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(경유)
제목	[민원답변] 전세계약 갱신시 확정일자 관련 문의

***님. 안녕하십니까?

귀하께서 응답소를 통해 신청하신 민원*********************에 대한  검토 결과를  다음과 같이 알려드립니다.

귀하의 민원내용은 “최초 임대차계약의 확정일자와 재계약을 하면서 증액된 보증금에 대한 확정일자에 대한 효력”에 대한 문제로 이해됩니다. 이하에서는 유선상 설명드린 내용을 바탕으로 답변 드리겠습니다.

주택임대차보호법에서는 임차인은 보호하기 위하여 대항력과 우선변제권이라는 제도를 두고 있습니다.

○ 대항력

임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다(「주택임대차보호법」제3조제1항).

- 참고조문

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

○ 우선변제권

임차인은 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리인 우선변제권을 취득합니다. (「주택임대차보호법」제3조의2제2항).

- 참고조문

제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

따라서 귀하의 예시에 의할 경우 최초 임대차 계약 시 주택을 인도받고, 주민등록 전입하면 그 다음날부터 대항력을 취득하고, 임대차계약서에 확정일자를 받으면 보증금 1억원에 대한 우선변제권을 취득하게 됩니다. 또한 재계약시 대항력을 유지하면서 확정일자 받으면 증액된 보증금 5백만원에 대한 우선변제권을 취득하게 됩니다.

이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 신동칠 주무관(☎02-2133-1200)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다.  끝.

주무관							신동칠			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					01/15 김정호
협조자				주무관						이현우
시행			주택정책과-909									(						)		접수											(						)
우	04515					서울특별시 중구 덕수궁길 15 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동)															/
전화		02-2133-1598						/전송			02-2133-1087					/													/	부분공개(6)