문서번호	주택공급과-5445
결재일자	2021. 4. 23.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

		시 민
★주무관	주택공급총괄팀장	주택공급과장
김우건	박서영	04/23 임춘근

2021년 사회주택 평가·모니터링 추진계획

2021. 4.

주택건축본부

(주택공급과)

2021년 사회주택 평가·모니터링 추진계획

사회주택 공급량이 지속적으로 증가함에 따라 주택 임대관리의 적정수준을 확보하고 입주자의 주거안정성을 강화하기 위해 사회주택 평가·모니터링을 실시하고자 함

1		사업개요

□ 추진목적

○ 임대 운영 중인 사회주택의 관리현황을 평가하고 인증하여 사업자의 체계적인 사회주택 임대관리 및 입주자 보호 유도

○ 사회주택 품질 및 운영관리에 대한 적정기준을 제시하고 평가결과에 따른 인센티브·페널티 부여를 통해 양질의 전문 사업자 양성

□ 추진근거

○「2020년 사회주택 평가모니터링 추진 계획」[주택공급과-4536호(’20. 4. 7.)]

○「’21년 서울시 사회주택종합지원센터 운영 계획」[주택공급과-2540호(’21. 2. 24.)]

□ 추진경과

○ ’16. 12월	서울시 사회주택사업 평가연구 기초연구[(사)한국주거학회]

○ ’17. 10월	서울시 사회주택사업 평가연구 2단계연구[(사)한국주거학회]

○ ’19. 3월	서울시 사회주택 평가·모니터링 전문가 자문단 구성

○ ’19. 3월	사회주택 평가·모니터링 지표설정 자문회의 개최(9차, ~’20. 3월)

○ ’20. 3월	사회주택 평가·모니터링(안) 의견수렴

○ ’20. 5월	사회주택 평가·모니터링 서면평가 검토회의 개최(5차, ~’20. 9월)

○ ’20. 10월	사회주택 평가·모니터링 현장조사 실시(4차, ~’20. 11월)

○ ’20. 11월	사회주택 평가·모니터링 최종평가 자문회의 개최(2차, ~’20. 12월)

2		’20년 평가·모니터링 추진결과

□ 평가·모니터링 평가점수

○ 사업자가 제출한 기초자료 평가를 위한 서면평가 검토회의 개최(5차례)

○ 주택유지관리수준 확인을 위한 현장조사 실시(4차례)

※ 기초자료에 작성된 내용에 대해 확인이 불가한 경우 감점 조치

○ 서면평가·현장조사에 따른 최종평가 자문회의 개최(2차례)

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□ 평가·모니터링 진행결과

○ 임대료 및 입주자관리는 대체적으로 기준 준수

- 기준 미준수 사업장에 대해서는 시정요청 및 해결방향 안내

○ 사회적 경제주체의 재무관리방안 제시

- 안정적인 운영을 위한 재무관리 프로세스 가이드라인 제시

○ 초기 사회주택 현황 점검으로 향후 주택운영관리방안 제시

- 사회주택의 장기운영을 위한 분야별 주택운영관리 가이드라인 제시

○ 커뮤니티공간은 용도 이외로 활용되지 않게 해결방안 제시

- 물품지원 인센티브를 활용하여 주택별 개선방안 제시(테이블, 건조기 등)

- 거주자 협의를 통한 생활수칙 및 관리규약 정립을 위한 가이드라인 제시

□ 평가·모니터링 후속조치

○ 운영관리 가이드라인 작성 및 의무컨설팅 실시

- 전문분야별(건축·재무·커뮤니티) 8개 운영관리 가이드라인 작성

- ’21. 3월부터 사회주택 운영사업자 대상 의무컨설팅 실시

- 평가·모니터링 자료 작성 가이드라인 교육을 통한 운영관리 체계 구축

○ ’21년 평가·모니터링 평가지표 개선방안 자문회의(’21. 3월~4월)

- (평가지표 세부기준 수정·보완) 가·감점 기준, 배점기준 등 변경

- (평가지표 추가 설정) 입주자 만족도 조사 참여 점수 설정

- (세부지표명 변경) 커뮤니티 프로그램 활성화 노력방향 세분화

- 기초자료 제출 증빙서류 양식 일원화

3		’21년 평가·모니터링 세부추진계획

□ 평가개요

○ 평가대상: 입주 후 2년이 경과된 사회주택 22개동 279호(12개 사업자)

