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(경유)
제목	[민원답변] 임대차분쟁

***님. 안녕하십니까?

귀하께서 응답소를 통해 신청하신 민원*********************에 대한  검토 결과를  다음과 같이 알려드립니다.

귀하의 민원내용은 “임대주택의 거실 및 방에 누수가 발생하여 임차인이 월세지급을 거절하는 것과 관련한 해결방안”에 대한 문제로 이해됩니다.

임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」제618조). 이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」제623조).

- 민법 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

- 민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나, ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).

- 민법 제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권)

①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.

②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

- 참고판례

임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다. (대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778,44785 판결)

한편 임차인은 임대인이 임차주택의 보존에 필요한 행위(수선 등)를 하는 때에는 이를 거절하지 못합니다. 다만, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」제624조 및 제625조).

- 민법 제624조(임대인의 보존행위, 인용의무) 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.

- 민법 제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.

이상의 근거를 가지고 임대주택의 누수 등 하자를 즉시 수선하시고, 월세 지급거절 또는 감액 등과 관련하여 임차인과 협의해 보시기 바랍니다. 만약 임차인과 원만하게 합의되지 않을 경우 우리시 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해 보시기 바랍니다.

우리시 주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차보호법 제14조에 의해 설치되어 변호사, 공인중개사 등 관련전문가가 분쟁당사자의 주장 및 참고자료를 기초로 논의·조정 하는 것으로, 양 당사자가 이를 수락하면 일정부분 강제력도 발생합니다.

조정신청은 우리시 전월세보증금지원센터로 신청인 본인이 임대차계약서와 참고자료를 가지고 방문 하시면 됩니다. 또한, 이와 별도로 법률관계에 대해 보다 자세한 상담을 원하신다면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의하시길 권해 드립니다.

※ 서울시 전월세보증금지원센터 : 서울시 중구 덕수궁길 15 서소문동 별관 1동 1층.  02)2133-1200

이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 신동칠 주무관(☎02-2133-1200)에게 연락주시기바랍니다. 감사합니다.  끝.

주무관							신동칠			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					01/23 김정호
협조자				주무관						정주영
시행			주택정책과-1419									(						)		접수											(						)
우	04515					서울특별시 중구 덕수궁길 15 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동)															/
전화		02-2133-1598						/전송			02-2133-1087					/													/	부분공개(6)