문서번호	토지관리과-6447
결재일자	2020.3.31.
공개여부	부분공개(5)
방침번호	행정2부시장 방침 제82호

					시 민
★주무관	부동산평가팀장	토지관리과장	도시계획국장		행정2부시장
김영자	이계문	박문재	권기욱		03/31 진희선
협 조	세제과장			천명철
	예산5팀장			정형석
	토지정책팀장			박희영

표준지ㆍ표준주택 분포 확대방안 학술용역 추진계획

2020.  3.

도시계획국

(토지관리과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
정책의제 형성	◆ 정책현안에 대해 현황과 실태를 검토하였습니까? - 현황자료(통계자료 등) 및 실태조사서 검토 타지자체 유사정책 및 국내외 사례 분석 등	■	□
	◆ 시민 및 관련전문가 의견을 반영하였습니까? - (시민참여) 청책토론회, 시민공모, 설문조사 등 - (전문가 자문) 자문위원회, TF운영, 타당성 검토조사 등	■	□
정책수립	◆ 정책화를 위한 제반 법규(근거법령 및 규칙, 지침 등)는 검토하였습니까? - (선거법) 공직선거법 등 각종 법률 저촉여부 - (성별분리통계) 성별분리통계 분석 등	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석 하였습니까? - (갈등) 이해관계 당사자 간 갈등 및 대책 마련 - (사회적 약자) 사회적 약자에 대한 배려 등 - (일자리) 일자리 창출, 직·간접 채용, 전문인력 양성, 창업지원 - (안전) 시민 안전 위험요인 및 대책, 안전 관리 등 - (온실가스 감축) 건물 및 수송 분야 에너지사용 절감방법, 폐기물 발생 억제 대책 등	■	□
정책집행	◆ 타기관, 민간단체 등과의 협의·협력 및 이견 조정 등을 검토하였습니까? - (타기관) 타기관(중앙정부, 지자체), 민간(단체) 등의 자원 활용 방안 - (자치구 영향) 자치구 행정·인사·재정 부담 및 적정성, 파급효과 분석 등	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? - (지속가능성) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경보전 등	■	□
정책홍보	◆ 국내외 정책(사업)홍보방안을 검토하였습니까? - (홍보) 국내보도자료, 기자설명회, 현장설명회 - (정책영문화) 영문제목·요약, 해외언론보도, 외국어 홈페이지 게시 등	□	■
기타사항	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 공개 여부를 "비공개"로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? (정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호)	□	■

- 공시가격 현실화 추진을 위한 -

표준지ㆍ표준주택 분포 확대방안 학술용역 추진계획

토지 및 개별주택가격 산정의 기준이 되는 표준지(토지)ㆍ표준주택의 시ㆍ도별 분포도의 적정성을 조사ㆍ연구하여 서울시의 공시가격 현실화 추진에 필요한 표준지ㆍ표준주택 수를 확대하고자 함

◆ 표준지공시지가 : 국토교통장관이 조사ㆍ평가하여 공시한 표준지의 적정가격으로 개별공시지가                      산정의 기준이 됨

◆ 표준주택가격   : 국토교통장관이 조사ㆍ평가하여 공시한 표준주택의 적정가격으로 개별단독                      주택가격 산정의 기준이 됨

구 분	전 국	서울시
표준지공시지가	500,000필지	29,152필지
표준주택가격	220,000호	22,228호

Ⅰ		추진배경 및 필요성

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Ⅱ		표준지ㆍ표준주택 현황

□ 시ㆍ도별 표준지ㆍ표준주택 분포현황

❍ 표준지공시지가

(단위 : 필지, %)

시ㆍ도	표준지 수	구성비(%)	시ㆍ도	표준지 수	구성비(%)
전국	500,000	100.0	경기	60,827	12.2
서울	29,152	5.8	강원	31,279	6.3
부산	17,986	3.6	충북	26,172	5.2
대구	13,056	2.6	충남	41,614	8.3
인천	11,768	2.4	전북	41,728	8.4
광주	8,663	1.7	전남	63,945	12.8
대전	6,710	1.3	경북	67,225	13.4
울산	8,174	1.6	경남	59,571	11.9
세종	2,262	0.5	제주	9,868	2.0

❍ 표준주택가격

(단위 : 호, %)

시ㆍ도	표준주택 수	구성비(%)	시ㆍ도	표준주택 수	구성비(%)
전국	220,000	100.0	경기	26,556	12.1
서울	22,228	10.0	강원	13,496	6.1
부산	12,391	5.6	충북	11,484	5.2
대구	8,267	3.8	충남	16,855	7.7
인천	5,510	2.5	전북	15,681	7.1
광주	4,519	2.1	전남	22,114	10.1
대전	4,423	2.0	경북	25,272	11.5
울산	3,587	1.6	경남	22,216	10.1
세종	936	0.4	제주	4,465	2.0

□ 서울시 연도별 분포 현황

(단위 : 필지, %)

구 분	2020	2019	2018	2017	2016
표준지공시지가	29,152	29,152	29,152	29,272	29,305
표준주택가격	22,228	22,006	21,767	21,557	17,207