< 2021년 사회주택 평가·모니터링 대상사업지 >

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※ ’21년 사업 종료 예정인 빈집 프로젝트(6개) 사업은 사업종료 결과보고서로 갈음

○ 평가지표   ※ 평가지표 세부내역 및 평가지표 변경사항 비교자료 별도 첨부

- 공공성·지속가능성·커뮤니티·거버넌스 4개 부문 13개 지표, 25개 세부지표

- 필수지표(9개, 51점)를 Pass or Fail 지표로 설정하여 기본 가이드라인으로 제시

< 사회주택 평가·모니터링 평가지표 주요 변경사항 >

평가 항목	세부평가기준
	2020년		2021년
3-1	대출상환 등 부채관리 계획 및 실행		대출상환 등 부채관리 계획 및 실행
	∙부채관리 계획 및 실행 ∙대출상환 등 부채관리 현황 ∙상환연체 및 연관대출 현황	2점 2점 2점	∙부채관리 계획 및 실행 ∙대출상환 등 부채관리 현황 ∙상환연체 및 연관대출 현황 (연체 2회당 1점 감점)	2점 2점 2점
3-2	임대보증금 반환준비금 적립금 확보여부		임대보증금 보증보험(반환준비금 적립 확보) 가입여부
	∙보증보험가입 또는 보증금 총액의 10% 에스크로계좌확보	8점	∙보증보험가입 - 보증금 총액의 100% - 보증금 총액의 80% 이상 - 보증금 총액의 60% 이상 ∙에스크로계좌확보 - 보증금 총액의 10% 이상 - 보증금 총액의 8~10% - 보증금 총액의 6~8%	8점 6점 4점 8점 8점 4점
4-2	임·직원 교육		임·직원 교육
	∙센터·협회 등의 관련 교육 참석 및 자체교육 이수여부 - 담당인력별 연 2회 이상 - 담당인력별 연 1회 이상 - 담당인력별 연 1회 미만	3점 2점 0점	∙커뮤니티 매니저 교육 및 간담회 참석 ∙주택관리교육 참석 ∙전 직원 법정 의무교육 이수	1점 1점 1점
5-1	공실 및 임대료 연체관리 계획 및 실행		공실 및 임대료 연체관리 계획 및 실행
	∙공실 발생 시 관리 활동 ∙임대료 장기연체자의 일자리정보제공 등 노력	2점 1점	∙공실 발생 시 관리 활동 ∙임대료 장기연체자의 일자리정보제공 등 노력	2점
10-1	입주민 만족도 조사 및 공개		입주자 만족도 조사 참여 노력
	∙자체 만족도 조사 유무	2점	∙입주자 만족도 조사 참여도 - 80% 이상 - 60~79%	2점 1점
12-2	커뮤니티 프로그램 활성화 노력		커뮤니티 프로그램 활성화 노력
	∙커뮤니티 활성화 계획 및 입주민 참여 ∙커뮤니티 프로그램 비용 지원	3점 2점	∙커뮤니티 활동의 입주민 참여유도 노력 ∙주민 참여 수준(지속성, 참여자 수 등) ∙커뮤니티 프로그램 비용 지원	2점 2점 1점

○ 평가방법

- 서면평가: 평가자문단이 사업자 제출서류에 대해 분야별 서면평가

- 현장조사: 평가자문단과 현장을 방문하여 주택유지관리수준 확인

□ 추진계획

기초자료 수집	→	서면평가 / 현장조사	→	결과보고	→	인센티브 지급
4월 ~ 5월		5월 ~ 7월		8월 ~ 9월		10월 ~ 12월

○ 평가자문단 구성

연번	전문분야	성명	소속	직위	비고
1	******	***	*******	****
2	******	***	***********	***
3	****	***	******	****

