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제목	[민원답변] 임대차계약 관련 문의

***님. 안녕하십니까?

귀하께서 응답소를 통해 신청하신 민원에 대한 검토결과를 다음과 같이 알려드립니다.

귀하의 민원내용은 2021.7.13.에 전세임대 만료를 앞준 임대인으로써“주택임대차보호법상 계약갱신 및 갱신요구권 등”에 대한 문제로 이해됩니다. 이하에서는 유선상 설명드린 내용을 바탕으로 답변드리겠습니다.

1. 1번 질의에 대하여

귀하의 경우 임대차계약이 묵시적(자동) 갱신 되지 않기 위해서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(계약종료, 재계약 하지 않는다는) 또는 계약조건 변경(보증금 증감 등) 등의 통지를 하여야 합니다.(주택임대차보호법 제6조제1항)

- 참고조문

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

※ 주택임대차보호법 제6조제1항 개정으로 2020.12.10.이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차는 2개월 전까지 통지하여야 합니다.

2. 2번 질의에 대하여

임대차계약 종료의 통지 등은 구두, 문자메세지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다. (‘2020.7.31. 개정 주택임대차보호법 해설집’28쪽 참고)

3. 3번 질의에 대하여

임차인의 계약갱신요구에 대하여 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절 한 경우, 임대인이 세입자의 임대기간 만료일 이후 2년간 실거주 하지 않을 경우 주택임대차보호법 제6조의3제5항에 따라 손해배상 책임을 부담하게 됩니다.

- 참고조문

주택임대차보호법 제6조의3 ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

4. 4번 질의에 대하여

임대주택이 부부공동소유일 경우 공동임대인(소유자) 중 1인이 실거주할 경우에도 주택임대차보호법 제6조의3제1항제8호에 해당된다고 보입니다. 다만, 주택임대차보호법이 개정된지 얼마되지 않아 분쟁이 발생할 경우 임대인의 실거주에 대한 구체적인 인정여부는 법원에서 판단하게 되므로 법률해석이 필요하시면 국토교통부(콜센터 1599-0001)에 문의하여 확인하시기 바랍니다.

- 참고조문

주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

5. 5번 질의에 대하여

임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고, 임대인과 임차인이 합의하였을 경우 보증금을 5%이상 증액하거나, 보증금에서 월세로 전환 하는 것은 문제가 없습니다. 다만 보증금에서 월세로 전환할 경우에는 주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조 제2항에 따라 현재 최대 2.5%의 전환율이 적용됩니다. (‘2020.7.31. 개정 주택임대차보호법 해설집’ 35쪽 참고)

- 참고조문

주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서“대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.

② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다.

@@ 참고자료

- 2020.7.31. 개정 주택임대차보호법 해설집: 국토교통부, 법무부 홈페이지 참조

- 2020.7.31. 개정 주택임대차보호법 가이드북: 서울시 주거포털 공지사항 참조

이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 신동칠 주무관(☎02-2133-1200)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다.  끝.

주무관							신동칠			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					01/14 김정호
협조자				주무관						이현우
시행			주택정책과-759									(						)		접수											(						)
우	04515					서울특별시 중구 덕수궁길 15 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동)															/
전화		02-2133-1598						/전송			02-2133-1087					/													/	부분공개(6)