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제목	[민원답변] 전세(빌라)임대인의불합리한 재계약요청19배관리비(재등록

***님 안녕하십니까? 귀하께서 신청하신 민원에 대한 검토결과를 다음과 같이 알려 드립니다.

귀하의 민원내용은“관리비와 전월세상한제”에 대한 문제로 이해됩니다. 귀하의 질의사항에 대한 검토한 의견은 다음과 같으며, 유선상으로 설명드린 내용을 바탕으로 답변드리겠습니다.

1. 민간임대주택에 관한 특별법상 임차인의 계약갱신요구권

국토교통부 및 법무부에서 발간한 2020.7.31. 개정 「주택임대차보호법」해설집에 의하면 “민특법상의 임차인이라고 하더라도 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권이 배제되지 않고 있으므로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다면 그 효과는 주택임대차보호법에 의하여야 한다.”고 하고 있습니다.(p.37)

따라서 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대인에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인에게 정당한 갱신거절 사유가 없는 경우에는 전(前) 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.

2. 임차인의 동의 없는 관리비 증액 가능성

관리비를 정의하는 일반규정은 없으므로 관리비의 포함내역, 비용, 증액 가부 등은   당사자 간의 합의로 정해지는 것이 원칙입니다. 이에 대하여 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 계약서 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위로써  달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라  합리적으로 해석하고 있습니다.

따라서 임대차계약을 체결하거나 또는 보증금 또는 월세를 증액하는 과정에서 드러나는 관리비의 성격이 임대 건물 관리 및 유지비용인지, 아니면 실질적 차임(월세)의 성격으로 지급된 것인지에 따라 전월세 상한제의 적용범위가 달라질 여지가 있습니다.

이와 관련하여 정면으로 설시한 판례는 없으나, ‘부당이득청구 소송’에서 월 관리비가 실질적으로 월 차임에 해당한다고 판시한 사례는 있습니다(서울중앙지방법원 2019. 1. 16. 선고 2017가합577445 판결 참조). 위 판례에서 고려되어 인정된 사실은 다음과 같습니다.

① 임대차계약을 체결하면서 관리비를 실제로 관리에 소요되는 금원이 아니라 차임과 같이 정액으로 지급하기로 약정한 사실

② 임대차계약서에 의하면 경제여건에 현저한 변동이 생긴 경우 임차인와 임대인는 협의하여 임대료 및 관리비를 조정할 수 있고(제8조), 임대료 및 관리비를 2개월 이상 연체한 경우 임대인은 이 사건 임대차계약을 해지할 수 있으며(제11조 제1항 제1호), 임차인이 계약 종료 이후 임대차목적물을 반환하지 않을 경우 임대료와 관리비의 150%에 해당하는 금액을 불법점유에 대한 배상금으로 임대인에 지급하여야 하는 등(제19조 제3호) 임대료와 관리비를 합하여 차임과 같이 취급하고 있는 사실

③ 임차인은 임대인에 차임 감액을 요청하면서 임대료와 관리비를 합한 금액을 기준으로 차임 감액을 요청한 사실

④ 임차인은 관리비를 지급하는 이외에 별도로 전기료, 수도료, 청소비 등을 납부하였던 사실

이러한 요건에 해당하는 경우에는 “임대차계약상 관리비는 그 명칭에도 불구하고 임대료와 합하여 실질적으로 차임의 성격으로 지급된 것으로서 임대인의 수선의무 이행이나 관리를 전제로 지급된 금원이라 하기 어렵다”고 판단됩니다. 다만 이는 담당자 개인의 법률적 의견이며 전월세상한제와 관련하여 현재까지 법원에서 판시한 바가 없으므로 이에 대하여는 정확하게 판단하기 어려운 점 양해 부탁드립니다.

3. 대응 방안

가. 내용증명 등 통지

귀하께서는 우선적으로 공동주택관리법의 유추적용에 따라 임대인에게 관리비에 대한 정확한 내용증명을 요구하시고, 기간 내에 계약갱신요구권을 행사하였다는 점을 증빙하는 자료를 보관해두시기 바랍니다. 만일 관리비 상승에 타당한 이유가 없으며 실질상 월세의 증액으로 판단되는 경우에는 주택임대차보호법의 전월세 상한제를 주장하여 5% 제한을 요청할 수 있을 것으로 생각됩니다.

참고법령 : 공동주택관리법 제23조(관리비 등의 납부 및 공개 등) ④ (생략) 다만, 공동주택관리정보시스템에 공개하기 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에만 공개할 수 있다.

1. 제2항에 따른 관리비

2. 제3항에 따른 사용료 등

3. 제30조제1항에 따른 장기수선충당금과 그 적립금액

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

⑤ 의무관리대상이 아닌 공동주택으로서 대통령령으로 정하는 세대 수 이상인 공동주택의 관리인은 관리비 등의 내역을 제4항의 공개방법에 따라 공개하여야 한다. 이 경우 공동주택관리정보  시스템 공개는 생략할 수 있으며, 구체적인 공개 내역ㆍ기한 등은 대통령령으로 정한다.

나. 분쟁조정 등 신청

“차임 또는 보증금 등 증감에 관한 분쟁”은 조정심의 대상에 해당하므로, 당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우 분쟁조정을 신청하실 수도 있습니다.

조정신청을 원하실 경우 서울시 전월세보증금지원센터(서울시 중구 덕수궁길 15 서울시청 서소문별관 1동 1층)를 방문하여 신청 하시거나 온라인 신청이 가능한 주택임대차분쟁조정위원회가 설치되어 있는 아래의 기관에 문의하시기 바랍니다.

운영기관	관할권역	연락처
대한법률구조공단	서울/강원	02-6941-3430
한국부동산원	서울 동부	02-3394-9870

이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 정소영 변호사(☎02-2133-1599)게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 서울시 마을변호사제도(관할구청 또는 주민자치센터)를 이용해 보시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다.  끝.

주무관							정소영			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					07/16 김정호
협조자				주무관						신동칠
시행			주택정책과-13082									(						)		접수											(						)
우	04514					서울특별시 중구 서소문로 124															/
전화								/전송			02-2133-0752					/													/	부분공개(6)