제동 266-238번지 일대 62필지	사업규모 (계획)	▪건폐율 : 39.03% ▪용적률 : 249.99% ▪아파트 2개동, 지하2층/지상15층, 116세대 및 부대복리시설
구역면적	4,989.60㎡
시행자	홍제동 266-238번지 일대 가로주택 정비사업조합(조합장 : 노경숙)	기존건물	▪세대 : 64세대 (근생 8세대 포함) ▪주택 : 단독주택 51채, 근린생활시설 8개소, 주택 및 점포 5호
위치도
사업시행구역도

○ 진행 경과

- 2021.11.22. : 조합설립인가를 위한 검인 동의서 교부 신청

- 2021.12.10. : 검인동의서 교부

- 2022.05.27. : 조합 창립총회 개최

- 2022.08.02. : 조합설립인가 신청

Ⅱ

근 거 법 령

○ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법 제23조(조합설립 인가 등)

○ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법 시행령 제20조(조합설립인가의 절차 등)

○ 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등)

Ⅲ

검 토 결 과

○ 대상지 법정요건 충족 여부 : 충족

구분	기준	충족 여부	비고
사업 시행 구역	면적 : 1만㎡ 미만	충족	4,989.6㎡
	노후도 : 2/3 이상	충족	92.19% *
	호수 : 20채 이상 (공동주택 + 단독주택)	충족	64채 (근생8개소 포함)
가로 구역	너비 6미터 이상의 도로로 둘러싸인 일단의 지역 (신설ㆍ변경 계획을 제출한 경우 그 계획에 따른 예정도로)	조건부 충족	북동측 6M이상 도로 확폭 필요
	면적이 13,000㎡ 미만일 것	조건부 충족	북동측 도로 확폭시 약 6,100㎡
	구역을 통과하는 도시계획도로가 설치되어 있지 아니할 것	충족	없음

* 노후·불량건축물 동수/총동수 = 59동/64동, 무허가건축물 제외 –「서울특별시 도시 및 주거환경

정비 조례」제4조(노후·불량건축물)

○ 동의율 및 동의내용 검토 : 적정

- 전체 동의율 : 토지등소유자의 8/10, 토지면적 2/3 이상 동의 필요

구 분	토지등소유자			토지면적
	전체	동의자	동의율	전체 면적	동의자 토지 면적	동의율
구역 전체	82명	68명	82.93%	4,989.6㎡	4,223.5㎡	84.64%

※ 해당 사업구역 내 공유지 : 1,446.4㎡(구유지 1054.6㎡, 시유지 391.8㎡) 전체사업시행구역의      약 29% 차지,  그 중 구유지 (건설관리과 1007.6㎡(도로), 재무과 47㎡(대)) 약 21% 보유

→ 조합설립 동의율 산정에 있어 토지 지분 21%를 보유한 서대문구의 동의여부가 중요, 조합설립에 대해 동의 회신함 [붙임2]‘건설관리과, 서울시공문’참조

→ 국·공유재산을 무상양도 받기 위해서는 사업시행계획인가 신청 전 협의가 필요 : 조건부인가

- 공동주택 동별 동의율 : 각 동별 구분소유자의 과반수 동의 필요(해당사항 없음)

- 공동주택 외 건축물 : 전체 토지면적 1/2 이상 동의 필요

구 분	소유자(명)	동의자(명)	동의율	전체면적	동의자 토지면적	동의율
일반건축물 (단독주택등)	82	68	82.93%	4,989.6㎡	2,777.1㎡	55.65%

- 기타 검토사항

·토지등소유자 수 변경

구 분	토지등소유자 수	변동 내역
창립총회	70명	토지등 소유자를 70명으로 해서 창립총회 진행 (속기록상)
조합설립인가신청	66명	창립총회 후 공유자*****************************를 확인, 명부 정정, 신청서 제출 동의율:83.33％(동의자 수: 55명/토지등소유자 수: 66명)
조합설립인가검토	82명	검토단계에서 일반건축물의 토지등소유자 수 산정이 잘못되어(토지부분 공유누락) 수정(수정된 신청서상 동의율: 82.93％(동의자 수: 68명/토지등소유자 수: 82명)

※ 토지등소유자의 변경이 조합설립인가신청 동의율에 영향을 미치지 않음

⇒ 총회 당시와 조합설립인가 신청서 상 토지등소유자 수가 일치 하지 않은 부분에 대해

인가 후 확인을 거쳐 수정 또는 변경 하도록 안내

·대표소유자선임동의서 : 토지등소유자 중 공유자로서 대표소유자선임동의서 미                            제출자에게 (16개 지번) 제출하도록 인가시 조건 부여

[붙임3]‘토지등소유자명부’, [붙임8]‘대표자선임동의서’참조

○ 창립총회 개최 및 결과 : 적정

- 일시 및 장소 : 2022.05.27.(토) 17시, 서대문구 백련사길 39, 서대문문화체육회관 2층 소극장      - 절     차 : 관련법규에 따른 동의율 충족 후 개최, 토지등소유자에게 등기우편 발송·통지

- 의사정족수 : 토지등소유자의 과반수 출석 , 20% 이상 직접 출석

기준	총원	출 석 자				성원요건 충족여부
		직 접 (A)	서 면 (B)	서면결의 후 직접 출석 (C)	최종출석자수 (A+B)	참석자비율 (A+B / 70)	직접출석자비율 (A+C / 70)	성원요건
속기록	70	8	40	25	48	68.57%	47.14%	충족

