문서번호	건축기획과-21090
결재일자	2020. 11. 9.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

					시 민
주무관	건축관리팀장	건축기획과장	주택기획관		주택건축본부장
주미	최홍규	박순규	이진형		11/09 김성보
협 조
	건축정책팀장			정광순

- 가로구역별 건축물 높이 -

높이기준 수립 및 재정비 방향

2020. 11.

주택건축본부

(건축기획과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
정책의제 형성	◆ 정책현안에 대해 현황과 실태를 검토하였습니까? - 현황자료(통계자료 등) 및 실태조사서 검토 타지자체 유사정책 및 국내외 사례 분석 등	■	□
	◆ 시민 및 관련전문가 의견을 반영하였습니까? - (시민참여) 청책토론회, 시민공모, 설문조사 등 - (전문가 자문) 자문위원회, TF운영, 타당성 검토조사 등	□	■
정책수립	◆ 정책화를 위한 제반 법규(근거법령 및 규칙, 지침 등)는 검토하였습니까? - (선거법) 공직선거법 등 각종 법률 저촉여부 - (성별분리통계) 성별분리통계 분석 등	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석 하였습니까? - (갈등) 이해관계 당사자 간 갈등 및 대책 마련 - (사회적 약자) 사회적 약자에 대한 배려 등 - (일자리) 일자리 창출, 직·간접 채용, 전문인력 양성, 창업지원 - (안전) 시민 안전 위험요인 및 대책, 안전 관리 등 - (온실가스 감축) 건물 및 수송 분야 에너지사용 절감방법, 폐기물 발생 억제 대책 등	■	□
정책집행	◆ 타기관, 민간단체 등과의 협의·협력 및 이견 조정 등을 검토하였습니까? - (타기관) 타기관(중앙정부, 지자체), 민간(단체) 등의 자원 활용 방안 - (자치구 영향) 자치구 행정·인사·재정 부담 및 적정성, 파급효과 분석 등	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? - (지속가능성) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경보전 등	■	□
정책홍보	◆ 국내외 정책(사업)홍보방안을 검토하였습니까? - (홍보) 국내보도자료, 기자설명회, 현장설명회 - (정책영문화) 영문제목·요약, 해외언론보도, 외국어 홈페이지 게시 등	□	■
기타사항	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 공개 여부를 "비공개"로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? (정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호)	■	□

- 가로구역별 건축물 높이 -

높이기준 수립 및 재정비 방향

사회․경제적 변화를 반영하여 서울시 가로구역별 건축물 높이 기준을  일관성 있게 수립하고 재정비하고자 높이기준 수립 방향 및 단계별 재정비 방안 등을 검토하고 보고 드림

Ⅰ		추진 근거 및 현황

□ 추진근거

○ 건축법 제60조, 서울시 건축조례 제33조

- 도로로 둘러싸인 일단의 가로구역을 단위로 하여 건축물의 높이를 지정·공고

○ 1차 재정비 사업(건축기획과-14607, ’17.7.7.)

- 전략적 정비방안 마련 및 4개 가로구역 재정비 등

○ 2차 재정비 사업(건축기획과-15509, ‘19.8.19.)

- 45개 가로구역 기초도면 정비, 8개 가로구역 높이 재정비 등

□ 가로구역별 건축물 높이 지정 현황

○ 높이지정 범위 : 총 33.8㎢

45개 높이지정구역

‘15~’19년 용도지역구역

▹ 45개 가로구역 (7.7㎢)

·일반주거지역 4.8㎢, 상업·준주거·준공업 2.9㎢

단계	지정시기	구역수	면적(㎢)
시범 사업	’00.12.05.	2	0.45
	’01.03.10.		0.2
1단계	’04. 03.05.	10	2.6
2단계	’05.04.07.	13	1.15
3단계	’06.03.16.	10	1.75
4단계	’07.01.05.	9	1.2
5단계	’11.06.23.	1	0.35
총 계		45개	7.7

▹ 용도지역 (26.1㎢)

단계	지정시기	지정대상	면적(㎢)
1차	’15.08.27.	상업·준주거·준공업지역	26.0
2차	’19.01.03.		0.1
총 계			26.1

Ⅱ		사업의 목적 및 방향

□ 사업의 목적

□ 가로구역 높이 재정비 및 로드맵 수립

○ 기존 높이기준에 대한 제도적·사회적 여건변화 반영 종합적 재정비

2030 서울플랜, 역사도심 기본계획, 생활권계획, 서울시 스카이라인 관리원칙, 상업·준주거·준공업지역 가로구역별 건축물 높이 지정 등 검토

도시계획포털과 연계하여 높이자료 제공 등 대민서비스 개선

○ 높이관리계획에 대한 로드맵 마련, 단계별 재정비 계획 수립

45개 높이지정구역 및 상업·준주거·준공업 지역 포괄 재정비 로드맵 수립

□ 높이수립 기준 및 관리방향 마련

○ 높이계획 중첩지역에 대한 계획의 위상 정립 및 관리방향 명확화

지구단위계획, 정비계획 등 높이기준 중첩지역의 구역 제척 검토

45개 가로구역 7.7㎢ 중 1.7㎢(22%)가 도시관리계획과 중첩되며, 서울시 상업·준공업·준주거 지역 58.8㎢ 중 중첩부분은 3차사업 기초조사를 통해 확인 예정
※ 도시관리계획 적용 지역 : 지구단위계획, 정비구역, 재정비촉진지구, 역사도심기본계획

