등록번호

건축과-6860

주무관

건축관리팀장

건축과장

생활도시친화국장

등록일자

2021.3.31.

정영진

이순우

이두수

04/01

유철호

결재일자

2021.4.1.

공개구분

대시민공개

협조

지구단위건축팀장

이재영

건축지도팀장

김일곤

주택과장

이지향

도심재생과장

안병석

- 건전한 건축문화 정착을 위한 -

2021년 위반건축물 조사·정비 계획

생활도시친화국

건    축    과

2021년 위반건축물 조사·정비 계획

건축행정의 건실한 운영을 위하여 「2021년 위반건축물 조사·정비계획」을 수립하여 위반건축물 관리에 철저를 기하고자 함

Ⅰ		추진개요

□ 추진 목적

❍ 위반건축물 조사·정비를 통해 건축행정 신뢰성 향상 및 공정한 건축문화 정착

□ 추진 근거

❍「건축법」제78조(감독), 제79조(위반건축물 등에 대한 조치 등)

❍「건축법 시행령」제115조(위반 건축물 등에 대한 실태조사 및 정비)

❍「건축법 시행규칙」제39조(건축행정의 지도·감독)

❍「서울특별시 건축 조례」제46조(위반건축물 조사 및 정비계획)

❍ 건축기획과-4531(2021.03.10.) 위반건축물 조사·정비 계획

Ⅱ		추진방향

□ 위반건축물 예방 및 정비를 위한 지도·점검 강화

□ 위반건축물에 대한 일관된 행정절차 유지

❍ 시스템 활용(위반유형, 이행강제금 부과 등)점검결과 등록 및

위법해소를 위한 행정절차 이행

Ⅲ		대상별 추진계획

연번	점 검 분 야	점 검 대 상	점검시기	비고 (담당자)
1	소형건축물 (2,000㎡ 이하)	· 교차점검(사용승인 후 3년간)3회	분기별	김상연
중점점검	근생주택	· 근린생활시설의 주택 사용 여부	분기별 교차점검시 병행점검
	방 쪼개기	· 단독·다가구, 다세대주택 등의 불법세대분리 · 다중주택, 고시원 각 실별 취사시설 설치 · 다중주택, 다가구, 고시원 용도 기준 준수 실태
	발코니 위반사항	· 발코니 내부공간 및 확장사용 여부 ※ 서울시 주택 외 발코니 설치기준 수립보고 (건축기획과-21031, 2020.11.9.)호 참조
2	중·대형건축물 (2,000㎡ 초과)	· 「건축물 관리법」에 따른 정기점검 참조 · 서울시 공문 붙임 4(중·대형)건축물 중점 점검내용 참조 · 근생주택, 발코니 위반사항 여부 확인	연1회	이양희
3	공개공지	· 공개공지 이용 활성화를 제한하는 행위 ※ 위반사항 빈발 건축물 중점 점검	연1회 (주로가로변수시점검)	김상연
4	생활숙박시설	· 허위(주택사용 가능)·과장 광고 여부 ※ 분양 시 주택 사용 불가·숙박업 신고 필요 명시	건축허가 이후 지속관리	동담당
5	기타 점검 대상	① 장기미사용승인건축물 : 추가위반사항 발생 여부 ② 가설건축물 : 허가·신고 내용 위반 여부 ※ 사전안내(만료일 30일전) ③ 무허가(신고) 건축물 : 주택과 ※ 정비보류대상 : 조례 제46조 제2항에 따른 기존무허가건축물 ※ 정비제외 대상 : 조례 부칙 제3조(제3785호, 2009.09.25.)에 따른 부수시설 ④ 기타 위반행위 자체 점검	연중	분야별 담당자

※ 점검대상별 건축과, 도심재생과, 주택과 자체계획 별도 수립

Ⅳ		대상별 점검계획

① 소형 건축물(연면적 2,000㎡이하)

□ 법적 근거(조례 제46조 제1항)

❍ 법 제27조에 따라 현장 조사·검사 및 확인업무를 대행하게 하는 건축물    (2,000㎡이하 건축물)에 대해 분기별 조사·정비계획에 따라 점검 실시

