문서번호	주택정책과-8505
결재일자	2021. 5. 6.
공개여부	부분공개(5,7)
방침번호

		시 민
주무관	임대문화팀장	주택정책과장
이보열	양지애	05/06 김정호

’21년 재개발임대주택 관리 통합민간위탁 운영계획

2021. 5.

주택건축본부

(주택정책과)

’21년 재개발임대주택 관리 통합민간위탁 운영계획

우리市 민간위탁 재개발임대주택 2개 단지가 기존 개별위탁에서 통합위탁으로 전환됨에 따라 통합운영계획을 새롭게 수립하여 운영능률 향상에 기여하고자 함

1		추진개요

□ 추진근거

○ 재개발임대주택 민간위탁(계약종료) 통합운영 검토 보고(주택정책과-13982, ’20. 7. 27.)

○ 재개발임대주택 민간위탁(재위탁) 추진계획(주택정책과-15481호, ’20. 8. 19.)

○ 재개발임대주택 민간위탁 처리기준 변경(주택정책과-15592호, ’20. 8. 20.)

※ 사무 처리기준 변경: 재위탁 → 신규위탁(다수의 위탁사무를 통합하는 경우)

○ ’21년 재개발임대주택 운영계획(주택정책과-908, ’21. 1. 15.)

○ 재개발임대주택(마포래미안푸르지오·목동현대A) 관리 위·수탁 협약서(’21. 3. 26.)

□ 추진경과

○ 민간위탁 운영평가위원회 심의(적정)	: ’20. 9. 24.

○ 시의회 민간위탁 동의안 상정	: ’20. 11. 27.

○ 일상감사 의뢰	및 수탁기관 선정 공고	: ’20. 12. 23.

○ 민간위탁 적격자심의위원회	: ’21. 2. 4.

○ 민간위탁 우선협상대상자 선정 및 협상	: ’21. 2. 16. ~ 2. 26.

○ 민간위탁 협약서 적정성 및 계약심사	: ’21. 3. 16. ~ 3. 18.

○ 재개발임대주택 관리 통합민간위탁 협약체결	: ’21. 3. 26.

□ 사업기간: ’21. 4. 1. ~ 12. 31.(9개월)

※ 총 위탁기간: ’21. 4. 1. ~ ’23. 12. 31.(2년 9개월)

□ 수탁기관: *****************

□ 위탁규모: 재개발임대주택 2개 단지(9개 동 1,201호)

- 마포래미안푸르지오(마포구 마포대로 197길): 7개 동 661호

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- 목동현대A(양천구 목동동로12길 59): 2개 동 540호

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□ 위탁사무

- 임대주택의 일반적인 공급요청·관리

- 임대주택의 입주 및 퇴거관리, 입주계약, 임대보증금 및 임대료의 부과징수, 퇴거자 등에 대한 임대보증금 반환

- 임대주택 관련 채권압류 및 체납자, 불법전대자 등 소송업무

- 임대주택에 대한 주택관리업무(시설물 교체공사 및 수선 대행, 경비·청소, 시설 유지관리, 관리비·사용료 징수 등)

- 임대주택 입주자 실태조사, 주택소유여부 전산검색요청 등 기타 임대업무에 부대되는 업무

- 임대주택 주민의 주거복지 향상 및 커뮤니티 활성화 업무

- 기타 “시”가 필요하다고 판단하여 “수탁기관”에게 요청하는 사항

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2		통합위탁 중점 추진사항

	< 중점 추진사항 요약 >
① 행정능률 향상: 인력운용의 탄력성 강화 및 예산 절감 ② 서비스 수준 강화: 입주민 만족도 향상 노력 및 주거복지 프로그램 운영의 다양화 ③ 시설관리의 체계화: 장기수선계획 정비 및 노후시설 개선사업 지속 시행 ④ ’20년 지도점검 지적사항 개선: 보조금통합관리시스템 사용 및 본사 지원체계 강화 등

① 행정능률 향상: 인력운용 탄력성 강화 및 예산 절감

○ 인력운용 탄력성 강화: 통합 운영에 따른 업무 효율화로 인력 감축

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○ 예산 절감***********************************

