코로나19바이러스감염병 예방 및 확산방지에 적극 동참합시다!
		서울특별시
수신	내부결재
(경유)
제목	민원회신[국민신문고](서울시 오피스텔 표준관리규약 관련)

1. 안녕하십니까? ***님. 귀하께서 국민신문고를 통해 신청하신 서울특별시 오피스텔 표준관리규약 관련 민원***********************에  대한 검토 결과를 다음과 같이 알려드립니다.

2. 공동주택관리법에 따른 의무관리대상은 1) 150세대이상이면서 승강기 설치 또는 중앙난방 방식인 공동주택 2) 300세대이상 공동주택이고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 적용받는 건축물은 149세대 이하 공동주택, 상가, 오피스텔 등입니다.[다만, 149세대 이하 공동주택도 입주자등의 3분의 2 이상 동의 받으면 의무관리대상으로 전환 가능(공동주택관리법령 개정: ’20.4.24)]

3. 따라서 오피스텔은 민사특별법인 집합건물법이 적용됩니다. 이 법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하고 그 나머지는 관리규약 또는 관리단 집회결의로 정하도록 하고 있습니다.

4. 먼저 관리인 미선임시, 관리위원회가 임시 관리단집회를 소집할 권한이 있는지 질의하셨습니다. 집합건물법 제33조에는 임시 관리단집회 소집권자로 “관리인”과 관리인이 없는 경우 “구분소유자의 5분의 1 이상”(규약으로 감경 가능)이 명시되어 있으므로, 관리위원회는 임시 관리단집회를 소집할 권한이 없는 것으로 판단됩니다.

5. 다음은 규약에 관리위원회의 관리인 선임 권한이 규정되어 있지 않은 경우, 관리위원회가 관리인 선임 자체를 반대하거나 관리인 선임을 위한 임시 관리단집회를 거부할 권한이 있는지 질의하셨습니다.

먼저, 관리인 선임 권한이 없는 관리위원회의, 관리인 선임을 거부할 권한은 집합건물법과 표준관리규약에 규정된 바 없으며,

집합건물법제33조제4항과 표준관리규약제40조제6항에 의거 관리인이 없는 경우, 구분소유자의 5분의 1 이상이 임시 관리단집회 소집시, 관리위원회에서 이를 거부할 권한 역시 집합건물법과 표준관리규약에 규정되어 있지 않음을 알려드립니다.

6. 관리인이 없는 경우 관리위원회의 권한에 대한 질의에 대해 답변드리겠습니다. 집합건물법제26조의2에 의거 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있습니다. 이에 따라 표준관리규약 제67조에는 관리위원회의 권한이 명시되어 있어 아래와 같이 알려드리니, 참고하시길 바랍니다.

*서울특별시 오피스텔 표준관리규약 제67조(관리위원회의 권한)

관리위원회는 이 규약에서 별도로 정하는 사항 외에 다음 각 호의 직무를 수행한다.

법 제26조의2제2항에 따른 관리인의 사무집행 감독

제5조제2항에 따른 규약의 설정·변경·폐지를 위한 안건의 발의

제16조제1항에 따른 대지와 공용부분 등의 임대에 관한 결의

제31조제1항에 따른 공용부분 등의 변경 계획서에 대한 승인

제37조에 따른 관리단 사무의 위탁에 관한 결의

제40조제2항에 따른 임시 관리단집회의 소집에 관한 결의

제40조제2항제2호에 따른 임시 관리단집회의 소집 청구

제40조제5항에 따른 임시 관리단집회의 목적사항 검토 및 결과 보고

제42조제6항에 따른 관리단집회의 결의에 갈음한 결의

제55조에 따른 관리인의 직무대행자 선임

그 밖에 관리단집회에서 위임한 사항

8. 집회소집 관련 안내문 발송이나 집회소집 동의서 징구 업무 등은 관리위원회와 관리주체만이 할 수 있는지 질의하셨습니다.

표준관리규약 제41조(소집절차)에는 관리단집회 소집통지서 발송업무를 관리인이 하도록 명시되어 있습니다. 이에, 소집통지서 발송 관련 업무는 관리인이 하여야 할 것으로 판단됩니다. 관리인이 없는 경우 해당 업무를 수행하는 자에 대해서는, 집합건물법과 표준관리규약에 규정되어 있지 않으나 관리주체(관리사무소)가 존재한다면, 행정적인 업무 보조로써 관리주체에서 할 수 있는 사항이라고 판단됩니다. 다만, 관리위원회의 해당 업무에 대한 권한은 집합건물법과 표준관리규약에 명시되어 있지 않습니다.

9. 다음은 선거관리위원회의 모든 업무를 관리인 또는 관리위원회의 승인을 받아야 하는지 질의하셨습니다.

표준관리규약 제74조에는 선거관리위원회의 업무로, 관리인, 관리단 임원, 관리위원 등의 선출 및 해임, 결격사유 유무 확인, 당선증 교부, 투·개표 업무 등이 명시되어 있습니다. 다만, 표준관리규약에는 선거관리규정의 제정·개정을 제외하고, 선거관리위원회 고유 업무에 대해 관리인과 관리위원회의 승인을 받아야 한다는 별도의 규정은 없음을 알려드립니다.

10. 표준관리규약 제74조제7호에 선거관리위원회의 업무로 명시되어 있는 “관리인, 관리위원회 위원·임원 선출을 위한 관리단집회 또는 관리위원회의 소집요청”의 의미에 대해 답변드리겠습니다.