○ 기초자료 수집

- 평가지표, 작성양식, 운영관련 가이드라인 등 제공하여 자료 수집

- (서울주택도시공사) 심사자료, 계약서/협약서 등 제공

- (사회주택종합지원센터 / 한국사회주택협회) 통합입주자관리시스템 임대현황 등록 지원

○ 서면평가

- 사업자가 제출한 자료를 바탕으로 평가내용 및 평가결과 작성

- 평가자문단 전문분야별(건축․재무․커뮤니티)로 분담하여 작성

○ 현장조사

- 사업장 커뮤니티 매니저와 일정 조율하여 평가자문단과 현장 방문

- 서면평가 자료와 현장 상황의 일치여부 확인 및 내역 작성

- 주택별 최소한의 개실 개방원칙으로 사업자 협의 진행

○ 결과보고

- 평가자문단의 서면평가, 현장조사에 의한 총평 및 근거 제시

- 현재 운영되는 사회주택의 수준 향상을 위한 향후 관리방안 제시

□ 인센티브/페널티 부여

○ 평가대상 사업장의 운영관리 수준에 따라 인센티브/페널티 부여

- 사회주택 유형별 지원 수준 및 사업기간 차이 등을 감안하여 사업유형별

인센티브 부여기준 점수 차등화

- 단, 페널티는 필수지표 준수여부에 따라 동일 기준으로 부여

○ 평가점수에 따라 물품 제공, 커뮤니티 프로그램 지원, 평가주기 연장 등의 인센티브 제공

- (서울시) 사업 유형별 최고득점 사업자에 대해서는 서울시 표창 수여

- (서울시 / 서울주택도시공사) 사업자 지원을 위한 평가주기 연장, 사업제안서 가점 부여, 토지임대료 인상률 인하, 리모델링비용 추가 지원 등 제시

- (사회주택종합지원센터) 사회주택의 커뮤니티 활성화 및 입주자 지원을 위한 물품 제공, 커뮤니티 프로그램 지원, 일정 수준 이상의 평가모니터링 우수 사업장에 대해 홍보 지원

<2021년 사회주택 평가·모니터링 인센티브 지급 기준>

	~ 52	53 ~ 69	70 ~	75 ~	80 ~	85 ~	90 ~	95 ~	최고점
빈집살리기	기본 점수		물품 제공						서울시 표창 수여
				커뮤니티 프로그램 지원
					평가주기 연장
리모델링형				물품 제공
					커뮤니티 프로그램 지원
						평가주기 연장
							사업제안서 가점 부여
								리모델링비용 추가 지원
토지임대부					물품 제공
						커뮤니티 프로그램 지원
							평가주기 연장
							사업제안서 가점 부여
								토지임대료 인상률 인하
공통						홍보 지원

○ 필수지표 미충족 시 즉각 시정조치 및 3개월 후 재평가 등의 페널티를

부여하여 사회주택 운영의 최소수준 확보

- 기초자료 제출기한 미준수시 감점 부여하여 원활한 평가모니터링 실시 도모

- 지표 준수사항 미충족 시 즉각 시정조치 및 3개월 후 재평가 실시하여 보완 기회 부여, 재평가 후에도 미충족할 경우 보조금 협약 해지 등 사업제한 조치

<2021년 사회주택 평가·모니터링 페널티 부여 기준>

제출기한 미준수	지표 미충족		재평가 시 필수지표 미충족
	필수지표	임대료준수지표
10점 감점	즉각 시정조치 및 3개월 후 재평가		보조금 협약 해지, 토지임대차계약 해지 검토
	재평가 후 미충족 시 지표당 벌점 5점, 벌점 20점 누적 시 1년간 신규사업 진입제한	재평가 후 미충족 시 임대료 초과분 입주자 반환

□ 인센티브/패널티 부여시기

○ 서면평가/현장조사 병행 실시하여 사업장별 결과보고 후 인센티브 부여

- 결과보고 후 인센티브 운영계획에 따라 11월까지 사업장 지급

- 사업제안서 가점 부여, 평가주기 연장, 토지임대료 인상률 인하, 리모델링비용 추가 지원은 ’22년 사업에 적용

○ 페널티는 기초조사 실시 후 사업장 상황에 따라 즉각 시정조치 및 재평가

- 기초자료 제출기한 미준수 감점은 평가결과에 즉시 반영

- 기초자료 검토 후 필수지표 미충족 시에는 즉각 시정조치(4월~6월)

