문서번호	시설계획과-3402
결재일자	2021. 4. 1.
공개여부	대시민공개
방침번호

				시 민
주무관	교육문화계획팀장	시설계획과장		도시계획국장
홍명순	좌승호	심재욱		04/01 이정화
협 조	도시관리과장		홍선기
	상임기획단장		김세신

지구단위계획구역 내

자치구 新청사 용적률 계획기준

2021. 3.

도시계획국

(시설계획과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
정책의제 형성	◆ 정책현안에 대해 현황과 실태를 검토하였습니까? - 현황자료(통계자료 등) 및 실태조사서 검토 타지자체 유사정책 및 국내외 사례 분석 등	■	□
	◆ 시민 및 관련전문가 의견을 반영하였습니까? - (시민참여) 청책토론회, 시민공모, 설문조사 등 - (전문가 자문) 자문위원회, TF운영, 타당성 검토조사 등	□	■
정책수립	◆ 정책화를 위한 제반 법규(근거법령 및 규칙, 지침 등)는 검토하였습니까? - (선거법) 공직선거법 등 각종 법률 저촉여부 - (성별분리통계) 성별분리통계 분석 등	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석 하였습니까? - (갈등) 이해관계 당사자 간 갈등 및 대책 마련 - (사회적 약자) 사회적 약자에 대한 배려 등 - (일자리) 일자리 창출, 직·간접 채용, 전문인력 양성, 창업지원 - (안전) 시민 안전 위험요인 및 대책, 안전 관리 등 - (온실가스 감축) 건물 및 수송 분야 에너지사용 절감방법, 폐기물 발생 억제 대책 등	□	■
정책집행	◆ 타기관, 민간단체 등과의 협의·협력 및 이견 조정 등을 검토하였습니까? - (타기관) 타기관(중앙정부, 지자체), 민간(단체) 등의 자원 활용 방안 - (자치구 영향) 자치구 행정·인사·재정 부담 및 적정성, 파급효과 분석 등	□	■
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? - (지속가능성) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경보전 등	□	■
정책홍보	◆ 국내외 정책(사업)홍보방안을 검토하였습니까? - (홍보) 국내보도자료, 기자설명회, 현장설명회 - (정책영문화) 영문제목·요약, 해외언론보도, 외국어 홈페이지 게시 등	□	■
기타사항	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 공개 여부를 "비공개"로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? (정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호)	■	□

지구단위계획구역 내

자치구 新청사 용적률 계획기준

최근 추진　중인 자치구 新청사 건립 시 지역주민 수요에 맞는 청사 복합화를 유도하기 위한 용적률 체계 및 인센티브 계획기준을 마련하고자 함.

Ⅰ		추 진 배 경

❍ 현재 25개 자치구 중 10개소 신축 완료, 8개 구청사 신축 추진 중

구분	신축 추진중*(8)	신축 구상중(7)	신축 완료(10)
25개 자치구 청사	종로**, 동작, 광진, 강서, 서초, 중구, 강북, 강남	강동, 영등포, 서대문 구로, 양천, 송파, 중랑	동대문, 도봉, 성동, 관악, 마포, 금천, 성북, 용산, 은평, 노원

* 旣 계획결정 3개소 :　동작(상도지구 지구단위계획구역, ’20.2.20), 광진(구의자양재정비촉진지구, ’17.9.14), 강서(마곡도시개발구역, ’17.5.4)

** 종로구 신청사는 소방서 등이 포함된 복합청사로 해당정비계획(수송도시환경정비구역)으로 별도 검토

❍ 구청사 신축 시 생활 SOC 확충, 재원조달을 위한 수익시설 설치 등 시설 복합화를 위한 도시관리계획 변경 수요 발생

- 지구단위계획 수립(변경) 4개소(예정)

