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(경유)
제목	[민원답변] 임대차 승계 거부 및 계약 해지 방법

***님 안녕하십니까? 귀하께서 응답소를 통해 신청하신 민원에 대한 검토결과를 다음과 같이 알려드립니다.

귀하의 민원내용은 "임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 가부"에 대한 문제로 이해됩니다. 귀하의 질의사항에 대하여 검토한 의견은 다음과 같습니다.

1. 임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지

「주택임대차보호법」제3조 제3항은 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다.)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 이 경우 승계에 관하여 양도인과 양수인 사이에 특별한 합의가 필요없이 대항력의 당연한 효과로서 양수인은 종전 임대인의 권리의무를 포괄적으로 승계합니다. 이러한 지위승계는 법률상 당연한 승계이므로 임차인에게의 통지나 임차인의 동의․승낙이 필요 한 것은 아닙니다.

그러나 대항력(주택의 인도와 주민등록) 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를  원하지 않는 경우에 판례는 “임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라  임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.”고 판시하고 있습니다.

(대법원 1998.9.2.자.98마100 결정)

또한 “임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다”고 판시하고 있습니다. (대법원 2002.9.4.자 선고 2001다64615 판결 참조)

따라서 귀하께서는 임차주택의 양도사실을 안 날로부터 최대한 빠른 시일 내에 구임대인 및 새로운 양수인에게 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하여야 하며, 이 경우 내용증명 우편에는 해지의 사유와 임대차계약 해지의 의사를 표명하고, 임차보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다.

2. 보증금을 반환 받는 방법

(1) 보증금반환청구소송 등

위와 같은 임대인 지위 승계로 인한 임대차계약의 해지는 법령상의 즉시 해지사유가 아니므로 당사자 간 합의에 이르지 않는 경우 보증금반환청구소송을 통해 임대차계약을 해지하고 보증금을 반환받으셔야 합니다.

(2) 분쟁조정위원회 조정신청

주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해보시는 방법도 고려해보실 수 있습니다.   이 위원회는 주택임대차보호법 제14조 및 서울특별시 주택임대차분쟁조정위원회 운영에 관한 조례에 의해 설치되어 변호사, 법무사, 공인중개사 등 관련전문가가 분쟁당사자의 주장 및 참고자료를 기초로 논의·조정 하는 곳으로, 양 당사자가 이를 수락하면 일정부분 강제력도 발생합니다.

그러나 동 조정절차는 피신청인인 임대인이 조정절차 참여에 동의를 해주지 않으시면 절차가 진행되지 않으며, 양 당사자의 합의가 이루어지지 않으면 조정성립이 불가하다는 점도 주지하셔야 합니다.

조정신청을 원하실 경우 현재 서울시 전월세보증금지원센터가 코로나19 관련으로 주택 임대차분쟁조정위원회 방문접수가 어려움에 따라 주택임대차분쟁조정위원회가 설치되어 있는 아래의 기관에 문의하시기 바랍니다.

운영기관	관할권역	연락처
대한법률구조공단	서울/강원	02-6941-3430
한국부동산원	서울 동부	02-3394-9870

이상 답변을 마치도록 하겠습니다.  법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 서울시 마을변호사제도(관할구청 또는 주민자치센터)를 이용해 보시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다.  끝.

주무관							정소영			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					06/17 김정호
협조자				주무관						정주영
시행			주택정책과-11031									(						)		접수											(						)
우	04514					서울특별시 중구 서소문로 124															/
전화								/전송			02-2133-0752					/													/	부분공개(6)