문서번호	도시활성화과-4680
결재일자	2021. 12. 2.
공개여부	대시민공개
방침번호	행정2부시장 방침 제240호

						시 민
주무관	도시활성화정책팀장		도시활성화과장		균형발전기획관		균형발전본부장	행정2부시장
조기석	이예림		김용학		김승원		서성만	12/02 류훈
협 조	도시계획과장					조남준
	도시계획상임기획과장					김세신
	전략사업과장					김장수
	공공주택과장					명노준
	도시관리과장					양준모
	균형발전정책과장					김희갑
	주거환경과장					장양규

서울특별시

소규모재개발사업 업무처리기준 수립

2021.  12.

균형발전본부

[도시활성화과]

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
정책의제 형성	◆ 정책현안에 대해 현황과 실태를 검토하였습니까? - 현황자료(통계자료 등) 및 실태조사서 검토 타지자체 유사정책 및 국내외 사례 분석 등	□	■
	◆ 시민 및 관련전문가 의견을 반영하였습니까? - (시민참여) 청책토론회, 시민공모, 설문조사 등 - (전문가 자문) 자문위원회, TF운영, 타당성 검토조사, 젠더 자문관 등	□	■
정책수립	◆ 정책화를 위한 제반 법규(근거법령 및 규칙, 지침 등)는 검토하였습니까? - (선거법) 공직선거법 등 각종 법률 저촉여부 - (성별분리통계) 성별분리통계 생산·제시·분석 등	□	■
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석 하였습니까? - (갈등) 이해관계 당사자 간 갈등 및 대책 마련 - (사회적 약자) 사회적 약자에 대한 배려 등 - (일자리) 일자리 창출, 직·간접 채용, 전문인력 양성, 창업지원 - (안전) 시민 안전 위험요인 및 대책, 안전 관리 등 - (온실가스 감축) 건물 및 수송 분야 에너지사용 절감방법, 폐기물 발생 억제 대책 등	□	■
정책집행	◆ 타기관, 민간단체 등과의 협의·협력 및 이견 조정 등을 검토하였습니까? - (타기관) 타기관(중앙정부, 지자체), 민간(단체) 등의 자원 활용 방안 - (자치구 영향) 자치구 행정·인사·재정 부담 및 적정성, 파급효과 분석 등	□	■
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? - (지속가능성) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경보전 등	□	■
정책홍보	◆ 국내외 정책(사업)홍보방안을 검토하였습니까? - (홍보) 국내보도자료, 기자설명회, 현장설명회 - (정책영문화) 영문제목·요약, 해외언론보도, 외국어 홈페이지 게시 등 - (성평등) 성별고정관념·성차별적 내용 포함 여부 검토	□	■
기타사항	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 공개 여부를 "비공개"로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? (정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호)	■	□

서울특별시

소규모재개발사업 업무처리기준 수립

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」등 개정에 따라 신설된 소규모재개발사업의 업무처리기준을 마련하여, 市 조례 개정 전 정책의 일관성을 확보하고 역세권 주변 등의 주택공급 활성화를 도모하고자 함.

□ 관련근거

❍「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법령」등 개정

- 소규모 재개발사업 및 소규모주택정비 관리지역 신설 등

❍「대도시권 주택공급 확대방안 추진계획」(행정2부시장 방침 제35호)

- 역세권 및 준공업지역 소규모재개발사업 총괄 : 도시활성화과

□ 추진배경

❍ 소규모재개발사업 신설에 따른 조례개정 및 업무처리기준 필요

-「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하, ‘소규모주택정비법’이라함) 등 개정으로 신설된 소규모재개발사업과 관련,

- 법령 등의 위임사항에 대한 조례 개정 추진 중으로, 조례 개정 전 혼란 방지 및 원활한 업무수행을 위한 업무처리기준 필요

❍ 타사업과의 정합성 확보 및 합리적인 도시관리방안 마련

- 도시정비형 재개발사업 등 타사업과의 정합성과 기존 도시관리체계를 고려한 합리적인 관리방안 마련

□ 추진경과

❍ ’21.02.04. : 정부 『공공주도 3080 대도시권 주택공급 확대방안』 발표

❍ ’21.03.11. : 대도시 주택공급 확대방안 추진계획 수립

❍ ’21.09.21. : 소규모주택정비법, 시행령 및 시행규칙 개정안 시행

□ 법령 등 주요 개정내용

❍ 소규모재개발사업 신설

- (예정구역지정) 토지등소유자 1/4 이상 동의로 제안, 구청장 지정(시장 협의), 고시일로부터 1년 내 조합설립인가 미 신청 시 지정 취소

※ 사업시행예정구역 지정 내용 및 절차

- 내용 : 면적, 기존 주택 호수·세대수, 밀도계획, 사업명칭, 시행예정기간, 토지이용계획·정비기반시설·공동이용시설 설치계획, 교통계획, 도시계획시설 및 정비기반시설 설치현황 등

