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		서울특별시
수신	내부결재
(경유)
제목	민원회신(오피스텔 관리비 부당청구 조사)

1. 안녕하십니까? 이해춘님, 우선************로 인해 불편을 겪고 계신 점에 대해 깊은 위로 말씀드리며, ********************에 대해 답변 드리겠습니다.

2. 공동주택관리법에 따른 의무관리대상은 1) 150세대 이상이면서 승강기 설치 또는 중앙 난방방식인 공동주택 2) 300세대 이상 공동주택이고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 적용받는 건축물은 149세대 이하 공동주택, 상가, 오피스텔 등입니다[다만, 149세대 이하 공동주택도 입주자등의 3분의 2 이상 동의 받으면 의무관리대상으로 전환 가능(공동주택관리법령 개정: ’20.4.24)]

3. 따라서 오피스텔은 민사특별법인 집합건물법이 적용됩니다. 이법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하고 그 나머지는 관리규약 또는 관리단집회 결의로 정하도록 하고 있습니다.

4. 우선, 집합건물법에 규정된 용어에 대해 설명드리면

*관리단

관리단이란 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립되는 단체를 의미하며(법 제23조), 관리단은 그 자체로서 기능하기보다 ‘관리단집회의 의결’을 통하여 집합건물 관리와 관련된 사항을 결정할 수 있습니다. 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결합니다.

*관리인

관리인이란 구분소유자가 10인 이상 일 경우 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행합니다(법 제24조). 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임되며, 규약으로 제26조의3에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따릅니다.

5. 관리인의 권한과 의무로는 집합건물법 제25조제1항에 의거 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위, 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위 등이 있습니다.

6. 다음은 관리인의 보고의무에 대해 설명드리겠습니다. 집합건물법 제26조제1항에 의하면 관리인은 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고의무가 있습니다. 대통령령이 정하는 바에 따라 매년 1회이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 하고 동법 시행령 제6조제1항에 보고해야 하는 사무는 사무집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수·지출·적립내역에 관한 사항, 관리단이 얻은 수입 및 그 사용에 관한 사항, 규약 및 규약에 기초하여 만든 규정의 설정·변경·폐지에 관한 사항, 관리단 임직원의 변동에 관한 사항, 그 밖에 규약, 규약에 기초하여 만든 규정이나 관리단집회의 결의에서 정하는 사항이 있습니다.

또한 관리인은 규약에 달리 정한 바가 없으면 월 1회 구분소유자에게 관리단 사무집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법을 서면으로 보고하여야 합니다(동법 시행령 제6조제2항).

7. 다만, *****************************은 집합건물법에 규정되어 있지 않습니다. 이에 집합건물법 제28조제1항에 의거 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있으므로, 집합건물법 제29조제1항에 의거 관리비 부과기준 관련 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 규약으로 정하여 운영하시는 것이 바람직하다고 판단됩니다.

8. 참고사항으로 집합건물법에는 점유자가 집합건물과 관련된 권리를 주장할 수 있는 몇 가지 조항을 마련해 놓고 있습니다. 그 중 관리인의 사무보고에 대한 열람·청구 관련하여, 관리인은 매년 1회 이상 구분소유자에게 관리인의 사무에 관한 보고를 하여야 하는데, 점유자는 이해관계인으로서 관리인에게 이러한 보고 자료의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있습니다(법 제26조제2항)

9. 마지막으로 집합건물법은 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 존중하고 있는 실정이므로 ***********하여 소관청의 행정개입 및 직권조사 등을 할 수 있는 법적권한이 없음을 양해하여 주시기 바라며, 집합건물 내 분쟁이 발생되었을 경우 서울시 집합건물분쟁조정위원회(☎2133-7036)에 조정 신청하셔서 심의·조정을 받으실 수 있음을 알려드립니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )

제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.

제24조(관리인의 선임 등) ① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.

② 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다.

③ 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 규약으로 제26조의3에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다.

제25조(관리인의 권한과 의무) ① 관리인은 다음 각 호의 행위를 할 권한과 의무를 가진다.

1. 공용부분의 보존행위

1의2. 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위

2. 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위

제26조(관리인의 보고의무 등) ① 관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다.

② 이해관계인은 관리인에게 제1항에 따른 보고 자료의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있다.

제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 집합건물법 시행령 )

제6조(관리인의 보고의무) ① 법 제26조제1항에 따라 관리인이 보고해야 하는 사무는 다음 각 호와 같다.

1. 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수ㆍ지출ㆍ적립내역에 관한 사항

2. 제1호 외에 관리단이 얻은 수입 및 그 사용 내역에 관한 사항

3. 관리위탁계약 등 관리단이 체결하는 계약의 당사자 선정과정 및 계약조건에 관한 사항

4. 규약 및 규약에 기초하여 만든 규정의 설정ㆍ변경ㆍ폐지에 관한 사항

5. 관리단 임직원의 변동에 관한 사항

6. 건물의 대지, 공용부분 및 부속시설의 보존ㆍ관리ㆍ변경에 관한 사항

7. 관리단을 대표한 재판상 행위에 관한 사항

8. 그 밖에 규약, 규약에 기초하여 만든 규정이나 관리단집회의 결의에서 정하는 사항

② 관리인은 규약에 달리 정한 바가 없으면 월 1회 구분소유자에게 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법을 서면으로 보고하여야 한다.

10. 코로나19 예방을 위해 행사∙모임참여 자제, 외출시 마스크 착용 등 “사회적 거리두기”에 적극 동참해주시길 바라며, 집합건물법 관련 더 궁금하신 사항은 우리 시 집합건물관리 상담실(☎2133-7045)로 문의하시면 친절하게 답변 드리겠습니다. 감사합니다.  끝.

주무관							이옥경			주택정보관리팀장					代장희춘					주택정책과장					02/25 김정호
협조자
시행			주택정책과-3743									(						)		접수											(						)
우	04514					서울특별시 중구 서소문로 124															/
전화		02-2133-7036						/전송			02-2133-0752					/													/	부분공개(6)