문서번호	도시활성화과-10752
결재일자	2020. 9. 21.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
주무관	도시활성화정책팀장	도시활성화과장	재생정책기획관		도시재생실장
배현경	정병익	김용학	양용택		09/21 류훈
협 조

- 「2025 도시 및 주거환경정비 기본계획」 관련 -

도시정비형 재개발 의무임대비율 적용방안 보고

2020. 9.

도시재생실

(도시활성화과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
정책의제 형성	◆ 정책현안에 대해 현황과 실태를 검토하였습니까? - 현황자료(통계자료 등) 및 실태조사서 검토 타지자체 유사정책 및 국내외 사례 분석 등	■	□
	◆ 시민 및 관련전문가 의견을 반영하였습니까? - (시민참여) 청책토론회, 시민공모, 설문조사 등 - (전문가 자문) 자문위원회, TF운영, 타당성 검토조사 등	■	□
정책수립	◆ 정책화를 위한 제반 법규(근거법령 및 규칙, 지침 등)는 검토하였습니까? - (선거법) 공직선거법 등 각종 법률 저촉여부 - (성별분리통계) 성별분리통계 분석 등	□	■
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석 하였습니까? - (갈등) 이해관계 당사자 간 갈등 및 대책 마련 - (사회적 약자) 사회적 약자에 대한 배려 등 - (일자리) 일자리 창출, 직·간접 채용, 전문인력 양성, 창업지원 - (안전) 시민 안전 위험요인 및 대책, 안전 관리 등	■	□
정책집행	◆ 타기관, 민간단체 등과의 협의·협력 및 이견 조정 등을 검토하였습니까? - (타기관) 타기관(중앙정부, 지자체), 민간(단체) 등의 자원 활용 방안 - (자치구 영향) 자치구 행정·인사·재정 부담 및 적정성, 파급효과 분석 등	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? - (지속가능성) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경보전 등	■	□
정책홍보	◆ 국내외 정책(사업)홍보방안을 검토하였습니까? - (홍보) 국내보도자료, 기자설명회, 현장설명회 - (정책영문화) 영문제목·요약, 해외언론보도, 외국어 홈페이지 게시 등	□	■
기타사항	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 공개 여부를 "비공개"로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? (정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호)	■	□

2025 도시 및 주거환경정비 기본계획 관련

도시정비형 재개발 의무임대비율 적용방안 보고

旣 운영중인 「2025 기본계획」*상 주거비율 완화에 따른 임대주택 건립정책과 상업지역 재개발 의무임대 신규도입에 따른 적용방안을 보고드림.

* 2025 도시 및 주거환경정비 기본계획(도시정비형 재개발부문), 이하 “2025기본계획”이라 함.

Ⅰ				관련기준		‘

□ 법령개정 내용(20.9.24. 시행)

○ (비율)도시정비법 제10조, 시행령 9조, 국토부 고시

구분	법	시행령(‘20.06.23 개정)	국토부 고시(‘20.07.22 고시)		서울시 고시 (’20.09.24 예정)
현 행	전체 세대수 또는 연면적 30%이하	‧ 전체 세대수 15% 내 ‧ 상업지역 제외 ※ 구역내 세입자 많은 경우 5% 추가	서울	세대수 10~15%	‧ 세대수 15% ※ 구역내 세입자 많은 경우 5% 추가
			경기·인천	세대수 5~15%
			그 外	세대수 5~12%
개 정		‧ 전체 세대수20% 내 ‧ 상업지역 포함 ※ 구역내 세입자 많은 경우 또는 주택수급 안정 필요시 10% 추가	서울	세대수 10~20% (상업 : 5% 완화가능)	‧ 세대수 15% (상업지역은 5%) ※ 구역내 세입자 많은 경우 10% 추가
			경기·인천	세대수 5~20% (상업 : 2.5% 완화가능)
			그 外	세대수 5~12% (상업 : 0 %완화)

‣경과규정 : 사업시행인가 및 사업시행계획인가 신청분은 종전규정 적용

○ (규모) 임대주택 30%이상 또는 전체 세대 수 5%이상 40㎡이하 건립

□ 2025 기본계획 주거비율 완화 내용(19.10.17. 시행, 3년 한시)

