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(경유)
제목	[민원답변] 세입자와 연락이 안되요

***님. 안녕하십니까?

귀하께서 응답소를 통해 신청하신 민원*********************에 대한  검토 결과를  다음과 같이 알려드립니다.

귀하의 민원내용은 “관리비가 장기간 연체된 세입자가 연락을 받지 않는 등의 경우 처리방안”에 대한 문제로 이해됩니다. 이하에서는 유선상 설명 드린 내용을 바탕으로 답변 드리겠습니다.

1. 관리비 연체 시 대응방안

민법은 월세연체가 2개월분에 달하는 때 계약을 해지할 수 있고(민법 제640조), 이 규정에 위반한 약정은 효력이 없다고 규정하고 있으며(민법 제652조), 연체된 관리비는 별도의 특별한 사정이 없는 이상 당연히 보증금에서 공제할 수 있습니다(2012다19154 판결).

따라서 미납한 관리비를 보증금에서 공제하는 방안을 검토하시는 것이 좋은 방안으로 보여집니다.

- 참조법령

@ 민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

@ 민법 제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

- 참고판례

임대차계약에 있어서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 그리고 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하는 동안 그 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무는 임대차계약에서 달리 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차관계의 성질상 임대차보증금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속한다고 할 것이다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2012다19154 판결 [보증금반환]).

2. 세입자가 연락을 받지 않을 경우

세입자에게 의사를 통지하는 방법은 구두, 전화, 문자, 편지 등 여러 방법으로 가능하나, 분쟁에 대비하여 녹취, 문자주고받기, 내용증명 등 입증할 수 있는 방법에 의할 것을 권합니다. 그리고 세입자에게 의사전달이 불가능할 경우에는‘의사표시공시송달’제도(민법 제113조)를 이용해 보시기 바랍니다. (자세한 사항은 세입자의 주민등록지 지방법원 민사신청과에 문의)

- 참조법령

@ 민법 제113조(의사표시의 공시송달) 표의자가 과실없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 의사표시는 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다.

3. 관리비 미납에 따른 단전, 단수

관리비 미납을 원인으로 하는 단전∙단수에 대하여 법원은‘호텔 내 주점의 임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 계약서상 규정에 따라 위 주점에 대하여 단전ㆍ단수조치를 취한 경우, 약정 기간이 만료되었고 임대차보증금도 차임연체 등으로 공제되어 이미 남아있지 않은 상태에서 미리 예고한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 형법 제20조의 정당행위에 해당하지만, 약정 기간이 만료되지 않았고 임대차보증금도 상당한 액수가 남아있는 상태에서 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 정당행위로 볼 수 없다[대법원 2007. 9. 20 선고 2006도9157 판결 (업무방해ㆍ여신전문금융업법위반)].’라  판시하고 있음을 알려 드립니다.

이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 신동칠 주무관(☎02-2133-1200)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다.  끝.

주무관							신동칠			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					02/02 김정호
협조자				주무관						정주영
시행			주택정책과-2105									(						)		접수											(						)
우	04515					서울특별시 중구 덕수궁길 15 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동)															/
전화		02-2133-1598						/전송			02-2133-1087					/													/	부분공개(6)