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② 서비스 수준 강화: 입주민 만족도 향상 및 주거복지 프로그램 다양화

○ 입주민 만족도 향상 노력

- 근거리 직접행정의 장점을 살려 입주민 친화 서비스 제공

- 수요자 중심의 객관적이고 종합적인 만족도 평가기준 마련

· 임차인대표회의와 협의하여 조사항목 세분화

· 추후 SH공사에서 관리하는 유사단지와의 성과평가 비교수단으로 활용

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○ 주거복지 프로그램 운영의 다양화

- 공동체 활성화를 위한 커뮤니티 사업비 신규 편성: ***********

- 지역사회와 연계한 입주민 중심의 다양한 주거복지 서비스 제공

· (마포래미안푸르지오) 마포구 마을공동체 활성화 사업, 중부여성발전센터 ‘일자리부르릉’

· (목동현대A) 지역복지관 연계 ‘골목끝 책방’, 양천구 치매지원센터 연계 치매예방사업

- 코로나19 장기화에 따른 비대면 공동체 프로그램 개발 및 운영

· 콩나물키트를 활용한 봉사활동, 세대별 환경신문 제작 공모전 등

③ 시설관리의 체계화: 장기수선계획 정비 및 노후시설 개선사업

○ 장기수선계획 및 특별수선충당금 집행절차 정비

- 공종별 수선시기 및 범위 전수조사 실시(~ ’21. 11.)

- 입주자대표회의와 적극 협의하여 장기수선계획 정기조정 시 임대 시설물 내용 반영

※ 장기수선계획 정기조정: 마포래미안 - ’21. 12. / 목동현대A - ’23. 9.

- 특별수선 공사계획 별도 수립 및 분양주택과 의견조율 확대 노력

○ 노후공공임대주택 시설개선사업 추진

- ’20년부터 민간위탁 노후단지*에도 시설개선사업 국고보조금 지원

※ 준공 15년 경과 단지로 목동현대A(’97년 준공) 해당(마포래미안은 ’14년 준공)

- ’20년 추진실적: 목동현대A 보도블럭 교체공사

□사업기간	: ’20. 11. ~ 12.
□사업내용	: 단지 내 노후 보도블럭 교체
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		<공사완료 사진>

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④ ’20년 지도점검 지적사항 개선

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3		세부 추진계획

① 입·퇴거 등 입주자 관리

○ 입주 관리

- 거주자 정기 실태조사 실시: 상반기(5~6월), 하반기(9~11월) 각 1회

- 전 세대 대상 중복입주 여부 확인(분기별 1회) 및 주택소유 여부 확인(연중 1회)

- 전대자 처리: 적발 즉시 계약해지 및 건물명도 최고(수시)

○ 재계약 관리

- 2~4분기 재계약 대상: 목동현대A 107세대 / 마포래미안푸르지오 235세대

- 계약기간 만료일 40~50일 전 안내문 발송

- 재계약 미이행자에 대하여는 2차 계약체결 촉구(등기) 이후 계약해지

○ 퇴거 관리

- 퇴거 서류접수 시 채권압류 여부 확인 및 반환금 배정 요청(퇴거일 7일 전)

- 관리비·도시가스비 정산 여부 확인 및 시설물 점검(~퇴거 당일)

- 시설물 복구비용 등 공제 후 임대보증금 반환

② 임대료 및 임대보증금 관리

○ 임대료 관리

- 월 단위 임대료 산정(입주당월 임대료는 입주일부터 기산) 후 매월 23일 고지

- 당월분 임대료를 당월 말일까지 납부

- 매월 15일까지 전월 수납액 市 지정계좌 납부 후 세부내역 작성하여 보고

- 체납세대 관리: 임대료 수납률 80% 목표

체납개월	처리사항	비 고
1개월~2개월	전화 및 방문 납부독려
3개월	계약해지 예고 및 실태조사 협조요구
4개월	계약해지 최종예고	내용증명
5개월	계약해지 및 건물명도 최고	내용증명
6개월	건물 명도소송 조치

