문서번호	공공개발기획단-631
결재일자	2021. 1. 20.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

				시 민
주무관	사전협상팀장	공공개발추진반장		공공개발추진반장
박학균	김현정	이상면		대결 01/20 이상면
협 조

「서초동 코오롱 부지(서초동 1324-2 일대) 사전협상 대상지」

감정평가업자 선정 및 평가계획

서울특별시

(공공개발기획단)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
정책의제 형성	◆ 정책현안에 대해 현황과 실태를 검토하였습니까? - 현황자료(통계자료 등) 및 실태조사서 검토 타지자체 유사정책 및 국내외 사례 분석 등	□	■
	◆ 시민 및 관련전문가 의견을 반영하였습니까? - (시민참여) 청책토론회, 시민공모, 설문조사 등 - (전문가 자문) 자문위원회, TF운영, 타당성 검토조사 등	□	■
정책수립	◆ 정책화를 위한 제반 법규(근거법령 및 규칙, 지침 등)는 검토하였습니까? - (선거법) 공직선거법 등 각종 법률 저촉여부 - (성별분리통계) 성별분리통계 분석 등	■	□	사전협상 운영조례
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석 하였습니까? - (갈등) 이해관계 당사자 간 갈등 및 대책 마련 - (사회적 약자) 사회적 약자에 대한 배려 등 - (일자리) 일자리 창출, 직·간접 채용, 전문인력 양성, 창업지원 - (안전) 시민 안전 위험요인 및 대책, 안전 관리 등 - (온실가스 감축) 건물 및 수송 분야 에너지사용 절감방법, 폐기물 발생 억제 대책 등	□	■
정책집행	◆ 타기관, 민간단체 등과의 협의·협력 및 이견 조정 등을 검토하였습니까? - (타기관) 타기관(중앙정부, 지자체), 민간(단체) 등의 자원 활용 방안 - (자치구 영향) 자치구 행정·인사·재정 부담 및 적정성, 파급효과 분석 등	□	■
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? - (지속가능성) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경보전 등	□	■
정책홍보	◆ 국내외 정책(사업)홍보방안을 검토하였습니까? - (홍보) 국내보도자료, 기자설명회, 현장설명회 - (정책영문화) 영문제목·요약, 해외언론보도, 외국어 홈페이지 게시 등	□	■
기타사항	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 공개 여부를 "비공개"로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? (정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호)	■	□

「서초동 코오롱 부지(서초동 1324-2 일대) 사전협상 대상지」

감정평가업자 선정 및 평가 계획

우리시와 코오롱글러벌스(토지주)간 진행된 서초동 코오롱부지 사전협상 사업계획 및 공공기여 총량 확정을 위해 토지 감정평가를 추진코자 함

Ⅰ		추진개요

□ 추진근거

○ 서울특별시 도시계획변경 사전협상 운영에 관한 조례 제14조 (감정평가 시행)

○ 도시계획변경 사전협상 운영지침 : 감정평가 기준 (4차 개정, ‘18.11)

□ 사업개요

○ 위치/면적 : 서초구 서초동 1324-2 일대 / A=8,900,4㎡

○ 도시계획 : 2종일반 → 준주거

○ 도입용도 : 업무, 판매, 운동시설 등

○ 건축계획 : 연면적 63,650㎡(공공기여 30% / 약 625억)

□ 추진경위

○ `19. 07	: 사전협상 대상지 선정 신청서 제출(코오롱)

○ `19. 10	: 관련부서 협의(사전협상 운영지침 및 상위계획 고려 등)

○ `19. 11	: 도시·건축 공동위원회 자문(대상지 선정)

○ `20. 05. 28	: 서초로 지구단위계획 재정비 열람공고

- 토지소유자 현황 고려, 특별계획구역 5개 변경

○ `20. 08	: 사전협상 제안서 제출(코오롱 → 市)

○ `20. 09	: 관련부서 협의(서초로 지단 정합성 유지, 교통처리 검토 등)

○ `20. 10	: 사전협상 제안서 보완제출(코오롱 → 市)

○ `20. 11 ~	: 1~3차 협상조정협의 개최

Ⅱ		개발계획(안)

□ 도시계획변경(안) 및 도입용도

○ 용도지역 : 제2종 일반주거 *****

구 분		면 적(㎡)			비율(%)
		기 정	변 경	변 경 후
******경	****	*******	**********	*	*
	***	*	**********	*******	***
	**	*******	*	*******	***

(당초)	(변경)

《건축계획》

(단면도)	(조감도)

○ 도입용도: 업무, 판매, 운동시설 등

Ⅲ		감정평가 추진계획

□ 평가개요

○ 평가목적: 도시계획변경 사전협상에 따라 도시관리계획 변경 및 개발계획 수립으로 인한 토지가치 상승분 산정을 위함

○ ***********************

○ 기준시점

- 종전평가 : 협상 대상지로 선정 이전시점(도시관리계획 변경 전)

- 종후평가 : 도시관리계획 결정(변경) 고시(예정)일 기준

○ 감정평가 절차

감정평가업자 선정 (2인, 市/코오롱)	⇒	감정평가 의뢰 (市→감정평가업자)	⇒	감정평가 실시 (감정평가업자)	⇒	감정평가심사 위원회 심사 (한국감정평가사협회)
	⇒	감정평가서 제출 (감정평가업자→ 市)	⇒	평가수수료 지급 (市 /코오롱)	⇒	감정평가금액 산정 (市)

□ 감정평가 실시

○ 감정평가업자 선정

-  선정대상 : 공정성 및 신뢰성 제고를 위해 국토교통부장관이 선정․공고한 공시전문 평가법인(15개) 중에서 선정(붙임1)

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○ 감정평가 시행

-「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」,「도시계획변경 사전협상 운영지침」 및 기타 관련 규정을 따른다.

- 다만, 평가의뢰 시기 및 평가기간은 감정평가업자와 협의하여 별도로 정한다.

○ 감정가격 및 보수

- 가격결정: 개별 감정평가업자의 감정가격을 산술평균한 금액

- 보수산정 (감정평가업자의 보수에 관한 기준 제4조, 제6조)

· 수수료: [종전+종후 감정평가액(원)]×수수료율(%)×할인율(50%)

· 실  비: 감정평가업자의 보수에 관한 기준에서 정한 실비규정 적용

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※ 종전 : 공지지가(7,425천원/㎡)의 1.4배 가중치 적용(총액 : 92,520백만원)

※ 종후 : 공지지가(11,740천원/㎡)의 1.4배 가중치 적용(총액 : 146,280백만원)

- 부담방식: 서울시와 코레일 감정평가업체에게 각각 1/2씩 지급

○ 감정평가 세부사항은 「도시계획변경 사전협상 운영지침」에의함(붙임 2)

Ⅳ		향후일정 및 행정사항

□ 향후일정

○ '21. 02~03.  감정평가 및 공공기여총량 확정

○ '21. 03~06.  사전협상 종료 및 지구단위계획 결정

□ 행정사항

○ 평가수수료 및 참관인 수당 지급(총 65,050천원)

- 감정평가 수수료	: 약 65,000천원(※추후 감정평가 금액으로 정산)

- 참관인 수당	:        50천원

※ 예산과목: 도시개발의 공공성 강화, 도시발전 및 공공개발, 토지자원의 선제적 관리 및 사전협상제도와 시민참여 프로그램 운영, 사무관리비

붙임    1. 추첨대상 대형감정평가업체 명단 1부

2. 사전협상 운영지침(감정평가) 1부.  끝