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(경유)
제목	[민원답변](국민신문고)해당건물 전세관련 문의입니다.

***님 안녕하십니까? 귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 민원(접수번호: ****************)에 대한 검토 결과를 다음과 같이 알려드립니다.

귀하의 민원내용은“불법건축물 여부 확인과 단속방법 및 주택임대차보호법상 보호대상”에 대한 문제로 이해됩니다. 귀하의 질의 사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같으며, 유선상 상담 드린 내용을 바탕으로 설명해 드리도록 하겠습니다.

1. 주택의 주소 및 당사자 확인

전세 계약을 체결하기 전 건축물대장 및 등기부 등본 등의 열람을 통해 임차주택의 주소는 직접 확인을 하셔야 합니다. 건축물대장은 “민원24”에서 무료로 열람 가능하시며, 등기부 등본은 무인 발급기를 통해서 확인하실 수 있고 온라인“대법원 인터넷등기소”에서도 열람 가능합니다(열람수수료는 700원, 발급수수료는 1000원).

2. 불법건축물 단속에 대하여

건축물대장 열람 등을 통해 건축물에 불법사유가 있음을 확인한 경우에는 건축물 주소지의 관할구청에 신고하셔야 합니다. 신고하시게 되면 구청에서 사실관계 확인 후 적절한 행정처분이 있을 것으로 사료됩니다.

3. 고시원의 주택임대차보호법 적용 여부

가. 주거용 건물 판단기준

주거용 건물인지 여부를 판단함에 있어서 판례는 “임대차 목적물의 공부상에 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 실제로 주거용으로 사용되는 것인지 여부에 따라 주택임대차보호법의 적용대상이 되는지 여부가 결정된다”라고 판시하고 있습니다.

따라서 공부상 근린생활 등으로 표시되어 있으나 계약 체결 당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있고 주거용으로 사용되는 경우라면 주택임대차 보호법의 적용을 받을 것으로 파악됩니다. 따라서 계약체결 전 임대목적물에 방문하여 구조와 실질용도 등의 사항을 확인하여야 합니다.

나. 전입신고 및 확정일자 부여 가부

전입신고와 관련하여「주민등록 열람 등 질의회신 사례집」에 의하면, 신종 숙박시설(고시원, 고시텔 등)에서 30일 이상 거주목적으로 거주하는 경우 사실상 개별적 취사를 할 수 없으므로 취사여부에 대한 판단 필요 없이 30일 이상 숙박 가능함을 입증할 수 있는 계약서 또는 입실증을 확인 후 전입조치 한다고 하고 있습니다(p.146). 또한 확정일자와 관련하여「주택임대차 확정일자 업무편람」에 의하면, 건축물대장이나 계약서에 용도가 사무실, 고시원 등으로 기재되어 있더라도 그것만을 이유로 확정일자 부여를 거부할 수 없다고 하고 있습니다(p.33).

다만 전입신고 및 확정일자와 관련하여 분쟁이 발생한 경우에는 주거용 건물인지 여부는 법원에서 판단되며, 임차인이 이를 증명하여야 합니다.

다. 불법건축물의 경우 임차인의 보증금 보호가 가능한지

판례에 따르면 미등기 또는 무허가 건물도 「주택임대차보호법」의 적용대상이 된다고 합니다(대법원 2007. 6. 21 선고 2004다26133 전원합의체 판결). 따라서 동법에 따라 보호가 가능하다는 것이 원칙이지만, 불법개조로 인하여 임차인의 전입신고 주소와 건축물대장 및 등기부상의 주소가 일치하지 않게 되어 주택임대차보호법상의 대항력을 확보하지 못하는 상황이 발생할 수도 있기 때문에 계약체결 전에 면밀히 확인하시기 바랍니다.

위와 같은 경우 우선변제권을 확보하지 못해 임대인 소유의 건물을 대상으로 경매 절차가 진행되는 상황이 발생하면 경매 후 배당금으로부터 보증금을 회수하지 못하는 처지에 이를 수도 있기 때문에 주의하여야 할 것으로 보입니다.

◎ 참고판례(대법원 2007. 6. 21 선고 2004다26133 전원합의체 판결)

주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.

이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 정소영 변호사(☎02-2133-1599)에게 연락해주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 서울시 마을변호사제도(관할구청 또는 주민자치센터)를 이용해 보시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다.  끝.

주무관							정소영			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					07/06 김정호
협조자
시행			주택정책과-12132									(						)		접수											(						)
우	04514					서울특별시 중구 서소문로 124															/
전화								/전송			02-2133-0752					/													/	부분공개(6)