· 자치구별 청사 신축시 용도지역 상향, 공간적 범위 결정 등 검토 중

❍ 구청사 복합화 시 지구단위계획구역 내 용적률 체계를 적용해야 하나,  자치구별로 개별적으로 상이하게 계획, 일관성 있는 계획기준 필요

Ⅱ		관 련 규 정

❍「서울특별시 도시계획조례 시행규칙」제7조 (지구단위계획구역 안의 용적률계획 및 운용)

제7조(지구단위계획구역 안의 용적률 계획 및 운용)

①-1. 기존의 용도지역이 용적률이 높은 용도지역으로 변경(세분포함)

가. 기준용적률 : 변경 전 용도지역의 용적률 범위 안에서 별도로 정한 용적률

나. 허용용적률 : 변경 전 용도지역의 용적률 + (변경 후 용도지역의 용적률
- 변경 전 용도지역의 용적률) × 2/3 이내

다. 상한용적률 : 기준 또는 허용용적률×(1+1.3×가중치×α) 이내
①-2. 용도지역 변경이 없는 경우와 용적률이 같은 용도지역으로 변경

가. 기준용적률 : 조례 제55조 용적률 범위 안에서 별도로 정한 용적률

나. 허용용적률 : 조례 제55조 용적률 이내

다. 상한용적률 : 기준 또는 허용용적률×(1+1.3×가중치×α) 이내

③-2. 시도시계획위원회 또는 시공동위원회가 공공시설등 확보, 전략개발 등

지구단위계획의 목적을 달성하기 위하여 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는

용적률 적용기준을 지구단위계획으로 따로 정할 수 있다.

❍「서울특별시 지구단위계획 수립기준」3-4-2(용도지역별 용적률 계획기준)

- 아래의 범위 내에서 용적률 계획하되, 기준이 없는 경우 도시계획조례 제55조 및 조례시행규칙 제7조 범위 내에서 별도로 계획

[용도지역별 용적률 계획기준(예시)]

종전	변경	기준용적률(%)	허용용적률(%)	상한용적률(%)
제3종일반	일반상업	250	610	800
준주거	일반상업	400	660	800
일반상업	일반상업 ※()역사도심	500~600 (450%이하)	800 (600%이하)	법적용적률의 2배 이하

❍「공유재산 및 물품 관리법 시행령」별표1,3

[(별표1) 지방자치단체의 본청 청사의 기준 면적 (별표3)지방자치단체의 의회 청사의 기준 면적]

구분	자치구 본청청사(소속기관제외)	자치구의회 청사	비고
인구 50만명 미만	26,368㎡	2,961㎡	별표 1
인구 50만명 이상	27,484㎡	4,172㎡	별표 3

❍「도시계획시설 공공청사 관리방안」(도시계획국장방침, 시설계획과-14393, ’20.12.21.)

- 청사 복합화 시 도시계획시설(공공청사) 의무 결정(필요 시 중복 또는 공간적 범위결정)

- 복합화시 복합을 위한 공공용도는 다음 시설 우선 검토

공공용도는 도시계획시설 또는 공공성이 확보되거나, 정책실현을 위한 시설(생활권 부족시설, 생활SOC, 공공임대주택 등)로서 공공(국가, 지방차치단체, 교육청 등)이 소유하는 시설(「도시계획시설 공공청사 관리방안」)

□중복결정이 가능하고 지역에 필요한 타 도시계획시설

□생활권계획 상 부족시설(장애인복지시설, 청소년아동복지시설, 보육시설 등)

□지역별 필요한 생활 SOC(도서관, 문화시설, 체육시설 등)

□기피시설 중 복합 가능한 시설 등

- 용도 복합화시 용도계획 적정성에 대한 위원회 심의(자문) 및

5천㎡이상 공공업무시설 다용도 복합화 시 지구단위계획 수립 의무

「도시관리계획수립지침」에 의한 시청, 구청, 경찰서, 소방서, 우체국, 기타 국가 또는 지방자치단체의 공공업무에 필요한 시설

「도시계획시설 공공청사 관리방안」(‘20.12.21, 도시계획국장방침)에 의한 공공청사+공공용도+수익시설 복합화를 말함

[용도계획 검토 기준]

