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제목	[민원답변]전세계약 만기 후 단기연장 (보증금 5%해당액을 월세로

***님 안녕하십니까? 귀하께서 응답소를 통해 신청하신 민원에 대한 검토결과를 다음과 같이 알려드립니다.

귀하의 민원내용은“임대차 계약기간 연장합의”에 대한 문제로 이해됩니다. 귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다.

1. 질의1과 관련하여

보증금의 차임(월세)으로의 전환에 관해서는 당사자 일방이 보증금의 차임 전환을 요구하더라도 상대방이 승낙하지 아니하면 전환이 이루어지지 않습니다. 또한 양 당사자가 합의하여 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임(월세)로 전환하는 경우에도 주택임대차보호법상“월차임 전환 시 산정률의 제한”을 받으며, 현재 법정 전환율은 연 2.5%입니다. (주택임대차보호법 제7조의2, 같은법 시행령 제9조).

참조법령

주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

1.「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여      대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)

① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.

② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다.

귀하께서는 재계약을 체결하면서 보증금 5% 증액하기로 하고, 증액된 보증금을 월세로 전환하기로 한 것으로 보입니다. 이 경우 전환율이 적용된 월세 금액는 다음과 같습니다. 계산식: 2억8천만원 x 5% x 2.5% x 1/12 = 약 월 29,167원

2. 질의2와 관련하여

구두로도 임대차계약은 성립합니다. 다만 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 계약서를 작성하시는 것이 좋습니다.

기존 계약서는 소지하고 계시되, 보증금 증액 계약서(임대차 계약서)를 작성하시기 바랍니다. ➀ 보증금 증액 계약서상 해당 계약이 20ΔΔ.ΔΔ.ΔΔ. 체결된 임대차 계약의 보증금 증액계약임을 명시 ➁ 총 금액 및 증액된 보증금이 얼마인지 ➂ 계약 기간은 언제까지인지 등을 명시하시기 바랍니다.

또한 기존 계약서 및 보증금증액 계약서를 지참하시어 보증금증액계약서(임대차 계약서)에 대한 확정일자를 받으시기 바랍니다. 임대차 갱신과 더불어 보증금이 인상된 경우에는 종전에 설정된 다른 담보권자에 대하여는 종전의 보증금액에 한하여 우선변제가 인정  되므로, 확정일자를 갖춘 후 보증금을 인상한 경우 인상한 보증금에 대하여는 새로 확정일자를 갖춰야 그 때부터 증액된 부분에 대한 우선변제권이 발생합니다.

3. 질의3과 관련하여

임대차기간에 관하여 「주택임대차보호법」 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제10조에 의하면 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”라고 규정하고 있습니다.

이에 관하여 판례도 “주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다.”라고 판시한 바 있습니다. (대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 참조)

그러므로 귀하께서 집주인과 합의하여 주택임대차의 기간을 2년 미만의 기간 즉, 5개월로 정하여 임대차계약을 체결하는 경우 귀하는 그 약정기일에 임대차가 종료하였음을 주장하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다 할 것입니다.

만일 만기시 보증금액을 돌려받지 못할 것을 대비하여 일정부분 강제력을 부여받고자 하시는 경우에는 주택임대차분쟁조정 신청이 가능합니다. 임대차기간 및 보증금 반환에 관한 분쟁은 조정 심의 대상이므로 이에 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있어 조정 내용에 기재되는 경우 조정서의 정본은 주택임대차보호법 제26조 제4항 및 제27조에 따라 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 갖게 되므로 바로 강제집행이 가능합니다.

이 외에도 임대 기간 만료 후 임차권등기명령신청, 보증금반환청구의 소 제기 등이 가능하며, 지급명령신청도 가능합니다. 다만 이 절차에 돌입하시기 전에 내용증명을 상대방에게 보내어(계약만료 2개월 전에 상대방에게 도달하게 해야 묵시적 갱신이 되지 않습니다.) 계약기간 만료일이 도래하면 계약은 종료되며 그 때 보증금을 반환해 주어야 함을 통지하는 것이 좋습니다.

조정신청을 원하실 경우 현재 서울시 전월세보증금지원센터가 코로나19 관련으로 주택임대차분쟁조정위원회 방문접수가 어려움에 따라 주택임대차분쟁조정위원회가 설치되어 있는 아래의 기관에 문의하시기 바랍니다.

운영기관	관할권역	연락처
대한법률구조공단	서울/강원	02-6941-3430
한국부동산원	서울 동부	02-3394-9870

4. 질의4와 관련하여

가. 임대인의 증액 요청

“증액청구는 보증금 및 차임의 5%를 초과하지 못한다는 규정”은 ➀ 임대차 계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임증감청구를 한 경우(주택임대차보호법 제7조) ➁ 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우(주택임대차보호법 제6조의3)에 적용됩니다.

따라서 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 5%의 제한이 적용되지 않는다는 점은 주의하셔야   합니다. 이 경우 차임 또는 보증금 증감에 관한 분쟁은 최종적으로 법원 또는 분쟁조정위원회의 판단에 따라 결정된다 할 것입니다.

나. 계약서 작성시 주의사항

“계약서 특약서에 본 계약은 일시사용을 위한 임대차계약이므로 상호 주택임대차보호법이 적용되지 않음을 확인하고 위 계약 내용과 다른 주장은 상대방에 대하여 효력이 없다”는 등의 특약을 기재하는 경우 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하게 됩니다.

이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택  정책과 정소영 변호사(☎02-2133-1599)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 서울시 마을변호사제도(관할구청 또는 주민자치센터)를 이용해 보시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다.  끝.

주무관							정소영			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					07/02 김정호
협조자
시행			주택정책과-12002									(						)		접수											(						)
우	04514					서울특별시 중구 서소문로 124															/
전화								/전송			02-2133-0752					/													/	부분공개(6)