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		서울특별시
수신	내부결재
(경유)
제목	민원회신[원순씨에게 바랍니다](지도감독 권한 등)

1. 안녕하십니까? *****************************************에 대해 깊은 위로 말씀드리며, 귀하의 관리비, ************, 지자체 지도감독 권한 요청 등 민원에 대해 답변드리겠습니다.

2. 공동주택관리법에 따른 의무관리대상은 1) 150세대이상이면서 승강기 설치 또는 중앙난방 방식인 공동주택 2) 300세대이상 공동주택이고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 적용받는 건축물은 149세대 이하 공동주택, 상가, 오피스텔 등입니다.[다만, 149세대 이하 공동주택도 입주자등의 3분의 2 이상 동의 받으면 의무관리대상으로 전환 가능(공동주택관리법령 개정: ’20.4.24)]

3. 따라서 귀하께서 거주하는 오피스텔은 민사특별법인 집합건물법이 적용됩니다. 이 법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하고 그 나머지는 관리규약 또는 관리단 집회결의로 정하도록 하고 있습니다.

4. 먼저 관리단, 관리인의 개념에 대해 설명드리겠습니다. 관리단이란 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립되는 단체를 의미하며,(법제23조) 관리단은 그 자체로서 기능하기보다 ‘관리단집회의 의결’을 통하여 집합건물 관리와 관련된 사항을 결정할 수 있습니다. 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결합니다.

5. 관리단집회 소집 절차는 제34조에 따라 관리단집회를 소집하려면 관리단집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지하여야 합니다. 다만, 이 기간은 규약으로 달리 정할 수 있습니다. 임시관리단집회는 제33조에 따라 관리인이 필요하다고 인정할 때에 소집하거나, 구분소유자의 5분의 1이상이 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단 집회를 소집하여야 합니다. 이 정수는 규약으로 감경할 수 있습니다.

6. 집합건물법 제24조제1항에 의거 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 합니다. 같은 법 제24조제3항에 의거 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임되며, 다만, 규약으로 제26조의2에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따릅니다.

7. 관리인의 권한과 의무로는, 같은 법 제25조제1항에 의거 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위, 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위 등이 있습니다.

8. 다음은 관리인의 보고의무에 대해 설명드리겠습니다. 집합건물법 제26조제1항에 의하면 관리인은 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고의무가 있습니다. 대통령령이 정하는 바에 따라 매년 1회이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 하고 같은법 시행령 제6조제1항에 보고해야 하는 사무는 사무집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수·지출·적립내역에 관한 사항, 관리단이 얻은 수입 및 그 사용에 관한 사항, 규약 및 규약에 기초하여 만든 규정의 설정·변경·폐지에 관한 사항, 관리단 임직원의 변동에 관한 사항, 그밖에 규약, 규약에 기초하여 만든 규정이나 관리단집회의 결의에서 정하는 사항이 등이 있습니다.

9. 또한 같은법 시행령 제6조제2항에 의거 관리단 사무집행을 분담금액과 비용의 산정방법에 대하여서는 규약상 별도의 정함이 없는 한 월 1회 서면으로 구분소유자에게 보고하여야 하므로, 관리인에게 관리비에 대한 세부내역 등을 요청하실 수 있습니다.

10. 집합건물법 제66조제2항에 의거 같은법 제26조 제1항을 위반하여 보고를 하지 아니하거나 거짓보고를 한 경우, 제30조제1항, 제39조제4항 등 규약,의사록 또는 서면(전자적방법으로 기록된 정보를 포함한다.)을 보관하지 아니한 경우, 제30조제3항, 제39조제4항 등을 위반하여 규약, 의사록 또는 서면(전자적방법으로 기록된 정보를 포함한다)의 열람이나 등본 발급 청구를 거부한 경우에 관리인, 의장, 규약·의사록·서면을 보관할 사람에게 100만원 이하의 과태료가 부과되며, 과태료는 소관청(관할 구청장)이 부과·징수함을 알려드리니, 참고하시기 바랍니다.

11. 다만, 관리비 부과 기준 등은 집합건물법에 규정되어 있지 않습니다. 이에, 집합건물법제28조제1항에 의거 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있으므로, 집합건물법제29조제1항에 의거 관리비 부과기준 관련 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 규약으로 정하여 운영하시는 것이 바람직하다고 판단됩니다.

12.************************************는 집합건물법에 규정되어 있지 않습니다. 이에, 서울시 집합건물분쟁조정위원회(☎2133-7036)에 조정 신청하셔서 심의·조정을 받으시거나, 동주민센터 무료법률상담 마을변호사 제도를 활용하는 등 법률전문가에게 자문을 구하시기 바랍니다.

13. 마지막으로 150세대 이상 공동주택과 같이 오피스텔에 대한 지자체의 지도감독권 행사요청과 관련하여서는, 집합건물법은 공동주택관리법과 달리 지자체가 지도감독권을 행사할 수 있는 규정이 없으므로, 법령개정이 필요한 사안임을 알려드리며, 보다 자세한 사항은 집합건물법 제·개정 소관부서인 법무부 법무심의관실(02-2110-3164~5)로 문의하시기 바랍니다.

법 제28조(규약) ① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.

법 제29조(규약의 설정·변경·폐지) ① 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

14. 코로나19 예방을 위해 두 팔 간격 거리두기, 30초 손씻기 등 “생활 속 거리두기”에 적극 동참해주시길 바라며, 더 궁금하신 사항은 우리시 주택정책과 (담당 이재현 ☎2133-7034)로 문의하시면 친절하게 답변드리겠습니다. 감사합니다.  끝.

주무관							이재현			주택정보관리팀장					유병오					주택정책과장					05/08 김정호
협조자
시행			주택정책과-9228									(						)		접수											(						)
우	04514					서울특별시 중구 서소문로 124															/
전화		02-2133-7034						/전송			02-2133-0752					/	ljh1124@seoul.go.kr												/	부분공개(6)