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	서울특별시
수신	****************************************
(경유)
제목	민원회신

1. 안녕하십니까?****님. 귀하의 의결권 관련 질의 등에 대해 답변드리겠습니다.

2. 공동주택관리법에 따른 의무관리대상은 1) 150세대이상이면서 승강기 설치 또는 중앙난방 방식인 공동주택 2) 300세대이상 공동주택이고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 적용받는 건축물은 149세대 이하 공동주택, 상가, 오피스텔 등입니다. [다만, 149세대 이하 공동주택도 입주자등의 3분의 2 이상 동의 받으면 의무관리대상으로 전환 가능 (공동주택관리법령 개정: ’20.4.24)]

3. 따라서 아파트 상가는 민사특별법인 집합건물법이 적용됩니다. 이 법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하고 그 나머지는 관리규약 또는 관리단 집회결의로 정하도록 하고 있습니다.

4. 먼저 집합건물법 제24조에 의거 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임되며, 다만, 규약으로 제26조의2에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따릅니다. 이에 따라 아직 규약이 제정되어 있지 않다면, 집합건물법 제38조에 의거 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결로 관리인을 선임하여야 합니다. 만일 의결시 의결권의 과반수 요건을 충족하지 못하였다면, 관리인 선임은 적법하지 않음을 알려드립니다.

5. 구분소유자 자격여부 등 구분소유자의 성립요건 관련한 질의에 대해서는 집합건물법에 구체적으로 규정되어 있지 않으나, 아래 집합건물법 해석사례집(2015)에 본 민원과 관련된 유사한 사례가 있어 알려드리니 참고하시길 바랍니다.

* 의결권의 귀속(집합건물법 해석사례집 2015)

○질의요지: 중도금 등 분양대금을 완납하지 않은 수분양자에게 의결권이 있는지

- 구분소유자란 전유부분에 대한 구분소유권을 가지는 자로서 통상 등기부에 구분소유권자로 등기된 자를 의미하지만(제2조 제2호), 대법원은 “분양대금을 완납하였음에도 분양자측의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 수분양자도 관리단의 구성원이 되어 의결권을 행사할 수 있다.”고 하였습니다.(대법원 2005.12.16. 자 2004마515 결정).

- 그러나 사안과 같이 분양대금을 완납하지 않은 수분양자는 구분소유자로서 관리단의 구성원이 되거나 의결권을 행사할 수 없을 것입니다.

* 시행사를 제외하고 수분양자들만으로 관리단을 구성할 수 있는지(집합건물법 해석사례집 2015)

○질의요지: 관리단을 구성할 때 미분양 된 부분의 소유권을 갖는 시행사를 제외할 수 있는지.

- 집합건물법에 따르면 1동의 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 특별한 절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연 설립됩니다.(제23조제1항).

- 따라서 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자(시행사)를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립됩니다.(대법원 2005.11.10. 선고 2003다45496 판결 참조)

* 미분양 집합건물의 관리단 구성(집합건물법 해석사례집 2015)

○질의요지: 집합건물의 전유부분 중 52%를 시행사가 소유하고 48%의 전유부분이 분양된 경우 집합건물의 관리방법

- 집합건물법에 따르면 1동의 건물에 대해 구분소유관계가 성립되면 특별한 설립절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연설립되며(제23조), 관리규약이나 집합건물법이 관리인에게 위임한 사항 외에 건물의 관리에 관한 모든 사항은 관리단집회에서 정할 수 있습니다(제31조). 그리고 집합건물법은 관리단집회의 의결정족수에 관하여 구분소유자 숫자와 의결권비율(전유부분의 면적비율)의 두 가지를 모두 만족할 것을 규정하고 있습니다.(제15조,제16조,제29조,제38조)

- 사안의 경우, 시행사를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연 설립되며, 시행사가 52%의 지분권을 갖는다고 하더라도 구분소유자 숫자는 1인이므로 시행사만으로는 집회결의가 이루어 질 수 없으며, 시행사를 제외한 48%의 구분소유자가 합의한다고 하더라도 구분소유자 숫자는 절대 다수이나 의결권이 과반수에 이르지 못하므로 결의가 어렵습니다. 따라서 시행사와 다른 구분소유자가 협의하여 건물관리에 관한 사항을 결정해야 할 것입니다.

6. ************************************************, 먼저 우리 시는 집합건물 관련 상담시 집합건물법에 규정된 사항에 대해서만 말씀드리며, 구체적인 법령 해석 등 답변이 불가하거나 집합건물법 외의 사항은 법무부 심의관실 또는 법률전문가 등에게 자문을 구하도록 안내하고 있습니다. *************************************************************************

7. 집합건물내 분쟁이 발생되었을 경우 서울시 집합건물분쟁조정위원회(☎2133-7036)에 조정 신청하셔서 심의·조정을 받으실 수 있으며, 집합건물법 해석사례집 또는 정확한 법령 해석이 필요하시면 법무부 법무심의관실(02-2110-3164~5)로 문의하시길 바랍니다. 또한 집합건물법 외의 사항 등은 동 주민센터 무료법률상담 마을변호사 제도를 활용하는 등 법률전문가에게 자문을 구하시길 바랍니다.

8.  아울러 집합건물법 해석사례집은 아래와 같이 확인 가능함을 알려드립니다.

☞ 집합건물 통합정보마당(https://openab.seoul.go.kr/apt/mvn/mvnUsr.do) → 공지·자료       → 유용한 자료

법 제24조(관리인의 선임 등) ① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.

② 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다.

③ 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 규약으로 제26조의2에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다.

법 제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.

9. 코로나19 지역사회 확산 방지를 위해, 행사·모임에 참여 자제, 손씻기 생활화 등 사회적 거리두기 캠페인에 적극 참여해주시길 당부드리며, 추가적인 질의사항은 주택정책과 (담당 이재현 ☎2133-7034)로 문의하시면 친절하게 답변드리겠습니다. 감사합니다.  끝.

	서 울 특 별 시 장
주무관	이재현		주택정보관리팀장	유병오		주택정책과장	04/27 김정호
협조자
시행	주택정책과-8676	(		)	접수		(		)
우	04514	서울특별시 중구 서소문로 124	/
전화	02-2133-7034	/전송	02-2133-0752	/	ljh1124@seoul.go.kr	/	부분공개(6)