○ 조합원 자격 및 명부 작성 : 적정

- 동의서, 주민등록등본, 가족관계증명서, 등기부등본, 건축물대장 확인

[붙임3]‘토지등소유자명부’참조

○ 조합정관 : 조건부 적정

- 정관상 조합주소 기입 및 대의원 항목 삭제 등 수정사항 등을 안내하여 추후 정관변경 절차(총회 의결 등)를 거쳐 인가를 득하도록 조건부인가

- 대의원 항목이 포함된 삭제 조항 : 23개

- 추후 총회에서 의결할 수정된 정관 검토 : 적정

[붙임5] ‘조합정관 검토결과 및 조합정관(안)’참조

○ 임원의 자격 : 조건부 적정

- 조합장(1인), 감사(1인), 이사(4인)의 조합임원 결격사유 해당여부 및 겸임여부 조회 결과 이사 1인의 결격사유 확인, 추후 총회에서 재선출 하도록 조건부여

⇒ *********************

[붙임6]‘임원명단선임현황’, [붙임7]‘임원 결격사유 조회결과’참조

○ 사업시행계획서(안) : 적정

- 주택건설예정세대수, 예정지의 지번·지목 및 등기명의자, 도시관리계획 상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업시행계획서(안)의 내용이 적합함

사업명		홍제동 266-238번지 일대 가로주택정비사업
대지위치		서울시 서대문구 홍제동266-238번지 일대 62필지
용도지역		제2종일반주거지역 (12층이하)
건축면적		1,915.00㎡	규모	2개동, 지하2층/ 지상15층
연면적	지 상	12,264.73㎡	소 계	20,513.83㎡
	지 하	8,249.10㎡
건폐율		39.03%	비례율 (추정)	127.52%
용적율		249.99%	세대수	119세대 (조합/분양:95, 임대:24)

[붙임9] ‘사업시행계획서’ 참조

※ 가로주택정비사업 사업구역 서측, 동측의 도로의 폭이 6m 미만인 구간에 대해 6m 확보

등 협조부서 보완사항

⇒  수정 제출된 사업시행계획서를 보완하고 총회 의결을 거쳐 통합심의 신청 전까지 조합             설립(변경) 인가를 받을 것 : 조건부인가

[붙임9-1] ‘(수정)사업시행계획서’ 참조, [붙임9-2] ‘조합준비위원회공문’ 참조

○ 매도청구계획서 작성 : 적정 (대상자 11명)

[붙임11] ‘매도청구대상 명부 및 계획서’ 참조

Ⅳ

관련부서 협의결과

○ 협의 내용

- 가로구역의 요건 충족을 위한 도시계획시설의 설치에 관한 사항 등 기타 소관

사항 업무 협의

○ 회신 사항

구분	회신 일자	회신 내용	비고
도시계획과	‘22.09.08. ‘22.09.29.	-『빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법 시행규칙』 제2조제3항제1호에 따라 사업구역 주변도로는 6m이상을 확보하도록 규정하고 있음 -따라서 동측도로는 현황도로와 더불어 6m이상 도로가 해당사업으로 조성될 수 있는 방안을 강구하여 주시기 바라며, 사업완료시 해당도로가 기부채납 될 수 있도록 조치하여 주기 바람	인가 조건 부여
토목과	‘22.10.26. ‘22.09.27. ‘22.09.14. ‘22.09.05.	-사업시행부지 남서측 도시계획시설(도로) 결정(6m) 신설 및 공람 공고, 사업인가, 보상 등 시행하여 도시계획시설(도로)를 사업시행자가 도시기반시설 조성완료 후 우리구에 기부채납 시행 조건 부여 -도시계획시설(도로) 결정사항 : 북동측 ①번 노선(홍제동 403대 → 266-234대), 폭 6m,, 남서측 ②번 노선(홍제동 266-255대 → 266-251대), 폭 6m 반영할 것 -신설도로는「도로구조규칙」에 충족되도록 계획 수립할 것 -기반시설 도로 조성시 「도로법」제36조(도로관리청이 아닌 자의 도로 공사 등) 및 같은법 시행령 제34조(도로관리청이 아닌 자의 도로공사 시행 등의 허가신청 등)에 따라 우리과에 허가를 득한 후 시행할 것

Ⅴ

처 리 계 획

○ 홍제동 266-238번지 일대 가로주택정비사업 조합설립준비위원회로부터 인가

신청 된 사항에 대하여 관련법규와 제출된 서류 및 행정정보공동이용을 통하여

확인 가능한 제반자료를 종합하여 검토한 결과 관련법규에 적합하므로,

○ 소규모주택정비법 제23조 제1항에 의거 조합설립에 대하여 인가조건 부여하고 처리코자 함

붙임   1. 조합설립신청서 및 조합공문                 1부.

2. 서울시 및 건설관리과 공문                  1부.

3. 토지등소유자 명부                          1부.

4. 동의율총괄표                               1부.

5. 조합정관 검토결과 및 조합정관(안)            1부.

6. 임원명단 및 자격기준                      1부.

7. 임원 결격사유 조회결과                    1부.

8. 대표소유자선임동의서                    1부.

9. 사업시행계획서 수정 전, 후 및 조합공문    각 1부.

10. 도로계획설명서 및 관계도면             각 1부.

11. 매도청구대상 명부 및 계획서              1부.

12. 조합설립인가서(안), 인가조건 및 안내문    1부.  끝.