해당 선거관리위원회의 요청은 관리인, 관리위원회 위원·임원 선출을 위한 소집으로 한정하고 있으므로,  관리위원회에서 관리인을 선출·해임할 권한이 있는 경우에, 선거관리위원회에서 관리인 선출을 위한 관리위원회 소집을 요청할 수 있다고 판단됩니다.

11. 관리위원회가 관리인 선임권한이 있는 경우, 관리규약제74조제7호에 따른 선거관리위원회의 소집요청에서 관리위원회가 관리인 선임을 거부하거나 반대할 수 있는지 여부는,

표준관리규약에는 선거관리위원회의 소집요청 권한만 명시되어 있고, 해당 요청을 관리위원회에서 거부할 수 있는지 여부는 명시되어 있지 않습니다.

그러나, 관리인이 없는 경우, 집합건물법제25조, 표준관리규약제57조 등 관리인 업무의 공백으로 인한 혼란 등이 발생할 수 있으므로,

빠른 시일내에 관리인 선임을 위해, 관리위원회에서 관리인 선임을 위한 관리위원회 소집을 거부할 중대한 사유가 없다면 선거관리위원회의 소집요청을 당연 받아들여야 할 것으로 판단됩니다.

12. 다만, 표준관리규약 제55조(관리인의 직무대행)제1항에는 관리인이 부득이한 사유로 일시적으로 직무를 수행할 수 없는 경우, 관리단집회의 결의로 직무대행자를 선임할 수 있으며, 다만, 관리위원회가 설치된 경우에는 관리위원회의 결의로 직무대행자를 선임할 수 있다고 규정되어 있습니다. 같은 조 제2항에는 제1항에도 불구하고 관리인의 직무대행자를 선임할 수 없는 경우에는 관리기구의 책임자가 그 직무를 대행한다고 규정되어 있으니, 이 점 참고해주시길 바랍니다.

13. 집합건물내 분쟁이 발생되었을 경우 서울시 집합건물분쟁조정위원회(☎2133-7036)에 조정 신청하셔서 심의·조정을 받으실 수 있음을 알려드리며, 집합건물법 외의 민사적인 사안은 동주민센터 무료법률상담 마을변호사 제도를 활용하시는 등 법률전문가에게 자문을 구하시길 바랍니다.

법 제26조의2(관리위원회의 설치 및 기능) ① 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있다.

② 관리위원회는 이 법 또는 규약으로 정한 관리인의 사무 집행을 감독한다.

③ 제1항에 따라 관리위원회를 둔 경우 관리인은 제25조제1항 각 호의 행위를 하려면 관리위원회의 결의를 거쳐야 한다. 다만, 규약으로 달리 정한 사항은 그러하지 아니하다.

법 제33조(임시 관리단집회) ① 관리인은 필요하다고 인정할 때에는 관리단집회를 소집할 수 있다.

② 구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집하여야 한다. 이 정수(定數)는 규약으로 감경할 수 있다.

③ 제2항의 청구가 있은 후 1주일 내에 관리인이 청구일부터 2주일 이내의 날을 관리단집회일로 하는 소집통지 절차를 밟지 아니하면 소집을 청구한 구분소유자는 법원의 허가를 받아 관리단집회를 소집할 수 있다.

④ 관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단집회를 소집할 수 있다. 이 정수는 규약으로 감경할 수 있다.

법 제34조(집회소집통지) ① 관리단집회를 소집하려면 관리단집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지하여야 한다. 다만, 이 기간은 규약으로 달리 정할 수 있다.

② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에 제1항의 통지는 제37조제2항에 따라 정하여진 의결권을 행사할 자(그가 없을 때에는 공유자 중 1인)에게 통지하여야 한다.

③ 제1항의 통지는 구분소유자가 관리인에게 따로 통지장소를 제출하였으면 그 장소로 발송하고, 제출하지 아니하였으면 구분소유자가 소유하는 전유부분이 있는 장소로 발송한다. 이 경우 제1항의 통지는 통상적으로 도달할 시기에 도달한 것으로 본다.

④ 건물 내에 주소를 가지는 구분소유자 또는 제3항의 통지장소를 제출하지 아니한 구분소유자에 대한 제1항의 통지는 건물 내의 적당한 장소에 게시함으로써 소집통지를 갈음할 수 있음을 규약으로 정할 수 있다. 이 경우 제1항의 통지는 게시한 때에 도달한 것으로 본다.

⑤ 회의의 목적사항이 제15조제1항, 제29조제1항, 제47조제1항 및 제50조제4항인 경우에는 그 통지에 그 의안 및 계획의 내용을 적어야 한다.

14. 코로나19 예방을 위해 행사·모임에 참여 자제, 손씻기 생활화 등 사회적 거리두기 캠페인에 적극 참여해주시길 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 우리시 주택정책과 (담당 이재현 ☎2133-7034)로 문의하시면 친절하게 답변드리겠습니다. 감사합니다.  끝.

주무관							이재현			주택정보관리팀장					유병오					주택정책과장					04/29 김정호
협조자
시행			주택정책과-8874									(						)		접수											(						)
우	04514					서울특별시 중구 서소문로 124															/
전화		02-2133-7034						/전송			02-2133-0752					/	ljh1124@seoul.go.kr												/	부분공개(6)