코로나19바이러스감염병 예방 및 확산방지에 적극 동참합시다!
		서울특별시
수신	내부결재
(경유)
제목	[민원답변] 계약갱신청구권 거절 기간과 방법에 대한 질의

***님. 안녕하십니까?

귀하께서 응답소를 통해 신청하신 민원*********************에 대한  검토 결과를  다음과 같이 알려드립니다.

귀하의 민원내용은 2022.3.2.에 전세임대 만료를 앞둔준 임대인으로써“임대차계약의 종료 및 임차인의 계약갱신요구에 대한 거절 등”에 대한 문제로 이해됩니다.

이하에서는 유선상 설명드린 내용을 바탕으로 답변 드리겠습니다.

1. 1번 질의에 대하여

귀하의 경우 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의(재계약 하지 않는다는) 통지를 하면 만기에 임대차가 종료됩니다(주택임대차보호법 제6조제1항). 따라서 임대차가 끝나기 1년 이전에 임대인이 통지한 갱신거절은 효력이 없습니다.

- 참고조문

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기   2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

※ 주택임대차보호법 제6조제1항 개정으로 2020.12.10.이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터는 2개월 전까지 통지하여야 합니다.

2. 2번 질의에 대하여

계약갱신 거절의 통지, 즉 의사통지의 방법은 구두, 문자메세지, 메일 등의 방법 모두 가능하지만 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 통화녹취, 문자 주고받기, 내용증명 우편의 방법을 이용할 수 있습니다. 그러나 가장 확실한 내용증명 우편(인터넷 우체국을 통한 인터넷 내용증명 포함)을 이용하시기를 권합니다.

3. 3번 질의에 대하여

임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대하여 임대인이 실제 거주를 사유로 갱신을 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3제1항제8호 참조). 이때 임대인이 실제거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3제5항 참조).

따라서 남편께서 임대인으로써 실거주를 사유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있고, 이 경우 임차인이 갱신거절 되지 않았을 경우 임대차할 수 있는 기간 동안 실거주한다면 임차인에 대한 손해배상 책임은 부담하지 않게 됩니다.

한편 임대인인 남편께서 실거주 하면서 방1개를 단기임대차한 경우에 손해배상책임을 부담하지 않을 것으로 보여지나, 주택임대차보호법이 개정된지 얼마되지 않아 분쟁이 발생할 경우 임대인의 실거주 등에 대한 구체적인 인정여부는 법원에서 판단하게 되므로 법률해석이 필요하시면 국토교통부(콜센터 1599-0001)에 문의하여 확인하시기 바랍니다.

- 참고조문

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. ~ 7. “생략”

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 신동칠 주무관(☎02-2133-1200)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다.  끝.

주무관							신동칠			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					01/20 김정호
협조자				주무관						정주영
시행			주택정책과-1154									(						)		접수											(						)
우	04515					서울특별시 중구 덕수궁길 15 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동)															/
전화		02-2133-1598						/전송			02-2133-1087					/													/	부분공개(6)