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		서울특별시
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(경유)
제목	[민원답변]임대인의 수선의무 불이행에 따른 분쟁

***님 안녕하십니까? 귀하께서 응답소를 통해 신청하신 민원에 대한 검토결과를 다음과

같이 알려드립니다.

귀하의 민원내용은“임대인의 수선의무 불이행에 따른 분쟁”에 대한 문제로 이해됩니다.

이하에서는 유선상 설명드린 내용을 바탕으로 답변드리겠습니다.

1. 수선의무 이행 당사자(= 신소유주)

이 사안은 임차인이 대항력을 유지하고 있는 상황에서 임차건물의 소유자가 변경된 경우

입니다. 따라서 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 신소유주가 기존 임대인의 지위를 승계합니다. 즉 신소유주가 이제 임대인이 되는 것입니다. 이런 상황에서 귀하께서는 신소유주

(현 임대인)를 상대로 수선의무 등을 요구하셔야 할 것입니다.

- 참고조문

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

2. 귀하의 권리구제 방안

가. 청구 가능한 권리

1) 수선의무이행청구권, 필요비청구권

임차인이신 귀하께서는 임대인에게 수선의무 이행을 청구할 수 있고, 귀하께서 수리비를

지출한 경우라면 임대인에게 필요비반환청구(민법 제626조 제1항)를 할 수 있습니다. 필요비

지출시에는 수리내용 및 지출사항에 대한 객관적 증거를 확보해두셔야 합니다.

2) 손해배상청구권, 계약해지권

귀하께서는 채무불이행의 일반원칙에 따라 수선의무불이행을 이유로 손해배상을 임대인에게

청구하거나(민법 제390조) 또는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제544조).

3) 차임지급거절권

임대차계약에 있어서 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이

목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우, 임차인이 차임 전부의 지급을 거절할 수 있습니다(대판 2009. 9. 24. 2009다41069). 그러나 임대차목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이

있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의

지급을 거절할 수는 없습니다(대판 1997. 4. 25. 96다44778).

나. 권리구제 수단

1) 위 법적상황 고지를 통한 합의 유도

대부분의 법적 분쟁에서는 양 당사자 사이의 합의가 가장 원만한 해결책입니다. 따라서 위에서 조언해드린 사항을 임대인인 집주인에게 고지하시어 수리를 요청하시는 것이 바람직해

보입니다.

2) 내용증명, 소송을 통한 구제

합의가 불발되었을시 내용증명을 임대인에게 보내 수리를 요구하시고, 이를 바탕으로 법적 절차에 따라 소송 등을 진행하는 방안을 생각해볼 수 있습니다.

3) 조정절차

위와 같이 소송으로 진행을 한다면 적지 않은 비용과 시간이 소요되게 됨으로 이 보다는

우리시 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해보시는 방법을 고려해보실 수 있습니다.

우리시 주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차보호법 제14조 및 서울특별시 주택임대차

분쟁조정위원회 운영에 관한 조례에 의해 설치되어 변호사, 공인중개사 등 관련전문가가 분쟁당사자의 주장 및 참고자료를 기초로 논의·조정 하는 것으로, 양 당사자가 이를 수락하면

일정부분 강제력도 발생합니다.

그러나 동 조정절차는 피신청인인 임대인이 조정절차 참여에 동의를 해주지 않으시면 절차가 진행되지 않으며, 양 당사자의 합의가 이루어지지 않으면 조정성립이 불가하다는 점도 주지하셔야 합니다.

조정신청은 우리시 전월세보증금지원센터로 임대차계약서와 참고자료를 가지고 방문 하시면

됩니다.

※ 서울시 전월세보증금지원센터 : 서울시 중구 덕수궁길 15 서소문동 별관 1동 1층.                                       02) 2133-1200

이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과

노순범 변호사(☎02-2133-1200)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 서울시 마을변호사제도(관할구청 또는 주민자치센터)를 이용해 보시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다.  끝.

							서 울 특 별 시 장
주무관							노순범			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					11/12 김정호
협조자				주무관						신동칠					주무관							이현우
시행			주택정책과-20903									(						)		접수											(						)
우	04515					서울특별시 중구 덕수궁길 15 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동)															/
전화		02-2133-1599						/전송			02-2133-1087					/													/	부분공개(6)