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제목	[민원답변] 주택임대차분쟁조정위원회 상담시 상담원 확인

***님 안녕하십니까? 귀하께서 응답소를 통해 신청하신 민원에 대한 검토결과를 다음과 같이 알려드립니다.

귀하의 민원 내용은 “주택임대차와 관련하여 임대인의 수선의무와 임차인의 원상회복 의무에 대한 것과 공인중개사의 중개대상물 조사∙설명의무 등 중개사의 책임강화에 대한 제도개선 제안”에 관한 것으로 이해됩니다.

귀하의 질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같으며, 유선상 설명 드린 내용을 바탕으로 답변 드리겠습니다.

1. 임대인의 수선의무 관련

임대인은 임대차계약이 존속하는 동안 임차인이 사용∙수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(민법 제623조 참조).

한편 판례는 “임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692,94다34708 판결).라 판시하고 있습니다.

따라서 배수트랩 고장, 30cm가량 벽의 구멍, 현관문 고장이 귀하 귀책사유 없이 발생하였으며, 별 비용을 들이지 않고 귀하가 손쉽게 수선할 수 있는 것이 아니라면 임대인이 수선의무를 부담한다하겠습니다.

2. 임차인의 원상회복의무 관련

임차인은 임대차가 종료하고 임차주택을 반환할 때 원상에 회복하여 반환하여야 합니다(민법 제615조, 제654조 참조).

한편 판례는 “임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(손모)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결).라 판시하고 있습니다.

따라서 귀하의 귀책사유 없이 발생한 주택의 하자 또는 통상의 손모에 의한 하자의   경우에는 귀하께 책임이 없다고 판단됩니다. 다만 향후 임대인과의 분쟁에 대비하여   귀책사유가 없음을 입증할 자료를 준비하시기 바랍니다.

3. 공인중개사의 중개대상물 설명의무 등

공인중개사법 제25조제1항 및 같은법 시행령 제21조 제1항에서 공인중개사의 중개대상물의 확인∙설명의무를 규정하고 있습니다.

그러나 공인중개사의 설명의무가 형식적이고, 사실에 부합하지 않는 경우가 많으므로 임차인에게 정확한 정보를 제공할 수 있도록 공인중개사의 책임을 강화하는 제도개선에 대한 귀하의 제안에 대하여 공감하며, 향후 임차인의 권리를 좀 더 세심하게 보호하는  제도개선이 이루어 질 수 있도록 관련부서와 함께 노력하겠습니다.

4. 전월세보증금지원센터 운영 관련

귀하가 말씀하신 임대차분쟁조정위원회에서 분쟁을 일으키는 중개인은 배제되어야 된다는 말씀은 전월세보증금지원센터의 상담과 관련된 것으로 보입니다. (주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차보호법 제16조에 의하여 변호사 등 전문가인 조정위원이 위촉되고, 회의개최 시에만 소집되며 상담은 하지 않습니다.)

전월세보증금지원센터 상담원은 주택임대차에 관련한 전문적인 지식을 바탕으로 주택 임대차에 대한 일반적인 상담을 하고 있는데, 상담과정에서 귀하께 만족스러운 답변을 드리지 못한 점 송구하게 생각하며, 향후 교육을 통해 전문화되고, 더욱 좋은 서비스를 시민들께 제공할 수 있도록 노력하겠습니다.

아울러 상담원은 공인중개사를 업(業)하지 않는 실무관(공무직)직원이며, 개업 공인  중개사를“상담원 또는 상담위원”으로 하는 제도는 운영하지 않음을 알려드립니다.

이상 답변을 마치며 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 신동칠 주무관(☎02-2133-1200)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 서울시 시민법률상담소(다산콜센타 120번)를 이용해 보시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다.  끝.

주무관							신동칠			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					07/08 김정호
협조자				주무관						노순범					주무관							이현우
시행			주택정책과-12866									(						)		접수											(						)
우	04515					서울특별시 중구 덕수궁길 15 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동)															/
전화		02-2133-1598						/전송			02-2133-1087					/													/	부분공개(6)