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		서울특별시
수신	내부결재
(경유)
제목	[민원답변](국민신문고)임대차법 관련하여 여쭙니다.

**님 안녕하십니까? 귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 민원************************에 대한 검토결과를 다음과 같이 알려드립니다.

귀하의 민원내용은“임대인의 계약갱신거절권 행사시기 및 손해배상청구 가부”에 대한 문제로 이해됩니다. 귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다.

1. 임대인의 계약갱신거절권 행사시기

임차인이 계약갱신요구를 할 수 있는 시기는 제6조 제1항 전단의 기간[임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간]이내로 규정되어 있으나(제6조의3 제1항 본문), 임대인이 언제까지 갱신거절의 의사표시를 하여야 하는지에 관해서는 명문의 규정이 없습니다.  이에 관하여“임대인도 위 기간 내에 갱신거절을 해야 한다”고 보는 견해와 “임차인이 임대차기간 만료 전 1월(또는 2월) 무렵에 계약갱신요구를 하였다면 임대인으로서도 거절의 의사표시를 하기 위한 숙고기간이 필요하므로, 임차인의 계약갱신요구에 대응한 임대인의 갱신거절은 임대차기간 만료 전 1월(또는 2월)이 지난 후에도 할 수 있다고 봄이 타당하다”라는 견해가 대립하고 있습니다(주택임대차보호법 온주 주석서 참조).

다만 귀하의 사실관계에 따르면 임대인이 만기 3개월 전 계약갱신을 거절하였고, 갱신거절에 정당한 사유(실거주)가 존재하므로 이러한 경우에는 기간 만료와 동시에 임대차가 종료됩니다.

2. 손해배상청구 등 가부

(1) 이사비용이나 중개수수료 등 청구 가부

갱신거절로 인한 임대차의 해지는 “임대기간의 만료”로 인한 임대차 종료사유에 해당합니다. 따라서 이 경우에는 임대인에게 이사비용이나 복비 등의 손해배상(민사상 채무불이행)청구는 불가능합니다.

(2) 임대인의 실거주의무 위반으로 제3자 임대 시 법정 손해배상청구 가부

임대인(또는 그 직계존·비속)이 임차주택 실제 거주를 사유로 갱신을 거절한 경우에 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간(예:2년)이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다(동법 제6조의3 제5항).

따라서 귀하께서는 ➀ 임대차계약증서 및 임대인의 실거주 사유로 갱신이 거절되었음을 증빙하는 자료를 잘 보관해두어야 합니다. ➁ 추후 주민센터에 방문하시어 ‘임대차 정보제공 요청서’를 작성하시면 임대차 정보 현황을 열람할 수 있습니다. 열람 결과 임대인이 제3자에게 임대차한 경우라면 임대인을 상대로 민사소송을 제기하여 손해배상을 받으셔야 할 것입니다.

참고법령:주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 정소영 변호사(☎02-2133-1599)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 서울시 마을변호사제도(관할구청 또는 주민자치센터)를 이용해 보시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다.  끝.

주무관							정소영			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					07/08 김정호
협조자
시행			주택정책과-12352									(						)		접수											(						)
우	04514					서울특별시 중구 서소문로 124															/
전화								/전송			02-2133-0752					/													/	부분공개(6)