문서번호	기술심사담당관-11249
결재일자	2020.6.24.
공개여부	대시민공개
방침번호

			시 민
주무관		건축심사팀장	기술심사담당관
마승래		도태환	06/24 권완택
협조

2020년 공공건축물 건립 관련

공사비 책정 가이드라인(안) 보고

2020. 6.

기술심사담당관

- 2020년 공공건축물 건립 관련 -

공사비 책정 가이드라인(안) 보고

우리시 공공건축물 건립에 따른 공사비 및 부대비 등 적정한 예산 확보와 경제적인 예산 운용을 도모하고자 운영중인 「공사비 책정 가이드라인」과 관련하여 2020년 공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인을 마련하고자 함.

Ⅰ		추진 근거

○ 공공건축물 공사비 책정 가이드라인(행정2부시장 방침 `08년 제562호)

- 건설물가 변동 지수에 의한 현실적 공공건축물 공사비 보정 등

○ 공공건축물 공사비 책정 가이드라인 개정계획(안) 수립 (‘19.2.11.)

Ⅱ		추진 개요

○ 조사대상: 시 및 자치구에서 시행한 공공건축사업 4개년(’16.~’20.) 공사비 자료 조사

- 건축물의 신축, 증축, 리모델링, 개·보수 등 공사비, 용역비 및 부대비 예산

※ 조사결과: 신축, 증축 23개 용도 139건 / 리모델링 14건, 개보수 7건

○ 추진내용

- 녹색건축물 조성 및 공공건축물 조성 예산 적용시 적정 공사비 분석

- 공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인(안)에 대한 전문가 자문 및 의견반영

- 수집자료 분석, 관련법규 및 지침조사

-「`17년 공공건축물 공사비 책정 가이드라인」자료 보정 및 업데이트

- 공공건축물 예산책정에 대한 건설담당공무원 설문조사

Ⅲ		녹색건축물 조성현황

□ 녹색건축물 등 인증 현황 (공사비 조사대상 건축물)

○ 조사대상: 개보수를 제외한 신축, 증축, 리모델링 153개 건축물

연면적	녹색건축물 인증		에너지 효율등급 인증		비고
	‘17년	‘20년	‘17년	‘20년
3,000㎡ 미만	10.9%	5.3%	15.8%	16.8%	113개 건물
3,000㎡ 이상	66.7%	91.7%	83.3%	91.7%	12개 건물
5,000㎡ 이상	79.2%	89.3%	66.7%	85.7%	28개 건물

- 녹색건축물 및 에너지효율등급 인증은 신축 ·  증축의 경우 연면적 3,000㎡ 이상은 100% 반영을 하고 있으나 소규모(3,000㎡ 미만) 건축물은 인증 실적이 낮은 편이고, 리모델링의 경우에는 기존 건물의 인증기준 적용 어려움, 인증 절차의 어려움 등으로 인증실적이 저조함

※ 연면적 3,000㎡이상 건축하는 경우 녹색건축물 인증을 득하여야 함

(녹색건축물 조성지원법 제16조 및 동법 시행령 제11조의3)

□ 건설공사비지수 및 상승률

○ 비주택 건축분야 (한국건설기술연구원 발표)

구 분	’17.3월	’18.3월	’19.3월	’20.3월	비고
공사비 지수	106.14	110.42	115.65	117.05
상 승 률	‣ '17.3.~'20.3.: 10.28%

※ 공사비 상승률 산정식: (’20.3월지수 - ’17.3월지수) / ’17.3월지수 × 100

○ ’17년 대비 ’20년 건설공사비 지수: 10.28% 상승

Ⅳ		가이드라인 운용 설문

□ 공사비 책정 가이드라인 운영설문

○ 설문참여: 84명

구 분	서울시		자치구
	도기본	소방서 등
참여인원(비율)	8명(10%)	9명(11%)	67명(79%)

○ 설문내용: 6개 항목 및 건의사항

○ 설문결과 분석

설 문 내 용	답변내용	비율	비고
공사비 책정 가이드라인 업무활용 경험	필요시 활용함	92%
업무도움 정도	도움이 됨	96%
공사비 수준	적정한 편임	51%
건축용도 분류수	적정한 편임	68%
용역비 책정 도움 정도	도움이 됨	94%

○ 기타의견

- 공사비 산정시 가이드라인과 차이가 많이 발생하니 각종 인증 등에 대한 공사비 증가요인 적절히 반영 필요

- 지하층으로 인해 토목공사 수반시 항상 공사비가 적으므로 지하층 공사에 대한 추가공사비 여부 검토

- 공사비 책정시 층수, 규모 및 공법별 건축공사비를 반영

- 리모델링, 개보수 공사의 경우 공사의 세부사항 종류별로 나누어서 공사비 가이드라인 정리 필요

- 새로운 기준이 생기면서 공사비 증액되는 경우가 다수 있으니, 가이드라인에서 제시하는 공사비에 관련규정으로 인한 공사비 반영여부 검토

Ⅴ		전문가 자문

□ 자문개요

○ 자문기간: 2020. 6. 5. ~ 6. 11.

