문서번호	건축기획과-21031
결재일자	2020. 11. 9.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
주무관	건축관리팀장	건축기획과장	주택기획관		주택건축본부장
주미	최홍규	박순규	이진형		11/09 김성보
협 조
	건축정책팀장			정광순
	건축계획팀장			박신규

서울시 주택 외 발코니 설치기준 수립 보고

2020. 11.

주택건축본부

(건축기획과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
정책의제 형성	◆ 정책현안에 대해 현황과 실태를 검토하였습니까? - 현황자료(통계자료 등) 및 실태조사서 검토 타지자체 유사정책 및 국내외 사례 분석 등	■	□
	◆ 시민 및 관련전문가 의견을 반영하였습니까? - (시민참여) 청책토론회, 시민공모, 설문조사 등 - (전문가 자문) 자문위원회, TF운영, 타당성 검토조사 등	■	□
정책수립	◆ 정책화를 위한 제반 법규(근거법령 및 규칙, 지침 등)는 검토하였습니까? - (선거법) 공직선거법 등 각종 법률 저촉여부 - (성별분리통계) 성별분리통계 분석 등	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석 하였습니까? - (갈등) 이해관계 당사자 간 갈등 및 대책 마련 - (사회적 약자) 사회적 약자에 대한 배려 등 - (일자리) 일자리 창출, 직·간접 채용, 전문인력 양성, 창업지원 - (안전) 시민 안전 위험요인 및 대책, 안전 관리 등 - (온실가스 감축) 건물 및 수송 분야 에너지사용 절감방법, 폐기물 발생 억제 대책 등	■	□
정책집행	◆ 타기관, 민간단체 등과의 협의·협력 및 이견 조정 등을 검토하였습니까? - (타기관) 타기관(중앙정부, 지자체), 민간(단체) 등의 자원 활용 방안 - (자치구 영향) 자치구 행정·인사·재정 부담 및 적정성, 파급효과 분석 등	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? - (지속가능성) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경보전 등	■	□
정책홍보	◆ 국내외 정책(사업)홍보방안을 검토하였습니까? - (홍보) 국내보도자료, 기자설명회, 현장설명회 - (정책영문화) 영문제목·요약, 해외언론보도, 외국어 홈페이지 게시 등	□	■
기타사항	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 공개 여부를 "비공개"로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? (정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호)	■	□

서울시 주택 외 발코니 설치기준 수립 보고

주택 외 발코니 설치기준 관련, 자치구 허가권자 및 전문가, 건축위원회 등 의견을 수렴하고 ‘서울시 주택 외 발코니 설치 기준’을 수립하여 보고 드림

Ⅰ		추진 개요

□ 추진배경

○ 자치구별로 주택 외 건축물 발코니에 대한 허가기준이 달라 혼선이 있으므로 통합적 기준 마련 요구

○ 생활숙박시설, 지식산업센터 등 고층건물의 발코니 설치 증가와 함께 불법 확장 사례가 발생하고 있으므로 명확한 관리 기준 필요

○ 코로나 19 팬데믹 상황에서 외부공간으로서의 발코니 필요성 증대

○ 이에, 전문가 및 허가권자 의견수렴, 건축위원회 자문을 거쳐 주택 외 용도 건축물의 발코니 설치 기준 마련

□ 그간 추진경위

○ ’20.6.30.	국토부 관원 질의회신(비주거용 발코니 창호설치 시 바닥면적 산정 관련)

- (원칙)발코니란 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간

- (적용)발코니에 ‘단순 창호’ 설치는 가능하며 공간에 적합한지 허가권자가 종합적으로 검토하되, 외벽의 역할을 하는 커튼월 구조의 창은 발코니 목적에 부적합

○ ’20.7.1.	주택건축본부 사무관 회의(발코니의 단순 창호 기준 설정)

- (창호구조)건축물에서 담당하는 구조적 역할이 없어서 개별적으로 탈부착 가능

- (개방면적)입면적의 50%이상 외기에 개방하여 내·외부의 완충공간 기능 충족

- (건축규모)보행자의 안전을 고려하여 다중이용건축물 규모에는 설치 불가

※ 다중이용건축물(건축법 시행령 제2조) : 문화및집회시설·판매시설·관광숙박시설 등 바닥면적의 합계가 5천㎡ 이상, 16층 이상인 건축물

○ ’20.7.17.  서울시-자치구 건축현안 회의(25개 자치구 건축과장)

- 공통의견 : 주택 외 발코니의 통일된 허가기준 마련 필요

- 허가기준 검토의견 : 발코니 창호 설치 불허 7개 구, 단순 창호 설치 허용 7개 구, 모든 창호 설치 허용(커튼월 포함) 2개 구 등

○ ’20.7.22.  전문가 자문 회의(서울시건축사회 법무담당 3인)

- 주택 외 발코니의 통일된 허가기준 마련 필요

· 용적률 적용의 형평성, 사업자 이익 극대화를 위한 시장 왜곡, 허가 담당자별로 다른 허용기준 적용 등 문제점이 많으므로 통일된 허가기준 필요

· 확장 불가능한 발코니 구조에 대한 지침 필요

- 주택 외 발코니에 대한 4대 원칙 설정

① 발코니는 원칙적으로 외기에 열린 구조여야 한다.