- 절차 : 예정구역 지정 제안 → 주민공람·지방의회 및 시·도지사 의견청취 → 예정구역 지정·고시

- (사업 요건) 역세권 350m 이내 또는 준공업지역으로서 면적 5천㎡ 미만, 건축물 노후도 2/3 이상, 폭 4m, 6m 이상의 둘 이상 도로 접해야 함

※ 사업시행 절차

- 예정구역 지정·고시 → 조합설립 등 → 통합 심의 → 사업시행계획인가 → 관리처분계획인가 → 이주 및 철거 → 착공 → 준공 → 이전고시

☞ 용도지역 조정(주거지역 세분을 말하며 이하 같음) 시 도시관리계획 변경 절차 병행 또는 지구단위계획 구역지정 및 계획 결정 의제 필요

도시관리계획 변경 : 주민제안 ⇒ 입안(區) ⇒ 주민공람(14일 이상) 및 관련부서(기관) 협의 ⇒ 결정 요청(區 → 市) ⇒ 시의회 의견청취 ⇒ 통합심의 ⇒ 결정·고시(市, 사업시행계획인가 고시 연계)

지구단위계획 수립 : 통합심의 신청 ⇒ 관련부서(기관) 협의(區) ⇒ 통합심의 요청(區 → 市) ⇒ 통합심의 ⇒ 사업시행계획인가 신청(시행자 → 區) ⇒ 주민공람(14일 이상) ⇒ 사업시행계획인가 및 지구단위계획 결정·고시(區)

❍ 용적률 완화 등 특례

- (용도지역 조정) 제1종일반주거 → 제2종일반주거 또는 제3종일반주거, 제2종일반주거 → 제3종일반주거 또는 준주거, 제3종일반 → 준주거

※ 법률 제55조 상 용도지역 변경 의제근거 없음

- (임대주택 공급) 조례로 정한 용적률을 초과한 용적률의 50% 임대주택 등 공급

❍ 건축규제의 완화 등에 관한 특례

- 대지의 조경기준(1/2 범위), 건폐율 산정기준(주차장 면적 제외), 대지안의 공지 기준(1/2 범위), 건축물의 높이 제한 기준(1/2 범위), 채광창 방향의 높이 제한(7층 이하 1/2 범위) 등 건축위원회 심의를 거쳐 완화 가능

❍ 조례 위임사항

- (소규모재개발사업 요건) 역세권 반경 350m 이내 30/100 범위 증감, 노후건축물 수 2/3 이상 25/100 범위 내 증감, 폭 6미터 이상 도로 140/100 이하 범위 폭원 조정 등

- (소규모재개발사업 예정구역 지정) 예정구역 지정 제안 내용, 경미한 사항 변경 범위, 예정구역 지정 절차 및 방법 등 필요한 세부사항

- (소규모재개발사업 용적률 등에 관한 특례) 용도지역 조정 범위 및 필요한 세부사항, 용적률 초과로 제공하는 건축물 용도, 특례 관련 필요한 사항 등

- (소규모재개발사업 용적률 등에 관한 특례에 따른 임대주택 등 공급) 초과한 용적률의 100/50 이하로서 시‧도 조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 임대주택 등 건축물을 건설하여 시‧도지사 등에 공급

※ 100/50으로 「서울시 빈집 및 소규모주택 정비 조례」개정(’21.9.21., 문병훈 의원 발의)

□ 문 제 점

❍ 예정구역 지정 시 용도지역 조정 및 밀도계획 관리방안 필요

- 예정구역 지정(구청장) 시 용도지역 조정 및 밀도계획 포함되어 기존 도시관리체계와 상충 및 주민혼란 우려됨에 따른 관리방안 필요

❍ 정비구역 등 기존 사업에 미치는 영향고려, 입지요건 강화 필요

- 정비구역, 재정비촉진지구 등 기존 사업지역 내 소규모재개발사업 추진 시 기존 사업계획·관리체계와 상충되므로 기존 사업지역 내 사업 제한

❍ 용도지역 조정 시 별도 도시관리계획 결정 절차 필요

-「소규모주택정비법」제55조 상 용도지역 조정에 관한 의제근거 없어 용도지역 조정 또는 지구단위계획 수립 등 도시관리계획 결정 절차 필요

□ 업무처리기준(안)

