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		서울특별시
수신	내부결재
(경유)
제목	민원회신[국민신문고](공용부분 관련)

1. 안녕하십니까? ***님. 귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 공용부분 변경 관련 민원************************에  대한 검토 결과를 다음과 같이 알려드립니다.

2. 공동주택관리법에 따른 의무관리대상은 1) 150세대이상이면서 승강기 설치 또는 중앙난방 방식인 공동주택 2) 300세대이상 공동주택이고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 적용받는 건축물은 149세대 이하 공동주택, 상가, 오피스텔 등입니다.[다만, 149세대 이하 공동주택도 입주자등의 3분의 2 이상 동의 받으면 의무관리대상으로 전환 가능(공동주택관리법령 개정: ’20.4.24)]

3. 민사특별법인 집합건물법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하고 그 나머지는 관리규약 또는 관리단 집회결의로 정하도록 하고 있습니다.

4. 먼저 집합건물법 제15조제1항에 의거 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정하며, 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 또는 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우에는 법 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있습니다.

5. 이와 관련 법무부에서 발행한 집합건물법 해석사례집(2015)에는 아래와 같이 명시되어 있습니다.

집합건물법제15조제1항의 “공용부분의 변경”이란 공용부분의 외관이나 구조를 변경하거나 용도를 변경하는 것을 의미하며, 변경을 가하는 장소 및 범위, 변경의 태양 및 정도 등을 고려하여 이를 판단합니다.

집합건물법제15조제1항제1호의 “개량행위”란 현재의 시설·설비의 형상 또는 효용을 기본적으로 변경하지 않으면서 그 기능을 변경 또는 증진하는 것으로 볼 수 있습니다.

한편, 집회를 개최하여 결의를 하는 경우에는 공용부분의 변경행위인지 아니면 개량행위인지에 따라 의결정족수를 달리합니다. 즉 변경행위인 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상으로써, 개량행위인 경우에는 통상결의로써 결정하여야 합니다.

그렇지만 집회결의를 개최하지 아니하고 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법에 의한 합의로 갈음하는 경우에는 두 가지 사안 모두 구분소유자 및 의결권의 각4/5 이상의 합의가 있어야 합니다.(제41조제1항)

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법 제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.

1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우

2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우

② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

8. 코로나19 예방을 위해 행사·모임참여 자제, 외출시 마스크 착용 등 “사회적 거리두기”에 적극 동참해주시길 바라며, 집합건물법 관련 더 궁금하신 사항은 우리 시 집합건물관리 상담실(☎2133-7045)로 문의하시면 친절하게 답변드리겠습니다. 감사합니다.  끝.

주무관							이재현			주택정보관리팀장					代장희춘					주택정책과장					12/28 김정호
협조자
시행			주택정책과-23763									(						)		접수											(						)
우	04514					서울특별시 중구 서소문로 124															/
전화		02-2133-7034						/전송			02-2133-0752					/	ljh1124@seoul.go.kr												/	부분공개(6)