문서번호	주택정책과-8651
결재일자	2021. 12. 22.
공개여부	대시민공개
방침번호	행정2부시장 방침 제257호

						시 민
주무관	임대주택정책팀장		주택정책과장		주택공급기획관		주택정책실장	행정2부시장
이승혜	송영희		김선수		代박순규		김성보	12/22 류훈
협 조
	주거정비과장					임인구
	공공주택과장					代이화섭
	공동주택지원과장					홍선기
	재정비촉진사업과장					김형석
	공공개발추진반장					양병현
	도시계획과장					조남준
	도시관리과장					양준모
	도시활성화과장					김용학

공공주택 공급 사전검토 추진계획

2021.12.

주택정책실

(주택정책과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
정책의제 형성	◆ 정책현안에 대해 현황과 실태를 검토하였습니까? - 현황자료(통계자료 등) 및 실태조사서 검토 타지자체 유사정책 및 국내외 사례 분석 등	□	■
	◆ 시민 및 관련전문가 의견을 반영하였습니까? - (시민참여) 청책토론회, 시민공모, 설문조사 등 - (전문가 자문) 자문위원회, TF운영, 타당성 검토조사, 젠더 자문관 등	□	■
정책수립	◆ 정책화를 위한 제반 법규(근거법령 및 규칙, 지침 등)는 검토하였습니까? - (선거법) 공직선거법 등 각종 법률 저촉여부 - (성별분리통계) 성별분리통계 생산·제시·분석 등	□	■
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석 하였습니까? - (갈등) 이해관계 당사자 간 갈등 및 대책 마련 - (사회적 약자) 사회적 약자에 대한 배려 등 - (일자리) 일자리 창출, 직·간접 채용, 전문인력 양성, 창업지원 - (안전) 시민 안전 위험요인 및 대책, 안전 관리 등 - (온실가스 감축) 건물 및 수송 분야 에너지사용 절감방법, 폐기물 발생 억제 대책 등	□	■
정책집행	◆ 타기관, 민간단체 등과의 협의·협력 및 이견 조정 등을 검토하였습니까? - (타기관) 타기관(중앙정부, 지자체), 민간(단체) 등의 자원 활용 방안 - (자치구 영향) 자치구 행정·인사·재정 부담 및 적정성, 파급효과 분석 등	□	■
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? - (지속가능성) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경보전 등	■	□
정책홍보	◆ 국내외 정책(사업)홍보방안을 검토하였습니까? - (홍보) 국내보도자료, 기자설명회, 현장설명회 - (정책영문화) 영문제목·요약, 해외언론보도, 외국어 홈페이지 게시 등 - (성평등) 성별고정관념·성차별적 내용 포함 여부 검토	□	■
기타사항	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	□	■
	◆ 공개 여부를 "비공개"로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? (정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호)	□	■

공공주택 공급 사전검토 추진계획

초기 기획단계부터 인구변화, 입지, 기존물량 분석 등 데이터에 기반한 수요자 맞춤형 공공주택 공급 및 배분을 위해 사전검토 추진

1		추진근거

○「주거기본법」제3조(주거정책의 기본원칙)

○「서울시 주택 조례」제4조(시민의 노력 등) 제3항 및「서울시 공공주택 건설 및 공급 등에 관한 조례」제8조(서울공공주택 공급)

2		추진배경 및 필요성

□ 추진배경

○ 그간 공공주택은 목표 물량 달성을 위한 소형위주 공급으로 공공주택에 대한 부정적 시각 형성

- 40㎡미만 공급이 58.1% 차지(40~59㎡이하 33.8%, 60~85㎡이하 7.0%)