	≪ 주 요 원 칙 ≫
○ 조례 개정 대비 법령 위임사항 등의 운영기준 마련을 통해 주택공급 활성화 지원 ○ 역세권‧준공업지역 관련 기준‧계획 등 기존 도시관리체계와의 정합성 확보

❍ 소규모재개발사업 입지요건

- 역세권 250m 이내 또는 준공업지역으로서 면적 5천㎡ 미만, 건축물 노후도 2/3 이상, 폭 4m, 8m 이상의 둘 이상 도로에 접하는 지역

- 정비구역 및 정비예정구역, 재정비촉진지구, 도시개발구역 등 기존 사업지역 내 소규모재개발사업 사업제한

- 준공업지역 내 입지요건, 용적률 등 적용기준은「준공업지역 종합발전계획」에 따름

❍ 소규모재개발사업 예정구역 지정 요건 및 절차

- (요건) 소규모 재개발사업 입지요건을 충족하는 지역으로서, 토지등소유자의 1/4 이상 동의

- (절차) 용도지역 조정, 조례 범위 초과 밀도계획 등은 市 협의 시 도시재생위원회 사전 자문 이행

예정구역 지정 제안		관련기관 (부서) 협의		市 도시재생위원회 사전자문 (용도지역 조정 등 필요시)		주민공람		구의회 의견청취		이정구역 지정·고시
토지등소유자 → 자치구		자치구		자치구 → 서울시		자치구		자치구		자치구

※ 고시일로부터 1년 내 조합설립인가 미신청 시 지정 취소

❍ 용도지역 조정 및 용적률 완화 기준

- 용도지역 조정 시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 도시관리계획 변경 절차 병행(통합심의) 또는 지구단위계획 수립 의제

-「서울시 용도지역 관리방향 및 지정·조정 가이드」 용도지역 조정 입지요건 준용

- 용도지역 조정 대상 중 제1종일반주거지역은 구역 정형화 등을 위해 필요한 경우로서, 통합심의위원회 자문 또는 심의에서 인정하는 경우에 한함

- 제2종일반주거지역(7층 이하)은 용도지역 조정시* 제2종일반주거지역과 동일기준 적용, 용도지역 미조정시 통합심의 통해 층수완화

* 제2종(7층) → 제2종일반 포함

❍ 용적률 초과로 제공하는 건축물 용도 및 일반사항 적용기준 등

- 용적률 초과로 제공하는 건축물의 용도는 공공임대주택 이외 공공임대산업시설, 공공임대상가, 통합심의에서 필요하다고 인정하는 시설 건설·공급

※ 공공임대주택 우선공급 검토, 예정구역 지정 전에 관리주체와 협의

- 도로, 저층부 용도, 건축선 등 일반사항은 「도시주거환경정비 기본계획(도시정비형 재개발사업부문)」일반 재생관리지침 준용, 통합심의 통해 완화 가능

≪ 일반 재생관리지침 ≫

- 공공부문: 도로, 공원, 기타

- 민간부문: 저층부 용도, 건축물 규모 및 형태, 건축선, 공개공지, 주차장, 공공보행통로 등

-「소규모주택정비법」제27조 통합심의는 서울시 도시재생위원회 심의를 말함

□ 행정사항

❍ 시 행 일 : 조례 개정 시행일로부터 시행

- 본 기준 시행일 이전 또는 이후에 토지등소유자가 자치구청장에게 소규모재개발사업의 시행예정구역 지정을 제안하는 경우 이 기준에 따름

※ 조례 개정 내용에 따라 필요시 본 기준 변경될 수 있음

- 역세권의 범위는 조례 개정 시행일로부터 3년까지 350m 이내로 함

❍ 관련부서 통보

- 전략사업과, 공공주택과, 공동주택지원과, 주거정비과, 재정비촉진사업과, 도시계획과, 도시관리과, 균형발전정책과, 주거환경과, 자치구 등 관련부서·기관 통보

❍ 부서별 업무구분

부서 명칭	업무내용	비고
도시활성화과	관리지역 외 소규모재개발사업 등 관련업무	총괄
전략사업과	관리지역 내 소규모재개발사업 등 관련업무	협조
공공주택과	공공임대주택 매입, 임대주택 관리 등 관련업무	협조
도시계획과	용도지역 상향, 밀도계획 및 높이계획 적정성 검토 등 관련업무	협조
도시관리과	지구단위계획구역 지정 및 계획 결정 등 관련업무	협조
균형발전정책과	도시재생위원회(통합심의) 운영 등 관련업무	협조
주거환경과	소규모주택정비사업 전문가 자문회의 운영 등 관련업무	협조
그 외 부서	소관업무(사업) 저촉여부 검토 등 관련업무	협조

붙임 : 서울특별시 소규모재개발사업 업무처리기준(안) 1부.  끝.