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제목	[민원답변]임차보증금 보호 방법에 대한 질의

***님 안녕하십니까? 귀하께서 응답소를 통해 신청하신 민원에 대한 검토결과를 다음과

같이 알려드립니다.

귀하의 민원내용은 “임차보증금 보호 방법”에 대한 것으로 이해됩니다. 귀하의 질의사항에

대해 검토한 의견은 다음과 같으며, 유선상 설명드린 내용을 바탕으로 답변드리겠습니다.

1. 일반적인 보증금 보호 방안

일반적으로는 임대차계약 후 임차건물을 점유하고 해당 주소로 전입신고를 하여 대항력을

확보한 뒤, 계약서에 확정일자를 받는 방법으로 우선변제권을 확보하셔야 합니다.

그리고 계약기간이 만료된 후에도 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하게 된다면, 법원에 지급명령신청과 임차권등기명령신청을 하시어 보증금반환에 대한 노력을 하셔야 합니다.

◎ 참고사항

- 지급명령

변론을 열지 아니하고 간단한 절차에 의하여 채권자의 청구가 이유있다고 인정하고, 채무자에

대하여 금전, 기타의 대체물 또는 유가증권의 일정수량의 지급을 명하는 재판을 말함

(민사소송법 제462조).

- 임차권등기명령제도

『주택임대차보호법』은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고

있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면

종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됨. 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할

수 있게 하는 제도임.

◎ 참고조문

- 민사소송법 제462조(적용의 요건)

금전, 그 밖에 대체물(代替物)이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 청구에

대하여 법원은 채권자의 신청에 따라 지급명령을 할 수 있다. 다만, 대한민국에서 공시송달

외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에 한한다.

- 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)

① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는

지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

2. 사안의 경우

사안의 경우 계약 만기가 도래하기 전이라면 대항력과 우선변제권 확보를 통해 해당 임차

주택이 경매될 경우를 대비하셔야 할 것이며(이 경우 소액보증금에 대한 최우선변제권이 인정될 것입니다. 단 액수는 최대 3천 7백만원이 될 것으로 보입니다.), 그리고 만기 도래

후에도 보증금을 반환받지 못하게 된다면 지급명령신청과 임차권등기명령신청을 법원에 하셔야 할 것으로 사료됩니다.

◎ 참고사항

- 소액보증금에 대한 최우선변제권

소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제권이라는 권리가 있습니다.

소액임차인에 해당되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을

마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보

물권자보다 우선하여 변제받을 권리입니다. 기준시점(담보물권 설정일자 기준)이 2018. 9. 18일 이후이고 임차보증금이 1억 1천만원 이하로서 소액보증금에 해당하면, 최대 3천 7백만원에 대하여 최우선변제권이 인정됩니다.

이상 답변을 마치도록 하겠습니다. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과

노순범 변호사(☎02-2133-1200)에게 연락주시고, 법률관계에 대해 보다 전문적인 상담을 원하신다면 서울시 마을변호사제도(관할구청 또는 주민자치센터)를 이용해 보시거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의해보시기 바랍니다. 감사합니다.  끝.

주무관							노순범			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					06/30 김정호
협조자				주무관						신동칠					주무관							이현우
시행			주택정책과-12261									(						)		접수											(						)
우	04515					서울특별시 중구 덕수궁길 15 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동)															/
전화		02-2133-1599						/전송			02-2133-1087					/													/	부분공개(6)