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	서 울 특 별 시
수신	송파구청장(세무1과장)
(경유)
제목	사전 약정에 따라 일괄취득한 임대주택의 감면여부에 대한 질의 회신

1. 송파구청 세무1과-10170(2022. 6. 17.)호와 관련입니다.

2. 사전약정에 따라 일괄취득한 공동주택에 대해「지방세특례제한법」제31조 제2항의 감면적용 가능 여부와 관련하여 다음과 같이 회신합니다.

가. 질의요지

사전 약정에 따라 일괄취득한 공동 주택에 대해 「지방세특례제한법」제31조 제2항의 '건축주로부터 최초로 분양받는 경우'로 보아 취득세 등 감면 적용이 가능한지 여부

나. 회신내용

「지방세특례제한법」제31조 제2항에서는 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다고 규정하고 있습니다.

「지방세특례제한법」제31조의 제2항의 감면취지는 매입임대사업자에 대한 세제지원을 통해 임대주택의 공급을 촉진하여 국민 주거생활의 안정을 목적으로 하고 있으나, 일반 납세자와의 조세형평 등을 고려하여 임대사업자가 건축주로부터 최초로 분양받는 주택을 임대용으로 사용하는 경우 감면혜택을 부여하고 있고,

또한, 「건축물 분양에 관한 법률」은 분양과정의 투명성과 거래의 안정성 확보를 위하여 2인이상의 불특정 다수가 분양에 참여하여 누구나 건물 취득에 대한 공평한 기회를 가질 수 있도록 하기 위한 취지라 할 것이며,

「민간임대주택법」에 따른 임대주택을 제3자 분양을 위한 입찰공고 등 분양 절차를 거친 후 미분양된 주택 일부 또는 전부를 주택임대사업자가 일괄하여 취득하는 경우, 「지방세특례제한법」에서 규정한 최초분양에 해당하므로 취득세 감면대상에 해당된다 할 것이나(지방세특례제도과-2548, 2021. 11. 4. 참고), 건축주가 주택을 완공하기 전 분양공고 등 분양절차 없이 특정매수자와 포괄양수도 방식으로 사전 매매약정을 체결하고 주택을 건축하여 소유권을 이전하는 것은 "분양"에 해당하지 않는다 할 것(지방세특례제도과-1161, 2021. 5. 21.)입니다.

따라서 귀 질의와 같이, 불특정 다수인을 대상으로 공개입찰 등 분양절차를 시행하지 않고 사전 약정을 체결하여 주택임대사업자가 일괄로 취득하는 것은 "분양받는 경우"에 해당되지 않는 것으로 판단됩니다.

다만, 이에 해당하는지 여부는 과세관청에서 사실관계 등을 종합하여 최종적으로 판단할 사안임을 알려드립니다.  끝.

	서 울 특 별 시 장
주무관	권민욱		이의신청팀장	이영상		세제과장	09/28
김영모
협조자
시행	세제과-28479	(	2022.09.28	)	접수		(		)
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