□공공청사(부대시설 포함)의 용적률은 전체용적률의 30% 이상 확보

□공공용도는 청사 외 용적률 중 1/2 이상

□수익시설은 청사 외 용적률 중 1/2 미만, 분양금지(임대시설만 가능, 지역상권 경쟁용도 지양)

[용도 복합화(예시)-「도시계획시설 공공청사 관리방안」]

❍「도시군계획시설의 결정구조 및 설치기준」제2조(도시군계획시설결정의 범위)

- 공공청사 결정 시 건폐율, 용적률, 높이의 범위를 함께 결정

Ⅲ		계 획 기 준

□ 관리 방향

공공용도 도입 유도로 토지이용 효율화 및 청사 복합화 활성화 유도

※ 용도지역 변경 가능여부는 지역 입지여건과「서울시 용도지역 관리방향 및 지정·조정 가이드라인」(’19.6) 및「서울시 지구단위계획 수립기준 및 관리운영기준」(’20.5) 등에 따라 별도 검토

□ 자치구 新청사 용적률 계획기준

❍ 검토 사항

[공공성 확보]

-「도시계획시설 공공청사 관리방안」(’20. 12)과 정합성 확보 필요

· 공공청사 도시계획시설(공공청사) 결정(공간적 범위) 및 건축물의 범위 결정

· 공공청사(부대시설 포함)의 용적률은 전체용적률의 30% 이상 확보

· 용도 복합화시 공공용도는 청사 외 용적률 중 1/2 이상 확보(의무)

[용적률 체계]

- 공공건축물은 개별법에 의해 친환경‧에너지관련 인증이 의무화되어있어 일반적 허용용적률 계획유도 인센티브의 실효성 부재

[공공건축물 건축환경 관련 기준]

분 야		의무대상(인증기준)	관련법령 등(근거)
친환경	녹색건축인증	3천㎡이상 공공건축물 (우수등급이상)	녹색건축인증에 관한 규칙
	물환경 (빗물이용시설)	1천5백㎡이상 공공건축물 (공공시설 빗물분담량 6mm/hr 적용하여 빗물관리시설 설치)	물순환회복 및 저영향개발 기본조례
에너지	건축물에너지 효율등급인증	3천㎡이상 공공건축물 (1등급이상)	건축물에너지효율등급 인증에 관한 규칙
	제로에너지건축물	500㎡이상 공공건축물 (1~5등급)	녹색건축물 조성 지원법 「2050 온실가스 감축 추진계획」 (행정1부시장 방침, 21.1.28)
	신재생에너지 공급	공공건축물 (총에너지 사용량의 12%이상)	서울시 공공건축물 가이드라인
공간환경	장애물 없는 생활환경인증(BF)	공공건물 (인증등급 일반이상)	장애물 생활환경 인증에 관한 규칙
	지능형건축물	3천㎡이상 공공건축물 중 업무용도, 공공건축물 중 공사비 200억이상 (1등급인증)	지능형건축물인증기준 서울시 공공건축물 가이드라인
디자인	우수디자인 (현상설계공모)	설계비 1억 이상 (현상설계공모)	건축서비스산업 진흥법
안전	셉티드, 안전디자인	공공건축물중 공사비 200억이상 (방어적 디자인, 범죄예방전략수립)	서울시 공공건축물 가이드라인

- 자치구가 구유지를 개발하는 자치구 신청사 특성 상 공공시설 등의 설치 제공으로 인한 용적률 인센티브 적용 곤란

· 민간의 경우, 공공시설 등을 제공(기부채납)하는 경우 상한용적률 인센티브를 부여하고 있으나,

· 사업주체가 공공(자치구)인 경우 설치되는 공공시설을 기부채납으로 인정하기 곤란

❍ 계획 기준

[ 상한용적률 미적용, 기준/허용 용적률체계로 운영 ]

