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		서울특별시
수신	내부결재
(경유)
제목	민원회신(집합건물 관리관련)

1. 안녕하십니까? ***님. 귀하의 집합건물법 관련 질의에 대해 답변드리겠습니다.

2. 공동주택관리법에 따른 의무관리대상은 1) 150세대이상이면서 승강기 설치 또는 중앙난방 방식인 공동주택 2) 300세대이상 공동주택이고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 적용받는 건축물은 149세대 이하 공동주택, 상가, 오피스텔 등입니다.[다만, 149세대 이하 공동주택도 입주자등의 3분의 2 이상 동의 받으면 의무관리대상으로 전환 가능]

3. 민사특별법인 집합건물법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하고 그 나머지는 관리규약 또는 관리단 집회결의로 정하도록 하고 있습니다.

4. 먼저 법무부에 발행한 집합건물법 해석사례집에 집합건물의 외벽에 광고물(간판)을 설치하기 위한 구분소유자의 동의요건과 관련한 내용이 아래와 같이 있어 알려드리니, 참고하시기 바랍니다.

◈ 집합건물법 해석사례집(법무부, 2015)

○ 질의하신 집합건물의 외벽은 건물의 구성부분으로서 (전체)공용부분에 해당하고(대법원 1996.9.10. 선고 94다50380 판결), 외벽에 간판을 설치하는 행위는 공용부분의 관리에 해당할 것으로 판단됩니다.(대법원 2011.4.28. 선고 2011다12163 판결)

○ 공용부분의 관리에 관한 사항은 규약에 특별한 정함이 없다면 통상결의로써 결정해야 합니다(제16조 제1항·제2항, 제38조제1항). 따라서 사안의 경우 규약상 별도의 정함이 없으면 구분소유자 및 의결권의 각 과반수 찬성의 집회결의가 있어야 할 것입니다.

○ 만약 집회를 개최하지 않고 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법에 의하여 결의하는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 합의가 있어야 할 것입니다(제41조 제1항).

○ 아울러, 이러한 공용부분의 관리로 인하여 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다.(제16조제4항, 제15조제2항)

5. 다음은 관리위원회 의결가능 여부와 관련하여, 집합건물법 제26조의2에 의거 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있으며, 관리위원회는 집합건물법 또는 규약으로 정한 관리인의 사무집행을 감독합니다. 이에, 법 또는 규약에 근거없이 관리위원회의 결의로써 관리단집회 결의를 대신할 수 없을 것으로 판단됩니다.

6. 또한 집합건물은 집합건물법에 근거하여 관리되어야 하며, 집합건물법은 관리규약 제정·운영, 관리단 집회소집, 관리위원회 의결 등을 규정하고 있습니다. 집합건물법 제31조에 의거 관리단의 사무는 이 법 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행하며, 같은 법 제28조제1항에 의거 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있으니, 이 점 양지하여 주시기 바랍니다.

참고로, 서울시 집합건물 표준관리규약은 구분소유자들이 규약을 제정·변경·폐지함에 있어 참고할 기준이 되는 것으로, 법적 강제성이 없음을 알려드립니다.

법 제26조의2(관리위원회의 설치 및 기능) ① 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있다.

② 관리위원회는 이 법 또는 규약으로 정한 관리인의 사무 집행을 감독한다.

③ 제1항에 따라 관리위원회를 둔 경우 관리인은 제25조제1항 각 호의 행위를 하려면 관리위원회의 결의를 거쳐야 한다. 다만, 규약으로 달리 정한 사항은 그러하지 아니하다.

법 제28조(규약) ① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.

법 제29조(규약의 설정·변경·폐지) ① 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

법 제31조(집회의 권한) 관리단의 사무는 이 법 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행한다.

7. 집합건물법 관련 더 궁금하신 사항은 우리 시 집합건물관리 상담실(☎2133-7045)로 문의하시면 친절하게 답변드리겠습니다. 감사합니다.  끝.

주무관							이재현			주택정보관리팀장					유병오					주택정책과장					07/30 김정호
협조자
시행			주택정책과-14293									(						)		접수											(						)
우	04514					서울특별시 중구 서소문로 124															/
전화		02-2133-7034						/전송			02-2133-0752					/	ljh1124@seoul.go.kr												/	부분공개(6)