※ 시조례 제33조 : 2.지구단위계획구역·정비구역·재정비촉진지구 및 한양도성 역사도심 안에서의 건축물의 최고높이는 해당 높이 기준 적용

○ 허가권자가 일관되게 높이계획을 수립·재정비할 수 있도록 높이 관리 가이드라인 마련

높이계획 방향, 지정 기준, 지정권자 기준, 중첩지역에 대한 높이 관리 방향 등

□ 추진 방향

○ 대상 : 도시여건의 변화 및 도시계획 현황 등에 따라 개발 밀도 수요가 높은 지역

○ 방향 : 건축물의 돌출 경관관리, 가로환경 쾌적성 증진 및 거주환경 보호

Ⅲ		그간 추진경위

□ 상업·준주거·준공업지역 높이 산정식 고시

○ ’15.8.27. 서고시 제2015-255호

○ ’19.1.03. 서고시 제2019-1호

□ 45개 가로구역 높이 재정비 사업

○ 1차 재정비 사업(완료) ※붙임2 참조

- ’19.12.12.~26	4개 가로구역 열람공고(주민 의견수렴)

- ’20. 3. 24.	건축위원회 심의 ※건축법 시행령 제82조

- ’20. 5. 1.	천호대로 등 4개 가로구역 건축물 높이 지정(변경) 고시

	<1차 재정비 용역개요>
▪ 용 역 명 : 서울시 가로구역별 최고높이 재정비용역 ▪ 과업내용 : 천호대로, 강남대로, 시흥대로, 은평로 가로구역 높이 재정비 ▪ 용 역 비 : 177백만원

○ 2차 재정비 사업 (추진중) ※붙임3 참조

- ‘20. 4. 29.	용역 계약 및 착수

- ‘20. 5. 28.	용역 착수 보고

	<2차 재정비 용역개요>
▪ 용 역 명 : 서울시 가로구역별 최고높이 재정비(2차)용역(8개 구역) ▪ 과업내용 : 정비가 시급한 8개 가로구역 선정 및 높이 재정비 ▪ 용역비/기간 : 193.5백만원(1차분:90) / ‘20.4.29.~’21.10.20.(1차분:‘20.12.31.)

Ⅳ		사업 일정 및 내용

□ 가로구역별 높이 재정비 총괄 일정 (’19~’24년)

1차 사업(2년)	▶	2차 사업(1년)	▶	3차 사업(1년)	▶	4차 사업(1년)	▶	5차 사업(1년)
4개구역(19~20년) 완료 -		8개구역(20~21년) 용역 시행중 -		가이드라인 수립 (21~22년)		15개구역(‘23년)		15개구역(‘24년)
높이완화 체계 정비 높이 재정비		45개가로 도면재작성 높이 재정비		재정비 로드맵 높이 수립·운영 기준		높이 수립·재정비		높이 수립·재정비

※ 3차사업 : 가이드라인 수립을 통한 높이계획 중첩지 제척 등 처리 여부 결정

□ 주요 과업내용 ※붙임1 참조

○ 1차 사업을 통한 높이 완화 체계 적용하여 높이 지정 및 재정비

○ 도시계획포털 연계, 도면 가독성 확대 등 지형도면 정정·변경 고시를 통한 대민서비스 개선

○ 상업·준공업·준주거 지역을 포함하여 단계별 재정비 로드맵 수립

○ 가로구역별 높이 수립·관리 가이드라인 마련

Ⅴ		향후계획

□ 3차사업 용역시행 계획  ※붙임4 참조

○ 사 업 명: 서울시 가로구역별 건축물높이 정비계획 및 가이드라인 수립

******************

예산과목 : 건축기획과, 아름답고 매력있는 도시건축조성 지원, 건축물 공공성 강화, 가로구역별 최고높이 재정비사업, 시설비

**********************************

○ 사업기간 : ’21.10.01.~’22.12.30.(1차분: ’21.12.31.)

○ 주요과업

가로구역 높이관리계획 전체의 현황조사 및 도면 현행화, 대민서비스 개선, 단계별 재정비 계획 수립

높이계획 중첩지역에 대한 계획의 위상 정립 및 관리방향 명확화

일관된 높이계획의 수립 및 관리를 위한 높이 관리 가이드라인 마련

※ 세부 용역 시행방법, 평가계획 및 평가위원회 구성은 별도 방침 수립

□ 3차사업 추진 일정

○ ‘21.4월    : 기술용역 타당성심사 의뢰(기술심사 담당관)

○ ‘21.5월    : 용역공고 의뢰(재무과)

○ ‘21.6월    : 입찰 공고

○ ‘21.8~10월 : 제안서 평가 및 협상체결, 용역착수

□ 재정비 2차 사업 (계속사업)

○ ‘20.12.31. : 1차분 용역 준공

○ ‘21.1월 중  : 2차분 용역 시행

○ ‘21년 상반기: 정정고시     ※ 시급성에 따라 필요시, 단계별로 최고높이 지정

○ ‘21.10월    : 지형도면 고시(8개 구역), 2차분 용역 준공

- 절차 : 높이계획 수립→열람공고 자치구 의견수렴→건축위원회 심의→지형도면 고시

붙임 1. 가로구역 최고높이 전체 과업내용(상세) 1부.

2. 1차 재정비사업 주요 정비 내용 1부.

3. 2,3차 재정비사업 세부 과업내용 및 일정 1부.

4. 3차 재정비사업 용역시행계획(안) 1부.

4-1. 3차 재정비사업 과업내용서 1부.

4-2. 3차 재정비사업 설계내역서 1부. 끝.