○ 임대보증금 관리

① (수납) 신규 입주계약 또는 기존 입주자 상호전환 시

- 계약체결 후 市로 공문 발송하여 납부고지서 발급 요청

- 발급일로부터 60일 이내 고지자가 市 지정계좌로 납입

② (반환) 기존 입주자 퇴거 또는 역상호전환 시

- 분기별 임대보증금반환금 예산***********을 수탁업체로 교부

- 퇴거 등 사유 발생 시 반환처리하고, 분기 종료 후 15일 이내 市로 정산서 제출

※ 임대보증금 누적 납부액(’21. 3. 31. 기준)

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③ 안전 및 시설관리

○ 안전점검 및 진단

- 안전관리계획 수립 후 책임자 선정 및 시설 관리 점검표 작성·유지

- 안전사고 예방에 대한 정기 및 수시 교육

- 위험시설물 통제구역 설치 및 사고 대응요령 교육(소방서 등 전문기관 의뢰)

- 우기진단(6월), 월동기진단(9~10월), 안전진단(분기1회), 위생진단(6월·12월) 등 법령상 주요 안전점검 시행

○ 하자 관리

- 시설공사별 담보책임기간 내 하자발생 시 사업주체에 대하여 하자보수 청구

※ 담보책임기간:「공동주택관리법 시행령」별표4 준수

· 전유부분: 임차인 청구(관리사무소 대행 가능)

· 공용부분: 임차인대표회의 또는 관리사무소 청구

- 청구일로부터 15일 이내에 보수완료 또는 보수계획 통보될 수 있도록 사업주체 독려

○ 수선 관리

구 분	내 용	투입예산
장기수선계획 공사	- 외벽도장, 승강기 교체 등 74개 항목 - 장기수선계획 수선주기에 따라 보수	市 민간위탁금 (특별수선충당금)
일반보수	- 공용 및 세대 내 시설물 하자보수 공사	市 민간위탁금 (수선유지비)
노후공공임대주택 시설개선	15년 이상 노후임대주택 주거환경 개선 ’21년 계획: 목동현대A 복도새시 설치	국고보조금

④ 입주민 소통 강화

○ 임차인대표회의 구성 지원

- 매월 1회 개최(코로나19 상황에 따라 변동 가능): 입주민의 민원 창구화

- 관리비 절감방안에 대한 적정성 검토

- 각종 공사·용역 등 전자입찰 이행 및 결과 공개

○ 일반 관리

- 민원처리대장 월별 점검: 다수민원 분석 후 선제적 처리방안 마련

- 직원 근태 및 교육 관리: 민원응대 적극성 및 대응성 강조

- 공기구 비품대장 구비 및 관리상태 점검

- 각종 장부 및 문서대장 기록유지 등 점검

⑤ 주거복지 및 커뮤니티 활성화

○ 입주민 취업 지원

- 게시판을 통한 일자리 공고 및 공공기관 연계 맞춤형 일자리 안내 서비스 실시(매월)

- 입주민 상담카드 작성: 구직 관련 정보 수집하여 직종별 취업 추천(수시)

- 지역 공공단체와 연계한 직업교육훈련 적극 참여 유도

○ 입주민 복지 및 공동체 활동

- 다양한 복지 서비스를 통해 생활 안정화 및 공동체로서의 유대감 형성에 기여

· 홀몸어르신 안부 및 돌봄 서비스(마포), 중증장애인 및 독거어르신 이불빨래방(목동) 등

- 지역 복지관, 주민 자치모임 등 연계하여 단지별 특성에 맞는 참여 프로그램 개발

4		행정사항

□ 예산 교부계획

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※ 수탁기관 사업추진 일정에 따라 분기별 교부액 변동 가능

□ 향후일정

○ ’21년 사업계획서 승인	: ’21. 5.

○ 분기별 사업비 교부 및 위탁사업 이행 관리	: ’21. 5.~12.

○ 민간위탁 현장 지도점검 실시(반기별 1회)	: ’21. 6./11.

붙임  1. 2021년 수탁기관 사업계획서 1부.

2. 2021년 민간위탁 사업예산 편성내역 1부.

3. 2021년 민간위탁 노후공공임대주택 시설개선 사업계획서 1부.  끝.