- 즉각 시정조치가 어려운 경우 3개월 뒤 재평가 실시(9월~11월) 후 조치

<2021년 사회주택 평가·모니터링 인센티브/페널티 부여시기>

평가수행		서면평가		현장조사		평가결과
평가시기	4월		5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월
페 널 티				즉각시정		감점반영	재평가
인센티브							홍보	물품		서울시 표창
								커뮤니티 프로그램

4		행정사항

□ 기관별 업무지원

○ (서울시) 방침 수립, 결과보고 등 평가·모니터링 총괄

- 사업계획 방침 수립, 결과보고 및 제도개선, 사회주택위원회 안건 보고 등

○ (서울주택도시공사) 사회주택 기초자료 취합, 평가·모니터링 지원

- 공모심사 및 계약서/약정서에 따른 기초 제출자료 취합

- 시설유지관리 부문 평가·모니터링 지원

- 토지임대차계약서, 리모델링약정서 등에 따른 사업자 인센티브/페널티 시행

○ (사회주택종합지원센터) 평가·모니터링 운영

- 기초자료 수집·평가, 현장조사 지원, 인센티브 부여 지원 등

- 평가·모니터링 실시에 따른 사업자 평가자료 작성 지원

- 사업자가 요구하는 평가·모니터링 관련 각종 양식 제공

○ (한국사회주택협회) 평가·모니터링 대상 사업자 지원

- 평가·모니터링에 대한 사업자 문의사항 안내

- 사업자 평가자료 작성 지원(임대료 등)

□ 소요예산: 총 46,499천원

○ (서울시) 현장조사 자문수당, 결과보고서 제작 등	20,000천원

- 예산과목: 주택건축본부 주택공급과, 다양한 유형의 공공지원주택 공급 확대, 공공지원주택 공급확대(국민), 사회주택 공급, 일반운영비, 사무관리비

○ (사회주택종합지원센터) 전문가 자문회의, 인센티브 등	26,499천원

- 예산과목: 주택건축본부 주택공급과, 다양한 유형의 공공지원주택 공급 확대, 공공지원주택 공급확대(국민), 사회주택 공급, 자치단체등이전, 공기관등에대한경상적위탁사업비

※ 소요예산(금액, 사용내역)은 사회주택종합지원센터와 업무협의에 따라 변동 가능

(붙임)  사회주택 평가·모니터링 사업자 작성 양식 1부.  끝.