□ 점검대상 : 사용승인 되어 점검 시기별 점검대상 건축물

□ 점검방법 : 자치구 간 교차점검(사용승인 후 3년간, 3회)

❍ 사용승인 후 최초 1회는 전수 점검

❍ 이후 위반사항 적발, 중점 점검대상 건축물 등 위주로 점검

- (서울시공문 붙임2) 최근3년간(2018-2020)대학가 주변 사용승인 현황 참조

□ 점검내용

❍ 주거환경 악화, 주차난 등을 유발하는 주요 위반행위

❍ 대학교 주변, 주거밀집 지역의 불법 방쪼개기·용도변경 행위

❍ 근생주택 중점점검내용 : 근린생활시설의 주택 사용여부 등

❍ 방쪼개기 중점점검내용

- 단독·다가구·다세대주택 등의 불법적인 세대분리 여부

- 다중주택, 고시원의 각 실별 불법취사시설 설치 여부

- 다중·다가구주택, 고시원의 용도기준 준수 실태 등

❍ 발코니 위반사항 관리 중점 점검내용

- 생활숙박시설, 지식산업센터 등 고층건물 발코니 불법 확장

▶ 서울특별시 건축기획과-21287(‘20.11.11 참조)

② 중·대형 건축물(연면적 2,000㎡ 초과)

□ 점검개요

건축물 규모		대 상	방 법	비 고
중형	2,000㎡ 초과 10,000㎡ 미만	‘20.12.31. 이전 사용승인 건축물	부서별 자체점검
대형	10,000㎡ 이상

- 관리부서가 달라 점검대상이 누락되지 않도록 현황 파악 철저

· 관리부서별로 점검하더라도 점검결과는 건축과에서 수합하여 전체현황 보고

□ 점검방법

❍「건축물 관리법」에 따른 정기점검 결과 참조

【 건축물 관리법에 따른 정기점검 개요】 참조

▶ 정기점검 대상

○ 다중이용건축물

○ 준다중이용건축물 중 특수구조 건축물

○ 다중이용업소가 있는 건축물로서 자지구 조례로 정하는 건축물

- 1천㎡이상 식품접객업, 학원, 목욕장업 등

○ 연면적 3천㎡이상 집합 건축물

▶ 점검시기 : 사용승인 5년 이내 최초, 이후 3년에 1회

▶ 점검내용 : 건축물의 안전과 기능을 유지하기 위해 필요사항 점검

○ 대지, 높이 및 형태, 구조안전, 화재안전, 건축설비, 에너지 및        친환경 관리, 범죄예방, 건축물관리계획의 수립 및 이행여부,         사용승인대로 유지·관리되는지 여부 등

▶ 점검기관 자격: 건축사사무소, 건설기술용역업자, 안전진단전문기관 등

❍ 근생주택, 발코니 위반사항 발생여부 모니터링 및 행정조치

③ 공개공지 점검

□ 법적 근거(조례 제26조 제6항)

❍ 구청장은 공개공지 등을 연 1회 이상 확인·관리

※ 2년에 1회 이상 관리실태 및 활용방안에 관한 전문가 점검을 실시 할 수 있음

□ 점검 기간 : 2021. 4.~2021.06.

□ 점검 대상 : 2020. 12.31. 이전 사용승인된 건축물

❍ 위반사항 적발 후 시정된 건축물 중점 조사

❍ 주요가로변 등 공개공지는 출장 중 수시 관찰 및 적발 시행

□ 점검 내용

❍ 공개공지 이용 활성화를 제한하는 영업 행위, 시설물 설치,

물건설치, 출입차단, 편의시설 훼손 등

④ 생활숙박시설

□ 점검 내용 : 생활숙박시설 분양신고시 안내문구 명시 확인

- 서울특별시 건축기획과-18332(’20.09.29) 참조

▶ 지금 분양 중인 “건물명”은 「건축법 시행령」별표1 제15호 가목에

따른 숙박시설로서 주택 용도로 사용할 수 없습니다.

▶ 숙박시설은 공중위생관리법 시행령 제4조에 따라 손님이 잠을 자고

머물 수 있도록 시설(취사시설 포함) 및 서비스를 제공하는 영업용

건축물입니다.