② 외부와 내부의 완충공간이면서 외벽에 부가적으로 설치해야 한다.

③ 거주자의 안전 및 낙하물로 인한 보행자의 안전을 고려해야 한다.

④ 유사시 대피공간으로 활용할 수 있어야 한다.

○ ’20.8.11.  2020년 제12차 건축위원회 자문

- 자문내용 : 주택 외 건축물은, 20층 이하에서 외기에 개방된 발코니로 설치 가능

- 자문의견 : 지상21층 이상에 설치하는 개방형 발코니는 건축위원회 심의를 통해 구조적 안전성 등 검토 후 결정토록 기준 마련

Ⅱ		관련 규정

□ 발코니 관련 규정

○

건축법 시행령

- 발코니의 정의(제2조 제14호) : 구조·사용적 기준을 모두 충족해야 함

"발코니"란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다.

· (구조적 측면)외벽에 접하여 부가적으로 설치

· (사용적 측면)건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적을 갖추어야 함

- 발코니의 면적 산정(제119조 제1항 제3호 나목)

건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다. 나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

· 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입

○

발코니 관련 기준해설(‘13년 건축행정 길라잡이, 국토교통부)

- 주택의 발코니는 거실로 사용가능하나, 기타 용도 건축물(오피스텔 제외)의 발코니는 ‘노대’로만 설치 가능

※ 노대(露臺) : 법에 정의된 바는 없으나, 발코니처럼 외부로 돌출된 바닥구조물과 옥상광장처럼 외부에 개방된 구조로 된 바닥 구조물을 폭넓게 아우르는 개념 / 네이버지식백과

○

질의회신(국토교통부, ‘09~현재)

- 주택 외 건축물의 발코니에 ‘단순 창호’ 설치는 가능하나 ‘커튼월’ 설치는 불가능하므로 창호 구조 등에 대한 허가권자의 판단이 필요

Ⅲ		설치 기준

□ 서울시 주택 외 건축물의 발코니 설치 기준

◊ 주택 외 건축물(오피스텔 제외)의 발코니는 외기에 개방된 노대로 설치

◊ 다만, 21층 이상의 발코니는 건축위원회 심의를 거쳐 안전 검토

□ 적용범위

○ 서울특별시 행정구역 안의, 주택과 오피스텔 이외의 용도로서, 건축법 시행령 제8조에 따라 특별시장 허가대상인 건축물

□ 설치기준

○ 발코니는 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서, 거실 등에 접하여 외기에 개방된 노대로 설치

- 발코니에 창호를 설치하는 것은 국토교통부 기준해설의 노대 구조에 부적합

○ 다만, 21층 이상에 발코니를 설치할 경우, 건축위원회 심의를 거쳐 추락 및 낙하물 방지 등의 안전 검토

※ 서울시 건축물 심의기준 제23조(발코니 및 벽면율) 제2항
: 개방형의 경우에는 안전 등을 고려하여 지상3층 이상 20층 이하에서만 적용

□ 기대효과

○ 발코니의 거실 전용에 따른 도시 과밀화 문제를 예방하고 용적률 적용의 형평성을 제고하여 시민의 삶의 질을 향상시키고 재산을 보호

○ 건축물 외부 공간 확대를 통한 시민의 건강 및 안전 도모

Ⅳ		행정사항 및 계획

□ “서울시 주택 외 발코니 설치 기준”의 시행

○ 특별시장 허가대상(건축법 시행령 제8조) 건축물에 대하여 즉시 시행

○ 자치구 허가대상에 대하여 자치구 실정에 맞게 운영토록 시달

○ 건축위원회 심의 기준 개정 시 반영

○ 서울시 홈페이지에 기준 공개(https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives)

□ 준공 후, 발코니 사용에 대한 철저한 관리

○ 분양 공고 시, ‘발코니의 내부공간화 및 확장사용 불가’ 기준 명시

○ 위반건축물 점검 시, 발코니 불법 사용의 집중 단속 추진

붙임 : 서울특별시 주택 외 발코니 설치기준 1부.  끝.