- 입주자 소요, 가구형태, 주택유형, 평면도, 건축자재 품질 등 검토기능 부재

○ 지역특성, 기존 공급현황 등 고려 없이 공급하여 유형별 지역간 불균형 초래

- 장기전세주택의 경우 도봉‧강북‧노원구 1.6% 반면, 강남3구 29.6% 공급으로 유형별 편중

□ 필요성

○ 입주자 특성, 지역수요, 거주환경 고려한 수요자 맞춤형 공공주택 기획을 통해 입주자 삶의 질 향상

○ 사업 초기단계부터 부서간 협업을 통해 불필요한 계획변경을 막고
공공주택 공급 기간 단축

⇨	공공주택이 포함되는 모든 사업은 초기 기획단계부터 지역특성 및 입주자 수요분석, 평면, 유형 및 평형 배분을 위한 종합적 사전검토 추진

3		운영계획

□ 운영개요

○ 검토대상 : 공공주택 포함된 사업 일체

담당실국	소관업무
주택정책실	• 재개발사업, 재건축사업, 재정비촉진사업 등
균형발전본부	• 도시정비형 재개발
도시계획국	• 역세권 활성화사업, 역세권 고밀개발, 특별계획구역 세부개발계획
공공개발기획단	• 도시계획 사전협상

○ 검토시기

- 1차 : 주민공람 및 관계기관 협의시

- 2차 : 각종 위원회 상정 前 (필요시)

※ 건축심의 전 임대주택품질관리위원회(전문가)에서 평면 집중 검토

○ 주요 검토사항

- 입지, 지역별 재고, 공공주택 수요 등을 고려한 공공주택 공급유형 적정성

- 혼합배치를 고려한 분양‧공공(임대) 간 평형 배분 및 동 배치, 자재 사용 형평성

- 입주자 생활패턴 맞춤형 평면 및 생활SOC(체육시설, 어린이집, 노인정 등) 시설 접근성 및 편의성 등

□ 검토방법

○ 절차 (세부내용 붙임2 참조)

계획수립 추진

□

주민의견 청취
(주민공람 전),
관련부서 협의

□

결과통보

□

각종 위원회 심의

사업주체 →
區, 市

區, 市 →
주택정책실(주택정책과)

사전검토 의무시행

주택정책실
(주택정책과) → 주관부서

주관부서

*계획수립 변경을 위한 주민공람 및 관련부서 협의 시에도 동일절차 이행

○ 신청방법 : 신속한 검토를 위해 이메일 신청(도서자료, 평면도‧배치도 등)

○ 검토방식 : 사전검토 TF팀 운영

- 전문 분야별로 검토대상 사업 숙지 후 TF팀 회의 시 집단지성을 활용, 발전적 아이디어를 제안

- 분야별 사전검토 체크리스트에 따라 검토 후, 일정기준 미달시 재검토 요청(붙임1 참조)

※ 특수한 사안에 대해서는 필요시 전문가 자문 실시(건축기획과 전문가 pool 활용)

□ TF팀 구성

○ 인    원 : 총 8명 (총괄 : 주택정책과)

○ 인력구성 : 주택정책실 내 해당 분야별 담당자

부서	인원	분야	검토내용
주택정책과	5명	행정, 건축, 주택 금융	총괄‧기획, 평면, 배치, 사용료 적정성 등
주택정책지원센터	1명	통계분석	입지, 유형, 물량분석 등
공공주택과	1명	건축	법적검토, 평형 배분 검토
도시공간기획과	1명	도시계획	공공기여시설(커뮤니티시설 등), 혼합배치 관련 등

□ 사후관리

○ 사전검토를 통해 확보된 공공주택의 지역별, 유형별, 평형별 물량관리

○ 공공주택 정책방향 제시 및 검토기준 개선 등 업무 확대 수행

4		행정사항

□ 서울시 공공주택 공급 사전검토 운영계획 통보 : ’21.12.

○ 서울시 : 정비계획‧지구계획‧지구단위계획수립 담당부서

○ 자치구 : 주택사업부서(재개발, 재건축 등) 및 건축허가부서 등

□ 사전검토 체크리스트 사용 의무화 실행 : ’22.1. ~

붙임1		공공주택 사전검토 체크리스트(안)