▶ 따라서 공중위생관리법에 따른 ‘숙박업 영업신고’를 하고 사용하여야 하며,

객실수가 30개 이상이거나 영업장의 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1

이상이어야 숙박업 등록이 가능하므로 ‘영업신고’가 가능한지 자치구

담당자 (○○○-○○○○)에게 확인하시기 바랍니다.

⑤ 장기 미사용승인 건축물 및 가설건축물

□ 장기 미사용승인 건축물

❍ 추진배경 : 건축관련 법령 위반 등으로 장기간 사용승인을 받지 못한                건축물에 대해 치유방안 제시 등으로 장기 미사용승인

건축물을 해소

※ 장기 미사용승인 건축물 해소 방안(건축과-58550,2004.12.16.)

❍ 점검내용 : 건축주에게 사용승인 추진 요청 및 추가 위반사항 발생여부

확인을 통한 이행강제금 부과 조치

□ 가설건축물

❍ 점검 대상 : 허가·신고 내용을 위반한 가설건축물

- 사전 안내(만료일 30일전) : 존치기간 만료일, 연장 가능 여부 등

❍ 점검 내용 : 법령 내용에 적합하지 않은 경우 가설건축물 관리대장에                 위반일자, 내용 및 원인 등 표기 후 행정조치

⑥ 무허가(신고) 건축물 : 주택과 점검

□ 점검 대상 : 건축허가(신고) 없이 증·개축 등 위반 행위를 한 건축물,                   개발제한구역 지정일(1971. 7.30)일 이후 발생 건축물

❍ 정비보류 대상 : 조례 제46조 제2항에 따른 기존 무허가가

❍ 정비제외 대상 : 조례 부칙 제3조(제3785호, 2009.09.25.)에

따른 부수시설

□ 점검 방법 : 항공사진 판독 결과 변동이 있는 건축물 중점 점검

⑦ 기타 위반 행위 자체 점검

□ 점검 대상 : 옥상 영업(루프탑)으로 불법증축·용도변경 건축물 등

□ 점검 내용 : 건축법 및 관계 법령 위반사항에 대한 점검 및 안전관리

Ⅴ		위반사항 관리

□ 건축주 · 소유자 · 관리자 · 점유자

❍ 위반건축물 행정조치(가중, 고발) 강화

- 영리목적 및 상습반복 위반 시 이행강제금 가중(100/100) 및 1년 2회 부과

- 위반행위자 고발

○ 신규 위반건축물 : 선 고발 조치 후 이행강제금 부과

○ 기존 위반건축물 : 고발 미 이행한 경우 신규 위반건축물과 동일하게 조치

※ 위반건축물행정조치 강화 방안(건축기획과-14770, 2019. 8.1호 참조)

❍ 시정명령 전 사전통지

- 「행정절차법」 제21조, 제22조에 따라 의무를 부과하는 처분(시정명령) 전 당해 처분에 대한 사전 통지 및 의견제출 기회를 부여

※ 서울특별시행정심판위원회(서행심 2018-1133, 2018.11.26.)

□ 시공자(건설업체), 현장대리인 및 관계기술자 등

❍「건설산업기본법」에 따라 해당 기관에 영업정지, 부실벌점 등 요청

❍「건축법」제106조 내지 제113조 규정에 따라 행정조치 등 실시

□ 건축사(설계자, 감리자, 현장조사·검사 및 확인 업무 대행자)

❍ 허위도서 작성 및 조사 ·검사 허위대행 건축사 행정조치

❍「건축사법」에 따라 행정처분 이행 철저

※ 건축사 징계요청 시 관련기관에 건설업체, 현장대리인 및 관계기술자 등에 대한

영업정지, 부실벌점 등 요청 공문 첨부

Ⅵ		행정 사항

□ 위반건축물 현황(통계) 수시 모니터링 및 각종 요구자료 대응을  위한 건축행정시스템(세움터) 적극활용

❍ 공개공지 관리는 「공적공간 관리시스템(모두의 공간)」 활용

Ⅶ		향후계획

□ 대상별 점검계획을 수립하여 위반여부에 대하여 점검 실시

붙임 : 2021 서울시 위반건축물 조사·정비계획 1부.  끝.