참고 1		2021년 사회주택 평가·모니터링 평가지표 세부내역

부문	지표번호	평가 지표	세부평가항목	평가방법			배점	세부평가기준
				P / F	정량	정성		세부평가기준	평가자료
공공성	01	임대료 준수	1-1. 기준임대료 준수	○			8	∙시세검토 또는 임대료 감정평가기준 80% 준수 ∙보증금 비율 준수	∙통합시스템 입주현황자료 (최초 평가 시 제출) - 사업제안서 - 최초입주자모집공고
			1-2. 임대료 인상률 준수	○			8	∙임대료 인상률 연 5% 준수 (2018년 이후 2년 5%)
	02	임대차 관리	2-1. 임차인 자격요건 준수	○			7	∙무주택세대주, 소득수준 확인여부	∙통합시스템 입주자격 제출자료 (신규입주, 재계약)
			2-2. 임대기간 만료 시 사전안내		○		1	∙사전안내 하는 경우: 1점 ∙사전안내 하지 않은 경우: 0점	∙사전안내 자료
지속 가능성	03	재정 건전성	3-1. 대출상환 등 부채관리 계획 및 실행 (부채비율 포함)			○	6	∙부채관리 계획 및 실행: 2점 ∙대출 상환 등 부채관리 현황: 2점 ∙상환 연체 및 연관대출 현황: 2점 (연체 2회당 1점 감점)	∙재무제표 ∙대출상환내역서 ∙사업장별 연관대출 현황자료
			3-2. 임대보증금 보증보험(반환준비금 적립금 확보) 가입 여부	○	○		8	∙(보증보험 가입) 보증금 총액의 100%: 8점, 80% 이상: 6점, 60% 이상: 4점 ∙(에스크로 계좌 확보) 보증금 총액의 10%이상: 8점, 8~10%: 6점, 6~8%: 4점 ※ 단,「민간임대주택특별법」 제49조에 의한 보증금액 감액 가능 시 인정 가능	∙임대보증금 보증서 ∙임대보증금 확보현황
	04	사업자 역량강화	4-1. 역할별 전담인력 확보		○	○	3	∙(정량) 커뮤니티 매니저, 관리자 확보: 2점 ∙(정성) 운영조직, 투입인력 및 업무분장 등 적정성: 1점	∙주택별 관리자 운영현황
			4-2. 임․직원 교육		○	○	3	∙커뮤니티 매니저 교육 및 간담회 참석: 1점 ∙주택관리교육 참석: 1점 ∙전직원 법정 의무교육 이수: 1점	∙센터 등 교육이수증 및 참석확인 ∙외부교육 참석자명단
	05	임대차 정보 및 임대관리 보고	5-1. 공실 및 임대료 연체 관리 계획 및 실행			○	2	∙공실 발생 시 관리 활동: 2점	∙연체세대 관리 내역 ∙연체 해결 노력 사례
			5-2. 임대관리현황정기보고	○	○		3	∙계약현황, 공실률 등 임대현황 연 2회 보고 여부	∙통합시스템 임대관리 현황 확인 ∙2020년 임대현황 조사 자료 제출여부
			5-3. 입주민 모집정보 공개	○			2	∙입주자 모집정보 공개 여부	∙사회주택 플랫폼 모집정보 작성여부 ∙입주자 모집 공고
			5-4. 관리비 부과 및 사용내역 공개		○		5	∙관리비 정기보고 및 사회주택 플랫폼 공개: 3점 ∙연간 관리비 사용내역서 제출: 2점	∙플랫폼 공개내역 ∙관리비 부과 및 사용내역
	06	공간관리	6-1. 전용공간 계획의 준수	○			5	∙사업제안서 전용공간 유지여부, 설계변경 자료 제출여부	(최초 평가 시 제출) ∙사업제안서 ∙설계도면 ∙준공도면 ∙설계변경 시 센터 자문결과보고서 * 현장확인
			6-2. 커뮤니티공간 계획의 준수 및 활용	○			5	∙사업제안서 커뮤니티공간 유지 및 커뮤니티공간 활용 가능여부
	07	시설 유지관리	7-1. 하자보수관리 계획 및 실행			○	3	∙하자보수관리 계획: 1점 ∙하자보수관리 실행: 최대 2점	∙하자보수연간계획 ∙하자점검 및 수선내역
			7-2. 시설물 유지관리 계획 및 실행			○	3	∙시설물유지관리 계획: 1점 ∙시설물유지관리 실행: 최대 2점	∙시설물유지연간계획 ∙시설물점검내역
			7-3. 수선유지 이력 관리			○	3	∙수선유지 내역 문서작성과 보관 등: 3점	∙수선유지 이력관리 내역 ∙민원처리대장 * 현장확인
	08	안전관리 및 위생·환경 관리	8-1. 안전관리계획 수립과 실행			○	3	∙안전관리계획 수립여부: 1점 ∙안전관리계획 실행여부: 최대 2점	∙안전관리계획서 ∙실행내역 ∙소방필증 사본
			8-2. 위생․환경관리계획 수립과 실행			○	3	∙위생․환경관리계획 수립여부: 1점 ∙위생․환경관리계획 실행: 최대 2점	∙위생관리계획서 ∙실행주기별 내역
	09	관리규약 제정·개정	9-1. 사회주택 관리규약(안) 제‧개정 적합성		○		2	∙관리규약(입주민용) 제․개정 유무 : 1점 ∙관리규약 제․개정 시 입주민 동의 절차 준수 : 1점	∙관리규약(안) ∙관리규약 제․개정 사항 (입주민동의서 포함) ∙관리규약 게시현황
	10	입주자 만족도 조사	10-1. 입주자 만족도 조사 참여 노력		○		2	∙입주자 만족도 조사 참여도 80% 이상: 2점, 60~79%: 1점	∙2020년 입주자 만족도 조사 참여도 (센터자료)
커뮤 니티	11	입주민의 주거관리 참여노력	11-1. 입주민의 주거관리 참여 방안과 실행			○	2	∙입주민 주거관리 참여 방안: 1점 ∙입주민 주거관리 참여 실행: 1점	∙입주민 주거관리 참여계획서 및 내역서
	12	커뮤니티 프로그램 운영	12-1. 커뮤니티 프로그램의 계획 및 실행	○		○	5	∙프로그램의 계획 수립: 2점 ∙프로그램 실행 여부: 최대 3점	∙커뮤니티 프로그램 연간계획서 ∙연간 결과보고서
			12-2. 커뮤니티 프로그램 활성화 노력			○	5	∙커뮤니티 활동의 입주민 참여 유도 노력: 2점 ∙주민 참여 수준 (지속성, 참여자수 등): 2점 ∙커뮤니티 프로그램 비용 지원: 1점	∙입주민 홍보자료 ∙입주민 참여현황 ∙비용지원내역
거버넌스	13	지역사회연계	13-1. 지역사회자원과의 협력프로그램 실행			○	3	∙공간, 사업체, 협의체 등과의 연계활동 여부: 최대 3점	∙지역사회연계 프로그램 실행내역
[가점] 특화사항			특화 서비스 시행여부 (관리운영/커뮤니티)			○	+10	∙특화서비스 계획: 최대 2점 ∙특화서비스 실행: 최대 3점	∙사업제안서 특화계획 ∙특화서비스 실행내역
			입주민 만족도 조사결과 반영		○			∙조사 결과 반영: 최대 3점	∙입주자 만족도 조사 결과 반영사항
			주거서비스 제공 등			○		∙입주자 특성과 요구가 반영된 생활 지원/편익 서비스의 발굴 여부: 최대 3점	∙주거서비스 제공내역