구 분	검토항목	반영	미반영	해당없음
공급 유형	입지여건을 고려한 수요분석을 하였는가? (직장, 대학, 학교, 지하철역, 교통여건 등)	○
	출퇴근 등 생활패턴을 고려하였는가?	○
	입주대상자의 경제력을 고려하였는가?	○
	인근 공공주택 유형별 현황을 고려하였는가?	○
배치 계획	공공주택과 분양주택의 혼합배치를 고려하였는가?	○
	공공주택이 소음 등 불리한 주동배치가 된 것은 아닌가?	○
	공공주택의 세대별 일조량은 고려되었는가?	△
세대별 계획	공급유형에 맞는 실사용 면적을 확보하였는가?		○
	조리시설은 안전을 위해 하이라이트를 공급하였는가?	○
입면, 평면 계획	건물형태나 평면형태에서 분양주택과 차별화되지 않았는가? (발코니 확장 원칙, 평면계획 유리시 예외 인정)	○
	공공주택 사용자재(마감재)는 분양주택과 동일한 재질, 재료로 계획되었는가?	○
	전용40㎡ 초과 평면은 정면 2구획 이상으로 계획하였나?	○
	충분한 수납공간(수납장) 설치 공간을 마련했는가?	○
	공급유형 감안 시 평면계획이 주거활동에 불편이 없는가? (문짝 폭, 가전, 침대 등 가구배치 고려)		○
	노약자·장애인이 입주할 수 있도록 단지내 1-2층에는 출입문 폭, 턱, 화장실 등의 이용에 장애가 발생하지 않도록 유니버셜디자인을 적용하였는가?	○
외부 공간 계획	공공주택 배치에 대한 대중교통 접근성은 고려하였나?	○
	CCTV 등 여성안전을 위한 방범계획을 수립하였나?	○
	부대복리시설과의 보행동선 계획상 공공주택이 소외되지 않도록 설계하였나?	○
	승강기 설치계획은 공공주택과 분양주택이 차별화되지 않았나?	○
	단지진입로, 주차장, 커뮤니티시설 및 단지 내 각종 편의시설 이용에 공공주택 사용자가 차별받지 않도록 동선이 설계 되었나?	○
	어린이놀이터, 휴게공간, 체육시설 등 공공 공간이 지역사회와 공유할 수 있도록 계획되었는가?	○

붙임2		공공주택 공급 사전검토 절차도 (예시)

도시계획위원회

(주택재개발, 도시정비형 재개발, 주택재건축)

도시재정비위원회

(재정비촉진사업)

도시․주거환경정비 기본계획 수립‧고시
재개발			재건축
			안전진단
□			□
정비구역 지정 및 정비계획 입안신청 (區 → 市)
□
관계기관 및 관련부서 협의 (공공주택 공급 사전검토)
□
주민설명회, 주민공람 구의회 의견청취
□
정비구역 지정 및 정비계획수립 입안 (市 주관부서)
□
서울시 도시계획위원회 심의
□
정비구역 지정‧고시

재정비촉진계획수립

(區)

□

관계기관 및 관련부서 협의

(공공주택 공급 사전검토)

□

주민공람

□

구의회 의견청취

□

공청회 개최

(區)

□

재정비촉진계획 결정신청

(區 → 市)

□

서울시 도시재정비위원회 심의

□

재정비촉진계획 결정‧고시

도시·건축공동위원회

(역세권 활성화, 역세권 고밀개발, 특별계획구역 세부개발계획)

(도시계획 사전협상)

사전검토회의(역세권 고밀개발)
TF 및 자문회의(역세권 활성화)

(사업자 ↔ 市)

□

주민제안

(사업자 → 區)

□

지구단위계획(구역지정)안 작성

(區)

□

관계기관 및 관련부서 협의

(공공주택 공급 사전검토)

□

주민공람

□

구 도시계획위원회 자문

□

지구단위계획(구역지정) 입안

□

지구단위계획(구역지정) 결정신청

(區 → 市)

□

서울시 도시‧건축공동위원회 심의

□

지구단위계획(구역) 결정‧고시

검토신청서 제출 / 관련부서 협의

(사업자 → 市)

□

도시‧건축공동위원회 자문 / 조건 통보

(사업자 → 市)

□

협상대상지 선정(사업자측 조건 수용시)

□

사업제안서 제출 / 관련부서 협의

(사업자 → 市)

□

협상조정협의회 구성 및 협상

(공공(市), 민간(사업자), 전문가)

□

공공주택 공급 사전검토

□

감정평가 시행 및 협상완료

□

지구단위계획 입안방침 수립

□

지구단위계획(안) 주민공람

□

서울시 도시‧건축공동위원회 심의

□

지구단위계획(구역) 결정‧고시