․구청사는 공공소유 부지로, 공공시설 제공 등에 따른 용적률 인센티브는 미적용

․공공성 확보를 위해 완화된 용적률[허용-기준]의 1/2이상 공공용도로 확보

-

기준용적률=새로이 설치되는 도시계획시설 공공청사 용적률 이하(건축물 범위 결정)

⇒ 청사의 기능 유지를 위하여 필요한 면적 확보

□ 공공청사 용적률은 전체용적률의 30%이상 확보

□ 청사는「공유재산 및 물품 관리법 시행령」에 의한 기준면적 및 자치구별「구유재산 및 물품관리 조례」에 의한  ‘청사 표준 설계면적기준’ 등 준수

-

허용용적률=변경 후 용도지역(변경 없을 시 해당 용도지역) 법적(조례)용적률 이하

⇒ 지역 중심기능 실현을 위해 공공·전략적으로 필요한 면적

□ 허용용적률 : 기준용적률(공공청사) + 인센티브용적률(공공용도 1/2 이상, 기타용도 1/2 미만)

⇒

용적률 인센티브 : 완화 용적률의[허용-기준] 1/2이상 공공용도로 확보

□ 공공용도에는 공공청사(새로이 설치되는 도시계획시설 공공청사) 불포함

[지구단위계획구역 내 자치구 新청사 용적률 계획기준]

일반 기준			자치구 新청사
구분	용도지역 상향 無	용도지역 상향 有	구분	용도지역 상향 無	용도지역 상향 有
기준 용적률	조례용적률 이하에서 별도로 정함	변경 전 용도지역 조례 용적률 이하	기준 용적률	도시계획시설 공공청사 용적률	도시계획시설 공공청사 용적률
허용 용적률	現 용도지역 조례용적률 이하	기준용적률 + 증가용적률의 2/3
			허용 용적률	現 용도지역 조례용적률 이하	변경 후 용도지역 조례용적률 이하
상한 용적률	허용용적률의 2배 이하	변경 후 용도지역 조례 용적률 이하

※ 지역 여건 등으로 인해 불가피하게 위 기준을 적용하기 곤란할 경우 관련 위원회에서 인정 시 달리 적용 가능

- 공공용도는「도시계획시설 공공청사 관리방안」의 정의를 따르며, 관련 위원회 심의(자문)를 통해 공공용도 적합성 여부 결정

⇒ 자치구 신청사에 복합하는 공공용도는 도시계획시설 또는 공공성이 확보된 공공소유 시설로서 市 정책실현을 위한 시설(공공임대상가, 공공임대주택, 市정책상 필요시설 등) 우선 검토

□「건축법시행령」별표 1 제10호 바목 도서관, 제11호(노유자시설), 제13호(운동시설) 가목, 제27호 어린이회관에 해당하는 용도는 용적률 인센티브를 적용하기 위한 공공용도로 인정하지 않으며, 공공청사 편익시설로써 기준용적률에 포함되도록 계획(단, 생활권계획상 해당지역 부족시설로 인정되는 경우 예외)

「도시군계획시설의 결정·구조 및 설치·기준에 관한 규칙」제95조제2항제4호에 한함

「도시군계획시설의 결정·구조 및 설치·기준에 관한 규칙」제95조제2항제5호에 한함

[지구단위계획구역 내 용적률 및 인센티브 계획 적용예시(비교)]

일반 건축물(예시)

자치구 新청사(예시)

제3종일반주거

제3종일반주거 → 일반상업

제3종일반주거

제3종일반주거 → 일반상업

상한	500%이내
허용 (계획유도)	250%이내
기준

상한	800%이내
허용 (계획유도)	용적률 증가량의 2/3 이내
기준	250%이내

허 공공용도	용 기타(수익)용도	250%이내
기준* (공공청사)

	허 공공 용도 1/2 이상	용 기타 (수익) 용도 1/2 이내	800%이내
	기준* (공공청사)		*새로이 설치되는 도시계획 시설 공공청사 용적률

Ⅳ		행 정 사 항

❍ 방침일로부터 즉시 시행(관련 위원회 심의 완료된 경우 제외). 끝.