○ (비율) 주거비율 완화(50%→90%)시 임대주택 확보기준

구 분	임대주택 공급기준	비 고
일반상업지역	주거비율 완화(50%→90%)로 늘어나는 용적률의 1/2을 공공임대주택 또는 민간임대주택(단기 제외) 공급
준주거지역	재개발사업 임대주택 건립기준 + 공공임대주택 추가확보 시 늘어나는 용적률의 50% 공공임대주택 공급 ‣ 준주거지역: 건립세대수 200세대 이상 인 경우 건립세대수 15% 임대주택 건립 별도(도정법 의무규정)

○ (규모) 공공임대주택은 60%이상 40㎡이하 확보

Ⅱ				추진경위		‘

※ 재개발 의무임대 제도연혁(준주거, 상업지역)

시 기	임대의무비율	규모별 건설비율	근거규정
’06.01.01.	○ 준주거 또는 상업지역 - 균형발전사업 : (세대수 17% 또는 연면적 10%) × (주거연면적 비율)	○ 준주거 또는 상업지역 - 전체 40㎡이상	조례
’09.07.30.	○ 준주거 또는 상업지역 - 모든 도시환경정비사업으로 확대 : 비율 변경없음	※ 변경없음.	조례
’18.02.09.	○ 상업지역 제외 ○ 상업지역외 : 세대수 15%	○ 준주거 - 40㎡이하 : 임대주택 30%이상 또는 전체 세대 수 5%이상	시행령 서울시고시
’20.09.24.	○ 상업지역 5% ○ 상업지역외 : 세대수 15%	○ 모든지역 - 40㎡이하 : 임대주택 30%이상 또는 전체 세대 수 5%이상	서울시고시

○ ’19.10.17.	: 2025 기본계획 변경 고시

○ ’20.05.06.	: 재개발 의무임대비율 상향에 대한 국토부 회의

○ ’20.05.20.	: 재개발 의무임대관련 관계부서(6개부서) 현안회의

○ ’20.06.15./07.15.	: 재개발 의무임대관련 사례분석 검토회의

(주거정비과, 주거사업과, 도시활성화과)

○ ’20.08.10./09.15.	: 재개발 의무임대관련 전문가 자문회의

Ⅲ				여건분석 및 검토의견		‘

○ 도심내는 업무·판매 건립 경향이 높으며, 도심외는 학교 등 생활기반시설이 부족해 1~2인이 거주하는 소형주택이나 오피스텔 건립 수요가 높음.

- 2025 기본계획에서 역사도심내 주거주용도를 도입하였으나, 건립실적 없음.

○ 3천㎡미만의 미시행지구가 60%이상으로 임대주택 건립의무가 과할 경우, 주택건립을 포기하거나 200세대 미만으로 계획하는 등 임대주택 회피경향이 두드러질 것으로 전망됨.

○ 또한, 한정된 예산으로 임대주택을 다양한 지역에 소량이라도 확보하는 전략적 대응을 위해 상업지역 임대의무비율의 상향은 최소화하는 것이 바람직함.

- 상업지역(3억8천)의 임대주택 매입비용은 주거지역(1억3천)의 2.9배 수준임.

○ 따라서, 주택공급사업의 실현성 강화를 위해 임대의무비율은 중복인정이 필요함.

- 단, 건립의무비율, 임대주택 규모, 매입기준 등은 각각의 기준을 충족함이 타당.

Ⅳ				적용방안		‘

‘주거비율 완화시 임대의무사항’과 ‘도정법상 의무임대확보’는

각각 충족여부(비율‧규모‧매입기준) 확인하되, 중복인정 가능

○ (비율) 상업지역은 중복 인정, 준주거지역은 기존 체계 유지하여 중복 불인정.

※ 적용 시뮬레이션(안)

검토(안)_미채택	적용(안)	적용(안)

○ (규모) 주거비율 완화시 의무임대는 전체 세대수의 60%이상, 법상 의무임대는 세대수의 30% 이상을 40㎡이하로 확보하도록 각각 확인.

○ (매입기준)법상 의무임대는 토지 감정평가, 건축물은 표준건축비로 매입하고, 주거비율 완화에 따른 의무임대는 공공주택과 별도기준 수립시까지 아래기준 적용.

- (상업지역) 주거비율 완화로 토지 감정평가금액, 건축물은 표준건축비로 매입

- (준 주 거) 용적률 완화로 토지는 기부채납, 건축물은 표준건축비로 매입

Ⅴ				향후계획		‘

○ ’20.09.24.	: 적용방안 자치구 통보.

붙임 : 고시문(재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율) 1부. 끝.