참고 2		사회주택 평가·모니터링 평가지표 변경사항 비교자료

부문	평가지표	세부항목	2020년 평가지표			→	2021년 평가지표
			평가방법	세부점수	지표점수		평가방법	세부점수	지표점수
공공성	임대료 준수	기준임대료 준수	P/F	8	16		P/F	8	16
		임대료 인상률 준수	P/F	8			P/F	8
	임대차 관리	임차인 자격요건 관리	P/F	7	8		P/F	7	8
		임대기간 만료 시 사전안내	정량	1			정량	1
지속가능성	재정건전성	대출상환 등 부채관리 계획 및 실행	정성	6	14		정성	6	14
		임대보증금 보증보험 가입 (반환준비금 적립금 확보)여부	P/F	8			P/F	8
	사업자 역량 강화	역할별 전담인력의 확보	복합	3	6		복합	3	6
		임․직원 교육	복합	3			복합	3
	임대차 정보 및 재정관리 보고	공실 및 임대료 연체 관리 계획 및 실행	정성	3	14		정성	2	12
		임대관리현황 정기보고	P/F	3			P/F	3
		입주민 모집정보 공개	P/F	3			P/F	2
		관리비 부과 및 사용내역 공개	정량	5			정량	5
	공간 관리	전용공간 계획의 준수	P/F	5	10		P/F	5	10
		커뮤니티공간 계획의 준수 및 활용	P/F	5			P/F	5
	시설유지관리	하자보수관리 계획 및 실행	정성	3	9		정성	3	9
		시설물 유지관리 계획 및 실행	정성	3			정성	3
		수선유지 이력 관리	정성	3			정성	3
	안전관리 및 위생․환경관리	안전관리계획 수립과 실행	정성	3	6		정성	3	6
		위생․환경관리계획 수립과 실행	정성	3			정성	3
	관리규약 제정과 개정	사회주택 관리규약(안) 제·개정 적합성	정량	2	2		정량	2	2
	입주자 만족도 조사	입주자 만족도 조사 참여도	지표분리				정량	2	2
커뮤니티	입주민의 주거관리 참여 노력	입주민의 주거관리 참여 방안과 실행	정성	2	2		정성	2	2
	커뮤니티 프로그램 운영	커뮤니티 프로그램의 계획 및 실행	P/F	5	10		P/F	5	10
		커뮤니티 프로그램 활성화 노력	정성	5			정성	5
거버넌스	지역사회 자원연계	지역사회자원과의 협력프로그램 실행	정성	3	3		정성	3	3
가점(특화사항)		특화서비스(관리운영, 커뮤니티 등) 시행여부	정성	최대 10			정성	최대 10
		입주민 만족도 조사 결과 반영	정량				정량
		주거서비스 제공 등	정성				정성