○ 자문내용: 공공건축물 공사비 책정 가이드라인 적정성 여부

○ 자문위원: 전문가(1인) 및 계약심사과 검토

전문분야	소 속	성 명	비고
원가계산	경희대학교 산업관계연구소	박채규

□ 주요 자문결과

○ 서울시에서 시행된 공사의 설계가격을 평균공사비로 산정한 후, 물가상승률을 가산하여 산정한 가격에는 기 시행된 공사의 설계가격 산정시점 이후 현재까지 관계법령의 개정과 원가산정 기준 등의 변경으로 인한 가격 등의 변경을 반영할 수 없으므로 예외 규정을 신설할 필요가 있음(예, 주휴수당 등) ⇒ 반영

○ 공사비를 탄력적으로 적용할 수 있도록 ‘서울시에서 시행된 공사의 설계가를 평균 공사비로 산정한 자료이므로 구조(철근콘크리트조, 철골조, 조적조 등), 지하층 유무, 세부 공간구성, 마감재 수준 등 시공내용에 따라 공사비를 감안하여 적용할 수 있음’으로 내용을 수정 ⇒ 반영

○ 당해 공사비는 2020년 적용할 공사비이므로 당해 가이드라인을 참고  하여 예산편성을 할 경우 향후 설계 등 절차상 소요기간(약 1년 ~ 2년)을 감안하여 최종 공사발주 시점에는 물가상승률 등을 당해 공사비에 반영하여 적용할 수 있음을 명시 ⇒ 반영

Ⅵ		공사비 보정

□ 공사비 상승률 보정

○ 보정방식

‣ ’17년 자료에「건설공사비지수」 상승률(10.28%)을 적용하여 보정한 공사비와

‣ ’20.3월 기준 조사한 공사비를 평균하여 금년도 공사비 가이드라인으로 적용

○ 보정결과: ’17년도 공사비 책정 가이드라인 대비 평균 12.15% 상승

- 2017년도 공사비가이드라인과 2020.3월 조사기간 시행한 33개 용도군  공사비를 비교 검토한 결과 보정 평균 12.15% 상승

<공사비 상승률 보정 예>

(단위 : 천원)

용 도	보정전 공사비 (’17공사비 가이드라인)	보정후 공사비 (건설공사비지수, 조사가 적용)	상승률(%)
청소년,문화수련시설	2,671	- ‘20년 조사가: 2,948 - ‘17년 공사비보정: 2,671×1.1031= 2,946 - 금년 보정가:(2,948+2,946)÷2= 2,947	10.34%

□ 공사비 책정 문제점

○ 시공 여건이나, 시공 내용, 시공 수준이 특별히 요구되는 건축물은 별도 공사비를 산정할 필요가 있으므로 탄력적으로 운영

- 사업계획, 타당성조사 단계에서 특별히 공사비 증액이 요구되는 건축물은 증액사유를 명시하여 투자심사 시 제시

○ 제로에너지(ZEB) 건축물 적용 등 관계법령 개정으로 인한 공사비 추가 반영이 필요하나, 적용사례 등이 없어 공사비 산정 어려움

- 국토교통부 제2차 녹색건축물 기본계획(2019.12.)에 제로에너지 건축물 추가공사비를 약 5.2%(5등급 기준) 적용토록 권고되고 있음

- 현재 국토교통부에서 「제로에너지 추가 공사비 예측 시스템 구축사업」시행중으로 용역이 완료되면 용역 결과에 따라 세부 공사비 반영여부 등 검토 예정임

○ 공사비 책정 가이드라인에 의하여 공사비 책정 및 공사 시행의 적정성 미 검증

- 시공 담당부서 설문조사 및 지속적 공사비 적정성 모니터링 필요

Ⅶ		향후 계획

○ 전문가 자문의견을 반영한 공공건축물 공사비 가이드라인 기술심사담당관 홈페이지 게재

○ 공사비 보정은 자료 축척과 확충을 통해 격년(2년 1회)단위로 보정

○ 공사비 책정 가이드라인에 의한 공사비 수준의 적정성 여부 확인을 위한 상시 모니터링 실시 (설문조사 등 확인)

붙임: 2020년도 공공건축물 공사비 책정 가이드라인(안) 1부.  끝.