□ 표준지ㆍ표준주택 비교

구 분	표준지공시지가	표준주택가격
산정(평가)대상	토지	주택(토지+건물)
효 력	거래지표, 지가산정, 평가기준 등	가격정보, 과세기준으로 한정
가격개념	적정가격	적정가격
상정조건	나지상정(정착물이 없는 상태)	현황기준(정착물이 있는 상태)
건부감가여부	최유효이용 상정	건부감가 반영
가격수준파악	정착물과 분리된 지가수준	토지·건물 일체의 거래가격 수준
산정(평가)방식	토지만의 거래사례비교법이 주방식	토지·건물 일체 거래사례 비교법

□ 표준지ㆍ표준주택의 기능

❍ 토지·주택시장의 가격정보 제공 및 일반적인 토지거래의 지표

❍ 국가ㆍ지방자치단체의 과세 등의 산정 기준

❍ (표준지) 각종 개발사업의 토지보상가액의 산정 기준

□ 표준지·표준주택 수 조정절차

❍ 표준지공시지가

【조사ㆍ평가자】		【국토교통부 및 한국감정원】
1. 용도지역별ㆍ토지이용상황별 기준 필지 수 및 과소ㆍ과다활용 표준지 현황 파악		◆ 표준지 수 조정 관련 시ㆍ도 의견청취 ◆ 시ㆍ군ㆍ구별 적정 필지 수 분석
	⇦	⇩
		◆ 국토부의견 및 시ㆍ도 의견청취결과 통보 ㆍ표준지 적정 선정 비율 ㆍ균형성 제고를 위한 표준지 분포 조정 내역 ㆍ과소ㆍ과다활용 표준지 내역 통보
⇩
2. 표준지 수 증감 요청
		⇩
	⇨	◆ 시ㆍ군ㆍ구별 표준지 수 증감요청 검수 ◆ 시ㆍ군ㆍ구별 표준지 수 조정ㆍ배분

❍ 표준주택가격

【조사ㆍ산정자】		【국토교통부 및 한국감정원】
1. 용도지역별ㆍ건물구조별 표준주택 수 및 과소ㆍ과다활용 표준주택 현황파악 및 그 사유분석		◆ 시ㆍ군ㆍ구별 표준주택 수 파악 ◆ 과소ㆍ과다활용 표준주택 내역 파악
⇩		⇩
		◆ 과소ㆍ과다활용 표준주택 내역 통보
		⇩
2. 표준주택 수 증감요청
		◆ 시ㆍ군ㆍ구별 표준지 수 증감요청 검수 ◆ 시ㆍ군ㆍ구별 표준지 수 조정ㆍ배분

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Ⅲ		연구용역 추진계획

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□ 주요 과업내용

가. 토지 및 단독주택 공시가격 결정체계 및 가격공시 현황 분석

- 표준부동산 공시가격의 법적 근거, 개념, 선정기준 및 결정방법, 등 검토

- 비교표준부동산 선정방법, 비준표 적용 및 산정방법, 검증 등 산정체계 검토

- 2016부터 2020년까지의 표준부동산과 개별부동산 가격공시 현황 분석

나. 서울시 표준부동산 분포 적정성 분석

- (서울시) 25개 자치구별 가격공시 특성 분석

- (서울시) 가격공시 특성과 현행 표준부동산 분포 현황과의 비교분석을 통해 서울시 표준부동산 분포의 문제점을 도출함

- 통계적 분포기준 이외에 서울시 시장상황, 공시가격 결정 기준 등에 따라 발생할 수 있는 표준부동산과 개별부동산간 균형성 괴리의 문제 분석

다. 표본추출 및 배분방법 검토

- 표준부동산 분포기준 및 설계시 참고할 수 있는 동일 또는 유사한 관련 표본설계 기준 및 방법을 검토하고 시사점 도출

- 적절한 표준부동산 규모 추정 및 배분을 위한 다양한 추출방법 및 배분방법의 장단점을 검토하여 최적의 방법론 제시

라. 서울시 표준부동산 분포 재설계

- 서울시 표준부동산 분포 적정성 검토에서 제시된 고려사항 등을 종합적으로 참작하여 토지ㆍ단독주택의 모집단 정의

- 현행 표준부동산 분포기준의 문제점을 보완할 수 있는 추출방법 및 기준 설정

- 통계적으로 적절한 표준부동산 적정 규모를 결정하며, 결정된 표준부동산 적정 규모와 배분기준에 따라 표준부동산 배분

- 최종적인 서울시 25개 자치구의 적정 표준부동산 규모와 분포 제시

- 표준부동산 분포 조정이 표준 및 개별부동산 가격 결정에 미치는 영향 및 효과

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Ⅳ		추진일정

□ 학술연구용역 심의안건 제출(조직담당관) : ‘20. 4. 2.

□ 학술용역심의회 개최 : ’20. 4. 27.

□ 용역업체 공모계획 수립 및 계약체결 : ‘20. 5.

□ 학술용역 수행 : 계약일로부터 7개월.  끝.