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제목	[민원답변](국민신문고)주택임대차보호법 법령 해석 질의

***님 안녕하십니까?

귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 민원(**********************에 대한 검토  결과를 다음과 같이 알려드립니다.

귀하의 민원내용은“차임증액청구권의 법령해석”에 대한 문제로 이해됩니다. 귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다.

1. 차임증감청구의 사유 및 기간

차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의1의 금액을 초과하지 못하게 하고 있으며, 그 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하게 하고 있습니다. 그러나 이러한 차임증감청구권은 임대차계약의 존속 중   당사자 일방이 약정한 차임증감청구를 한 경우에만 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임등이 증액된 경우에는 적용되지 않습니다. (대법원 2002.6.28.2002다23482 판결)

따라서 귀하께서 질의하신 5%의 임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사한 경우에 적용되게 됩니다.

2. 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우 합의로 임대료 상한 5% 초과 가능성

계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로, 임차인이 이를 행사하지 않고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결(또는 특약 설정)하는 것은 가능하며, 다만 이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.

그러나 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우에는 갱신되는 기간 내(2년 등)에 5%를 초과하는 부분은 무효입니다. 주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의2는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 이 경우 임차인이 5%의 증액 비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에도 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

3. 당사자 간 특약설정 가부

다만 귀하께서 질의하신 1) “2년의 계약 기간이지만 1년마다 보증금의 5%까지 증액이 가능하다고 해석하여, 특약의 형태로 첫해에 5%, 이듬해에 또 5% 증액의 계약이 가능하다.” 의 특약의 효력에 대하여 판례는 다음과 같이 판시하고 있습니다.

“임대차계약을 할 때에 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 차임을 조정할 수 있도록 약정하였다면, 그 취지는 임대인에게 일정 기간이 지날 때마다 물가상승 등을 고려하여 상호 합의에  의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되, 차임 인상요인이 생겼는데도 임차인이 인상을 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우에는 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 한다.(대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결)”

결국 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신 시 증액을 할 수 없습니다. 다만 이렇듯 당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우 임대인은 「주택임대차보호법」 제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권의 행사와 동일하게 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니함을 들어 증액 청구를 할 수 있고, 이에 대하여 분쟁 조정절차 또는 임대료증감청구소송을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우에는 적정한 액수의 차임(또는 보증금)이 정해지게 됩니다.

이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 서울시 마을변호사제도(관할구청 또는 주민자치센터)를 이용해 보시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다.  끝.

주무관							정소영			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					06/18 김정호
협조자				주무관						정주영
시행			주택정책과-11115									(						)		접수											(						)
우	04514					서울특별시 중구 서소문로 124															/
전화								/전송			02-2133-0752					/													/	부분공개(6)