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제목	[민원답변](국민신문고)집임차 기간 연장시 재계약 관련

************님 안녕하십니까? 귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 민원(접수번호: ****************)에 대한 검토결과를 다음과 같이 알려드립니다.

귀하의 민원내용은“임대차계약의 갱신 방법”에 대한 문제로 이해됩니다. 귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다.

1. 계약기간 연장시 별도 계약서를 작성해야 하는지

구두로도 임대차계약은 성립합니다. 단 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 계약서를 작성하시는 것이 좋습니다.

기존 계약서는 소지하고 계시되, 존속기간 연장 계약서(임대차 계약서)를 작성하시기 바랍니다. ➀ 존속기간 연장 계약서상 해당 계약이 20ΔΔ.ΔΔ.ΔΔ. 체결된 임대차 계약의 존속기간 연장계약임을 명시 ➁ 총 금액 및 보증금 또는 차임이 얼마인지 ➂ 계약 기간은 언제까지인지 등을 명시하시기 바랍니다.

2. 임대차 기간만료 후 임대차계약이 갱신되는 사유는 다음과 같습니다.

가. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)에 따른 묵시의 갱신

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 ➀ 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 ➁ 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 임대차 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건(보증금 및 월세 등)으로 법정 갱신 됩니다. 따라서 별도의 계약서를 작성하지 않더라도 무관하나, 임대인이 위 기간 내에 갱신거절의 통지 등을 하지 않아 법정갱신 되었음을 증빙하는 자료를 보관해두셔야 합니다.

이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다. 다만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생합니다(동법 제6조 제2항 및 제3항). 따라서 임대인이 해지통지를 받은 후  3개월이 지나면 “존속기간의 만료로 임대차관계가 종료되는 경우”에 해당하므로 복비 등을 임차인이 부담하여야 한다는 임대인의 주장은 타당하지 않습니다.

나. 주택임대차보호법 제6조의2(계약갱신 요구 등)

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대인에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인에게 정당한 갱신거절 사유(실거주 등)가 없는 경우에는 전  임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 또한 임차인은 임대인에 위 기간 내에 계약갱신요구권을 행사하였다는 점을 증빙하는 자료를 보관해두어야 합니다.

(그러나 계약갱신요구권을 행사한 경우에는 동법 제6조의3 제3항에 따라 차임과 보증금이 5%의 범위에서 증감 할 수 있으므로, 보증금이 인상되는 경우에는 별도로 임대차계약서를 작성하여 확정일자를 새로 받으셔야 합니다.)

이 경우에도 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다. 다만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생합니다(동법 제6조의2 제2항 및 제4항). 따라서 위에서 본 바와 같은 이유로 임대인의 주장은 타당하지 않습니다.

다. 합의에 의한 재계약의 경우

당사자 합의에 의한 재계약으로서, 임대인과 합의하여 임대차계약의 내용(보증금 또는 차임, 계약기간, 기타 사항)을 달리 정할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차 계약기간의 구속을 받으며, 특약사항에 임차인의 해지권유보조항이 없는 경우에는 일방 당사자의 귀책사유로 인하여 임대차 계약이 해지되는 경우 손해배상책임(복비 등)이 발생할 수 있습니다.

3. 갱신된 임대차와 우선변제권 행사

갱신된 임대차도 대항력과 확정일자를 갖춘 종전 임대차와 같은 순위로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 임대차 갱신과 더불어 보증금이 인상된 경우에는 갱신 전에 설정된 다른 담보권자에 대하여는 종전의 보증금액에 한하여 우선변제가 인정되고, 인상한 보증금에 대하여는 새로 확정일자를 갖춰야 그 때부터 우선변제권이 발생합니다.

귀하께서 질의주신 사실관계에 따르면 보증금 및 월세의 변동이 없이 기존의 계약이  동일성을 유지한 채로 연장된 것으로 보이므로, 종전에 전입신고와 확정일자를 받은 것이 있다면 원칙적으로는 이를 새로 받을 필요가 없습니다.

- 참고판례: 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결

주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 또한 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때에 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가진다. 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.

다만 집주인의 자산상태는 추후 보증금반환과 관련한 매우 중요한 정보이니 등기부등본 등은 다시 한번 열람하여 보시기 바랍니다. 참고로 등기부등본은 무인 발급기를 통해서 확인하실 수 있고, 온라인“대법원 인터넷등기소”에서도 열람 가능합니다(열람수수료는 700원, 발급수수료는 1000원).

위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 담당자 개인의 법률적 의견이며, 구체적인 사실관계에 따라 답변 내용이 달라질 수 있습니다. 이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 정소영 변호사(☎02-2133-1599)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 서울시 마을변호사제도(관할구청 또는 주민자치센터)를 이용해 보시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다.  끝.

주무관							정소영			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					07/05 김정호
협조자
시행			주택정책과-12112									(						)		접수											(						)
우	04514					서울특별시 중구 서소문로 124															/
전화								/전송			02-2133-0752					/													/	부분공개(6)