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		서울특별시
수신	내부결재
(경유)
제목	민원회신(관리비 사용 및 정화조 배관 관련)

1. 안녕하십니까? 천지원님, 귀하의 ****************************에 대해 답변 드리겠습니다.

2. 공동주택관리법에 따른 의무관리대상은 1) 150세대 이상이면서 승강기 설치 또는 중앙 난방방식인 공동주택 2) 300세대 이상 공동주택이고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 적용받는 건축물은 149세대 이하 공동주택, 상가, 오피스텔 등입니다[다만, 149세대 이하 공동주택도 입주자등의 3분의 2 이상 동의 받으면 의무관리대상으로 전환 가능(공동주택관리법령 개정: ’20.4.24)]

3. 따라서 귀하의 빌라는 소규모 공동주택으로 민사특별법인 집합건물법이 적용됩니다. 이법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하고 그 나머지는 관리규약 또는 관리단집회 결의로 정하도록 하고 있습니다.

4. 우선 집합건물법에 규정된 기본적인 개념에 대해 설명드리겠습니다.

*관리단

관리단이란 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립되는 단체를 의미하며(법 제23조), 관리단은 그 자체로서 기능하기보다 ‘관리단집회의 의결’을 통하여 집합건물 관리와 관련된 사항을 결정할 수 있습니다. 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결합니다.

*관리인

관리인이란 구분소유자가 10인 이상 일 경우 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행합니다(법 제24조). 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임되며, 규약으로 제26조의2에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따릅니다.

*관리위원회

관리위원회는 일정 수의 구분소유자들을 위원회 위원으로 선출하여 집합건물의 관리에 관한 의사결정을 내리는 기구입니다. 관리단에서 규약으로 정하는 바에 따라 둘 수 있으며, 관리인의 사무집행을 감독합니다. 관리위원회 위원은 구분소유자 중에서 관리단집회의 결의에 의하여 선출하며, 다만 규약으로 관리단집회의 결의에 관하여 달리 정한 경우에는 그에 따릅니다(법 제26조의3).

*관리규약 제정

참고사항으로 동법 제28조와 제29조에 의거하여 관리규약으로 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항을 정할 수 있으며, 규약의 설정·변경·폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 합니다.

*관리인의 보고의무

집합건물법 제26조제1항에 의하면 관리인은 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고의무가 있습니다. 대통령령이 정하는 바에 따라 매년 1회이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 하고 동법 시행령 제6조제1항에 보고해야 하는 사무는 사무집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수·지출·적립내역에 관한 사항, 관리단이 얻은 수입 및 그 사용에 관한 사항, 규약 및 규약에 기초하여 만든 규정의 설정·변경·폐지에 관한 사항, 관리단 임직원의 변동에 관한 사항, 그 밖에 규약, 규약에 기초하여 만든 규정이나 관리단집회의 결의에서 정하는 사항이 있습니다.

또한 관리인은 규약에 달리 정한 바가 없으면 월 1회 구분소유자에게 관리단 사무집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법을 서면으로 보고하여야 합니다(동법 시행령 제6조제2항).

*과태료 부과 규정

집합건물법 제66조제3항에 의거 동법 제26조제1항을 위반하여 보고를 하지 아니하거나 거짓보고를 한 경우. 제30조제1항, 제39조제4항, 제41조제3항을 위반하여 규약, 의사록 또는 서면(전자적 방법으로 기록된 정보를 포함한다)을 보관하지 아니한 경우, 제30조3항, 제39조제4항, 제41조3항을 위반하여 규약, 의사록 또는 서면(전자적 방법으로 기록된 정보를 포함한다)의 열람이나 등본의 발급청구를 거부한 경우에 관리인, 의장, 규약·의사록·서면을 보관할 사람에게 200만원 이하의 과태료를 부과한다라고 규정되어 있고 과태료는 소관청(관할 구청장)이 부과·징수합니다.

*점유자의 권한

점유자는 구분소유자의 승낙을 받아, 공용부분의 관리에 관한 사항을 정하는 집회(법 제5조), 관리인의 선임·해임을 위한 집회(법 제24조), 관리위원회 위원의 선임·해임을 위한 집회(법 제26조의3) 등에 참석하여 관리인과 관리위원회 위원에 대한 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 또한 점유자는 관리단집회의 목적사항에 관하여 이해관계가 있는 경우 집회에 출석하여 의견을 진술할 수 있으며(법 제40조), 관리인의 보고의무에 대한 사항에 대해 이해관계인으로서 관리인에게 보고의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있습니다(법 제26조).

5. 이에, 해당 건물이 위와 같이 적법한 절차로 관리되고 있는지 확인하여 주시기 바라며, 관리비 내역 관련 사항은 집합건물법에 규정되어 있지 않으므로 법 제29조제1항에 의거 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 관리규약을 정하여야 할 사항으로 판단되오니, 관리규약을 먼저 확인하시기 바랍니다.

6. 다음으로 ******************에 관하여 알려드리겠습니다.

- 배관의 경우 일반적으로 본관(本管)은 공용부분이고 본관에서 나뉘어져 각 호실로 통하는 지관(支管)은 전유부분으로 볼 수 있겠지만, 예외적으로 지관일지라도 그 설치장소 또는 구조 등의 구체적인 상황에 따라 공용부분에 해당하는 경우도 있습니다.

- 공용부분의 관리에 관한 사항은 원칙적으로 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 과반수의 찬성으로 결정해야할 것입니다(법 제16조제1항 및 제38조제1항). 그러나 공용부분의 보존행위는 집회결의 할 필요 없이 구분소유자가 단독으로 할 수 있습니다(법 제16조제1항 단서).

7. 또한 집합건물법 제17조(공용부분의 부담·수익)에 의거 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하므로, *********이 공용부분이라면 규약에 별도의 정함이 없는 경우 그 지분의 비율에 따라 관리비용을 부담해야 할 것입니다.

8. 마지막으로 집합건물법 제52조의2에 의거 관리비 징수·관리 및 사용에 관한 분쟁, 공용부분의 보존·관리 또는 변경에 관한 분쟁 등은 집합건물분쟁조정위원회의 심의·조정 대상이 되며, 다만, 동법 제52조의7에 따라 조정신청 상대방이 조정에 응하여야만 조정절차가 진행될 수 있음을 알려드립니다. 보다 구체적인 사항은 서울시 집합건물분쟁조정위원회(☎2133-7036)에 문의하시기 바랍니다.

9. 코로나19 예방을 위해 행사∙모임참여 자제, 외출시 마스크 착용 등 “사회적 거리두기”에 적극 동참해주시길 바라며, 집합건물법 관련 더 궁금하신 사항은 우리 시 집합건물관리 상담실(☎2133-7045)로 문의하시면 친절하게 답변 드리겠습니다. 감사합니다.  끝.

주무관							이옥경			주택정보관리팀장					代장희춘					주택정책과장					02/22 김정호
협조자
시행			주택정책과-3475									(						)		접수											(						)
우	04514					서울특별시 중구 서소문로 124															/
전화		02-2133-7036						/전송			02-2133-0752					/													/	부분공개(6)