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제목	[민원답변] 전세보증금 5%이상 증액 신고

***님. 안녕하십니까?

귀하께서 응답소를 통해 신청하신 민원*********************에 대한  검토 결과를  다음과 같이 알려드립니다.

귀하의 민원내용은 “임대인이 보증금을 5% 초과하여 증액한 것이 정당한지?”에 대한 문제로 이해됩니다. 이하에서는 유선상 설명드린 내용을 바탕으로 답변 드리겠습니다.

임대인이 2019.10.24. 이전에 민간임대주택으로 구청에 등록한 경우, 개정전 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제1항 본문에 의하면 최초 임대료를 임대인이 정하도록 규정하고 있습니다.

다만, 2019.10.24. 이전에 등록한 민간임대주택이라 하더라도 임차인은「주택임대차보호법」제6조의3의 ‘계약갱신요구권’을 행사할 수 있고, 이 경우 「주택임대차보호법」제7조가 적용되어 차임과 보증금을 5%범위 내에서 증액청구 할 수 있습니다.

(국토부, 법무부  2020.7.31. 개정 「주택임대차보호법」 해설집 37쪽 참조)

한편, 계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이의 기간에   임차인이 임대인에게 행사할 수 있으므로(주택임대차보호법 제6조제1항 전단, 제6조의2제1항), 개정 「주택임대차보호법」 시행일인 ‘20. 7. 31.’부터 ‘20. 8. 31.’ 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

(국토부, 법무부 2020.7.31. 개정 「주택임대차보호법」 해설집 24쪽 참조)

따라서 귀하와 같이 임대차기간이 끝나는 날이 2020.8.30.인 경우에는 계약갱신요구권을 행사할 수 없고,「민간임대주택에관한 특별법」에 따라야 함으로 강서구청의 답변에 의하여야 할 것입니다.

- 참고조문

@ (개정전) 민간임대주택에 관한 특별법 제44조(임대료) ① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다.

@ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

※ 2020.12.10.부터 새로이 체결되거나 갱신되는 임대차는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 통지

@ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

- 국토부, 법무부 2020.7.31. 개정 「주택임대차보호법」 해설집

@(24쪽) 계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법 시행일인 ‘20. 7. 31.’부터 ‘20. 8. 31.’ 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

@(37쪽) 민특법 상의 임차인이라고 하더라도 주택임대차보호법상의 계약갱신 요구권이 배제되지 않고 있으므로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다면 그 효과는 주택임대차보호법에 의하여야 하므로, 임대료 인상률 상한 5%가 적용된다고 보아야 할 것입니다.

이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 신동칠 주무관(☎02-2133-1200)에게 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.  끝.

주무관							신동칠			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					01/21 김정호
협조자				주무관						정주영
시행			주택정책과-1294									(						)		접수											(						)
우	04515					서울특별시 중구 덕수궁길 15 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동)															/
전화		02-2133-1598						/전송			02-2133-1087					/													/	부분공개(6)