문서번호	도시활성화과-4994
결재일자	2019.4.25.
공개여부	부분공개(5 6)
방침번호

		시 민
주무관	도시개발팀장	도시활성화과장
정종우	이상구	04/25 윤호중

********************

2019. 4.

도시활성화과

********************

개포 구룡마을 도시개발사업과 관련하여 거주민협의체 및 토지주

협의체 주민들을 면담하고 주요 내용을 정리하여 보고함

□ 개  요

○ 일시/장소

- 거주민 : ‘19. 4. 11.(목)17시  / 11층 공용회의실②

- 토지주 : ‘19. 4. 12.(금)10시 / 11층 공용회의실③

○ 참 석 자

****************************************************

****************************************************

- SH공사(5인) : 도시공간사업본부 본부장(처장), 개포미래도시부 부장,

수탁보상부 부장, 실무 담당자 등

- 강남구 (2인) : 뉴디자인과 팀장, 담당 주무관

- 서울시 (4인) : 도시재생실장, 도시활성화과장, 도시개발팀장, 담당주무관

□ 면담 결과

○ 사업시행자는 공영개발, SH는 공공의관리자 역할에 충실 등을 기본원칙으로 면담시 제안 내용을 최대한 주민 입장에서 검토

- 거주민 : 분양 또는 임대후 분양전환, 임대료 감면, 화재이주민 대책 등

- 토지주 : 사업방식(환지, 혼용, SPC), 보상(싯가·협의양도인택지·분양주택) 등

○ 보상방법은 적법한 방식으로만 가능하며, 사업방식은 공영개발을 원칙으로 하고 있으며, 최초 단계로 돌아가는 것은 어려움.

[첨부]   거주민·토지주 면담내용 요약

□ 거주민 면담내용

******* 주민협의체를 무시하고 일부만 면담 하겠다고 연락한 것을 사과하고 거주민 협의 없이 실시계획인가는 반대함

******* 거주민, 화재민 등 약 400세대가 이주하였는데 임대료 부담이 큼. 당초 계획대로 2020년까지 임대료는 납부하되 그 이후는 면제하기 바라며, 또한, 현재 임대료도 감면해 줄 것

******* 판교 등 사례를 보면 임대후 분양도 맞지 않다. 주민들이 직접개발하여 분양 아파트를 갖을 수 있게 바람

******* 화재민들이 최초 이주주택에서 좀 더 넓은 곳으로 이주 가능토록 조치하여 주시고 사업완료 후 현 거주민과 동등하게 대우 해주기 바람

******* 최선의 개발방식은 SPC방식이다. 180명이 서명해서 민원으로 제출하였으니 검토 바람

******* 하남시(2013)와 휘경동(2007) 사례를 보면 임대 후 분양전환 주택을 공급한 사례가 있다. 가능하면 구룡마을에서도 공급하기 바람

******* 거주민 재정착을 위해 소송없이 기존 무허가로 인정해 주기를 바람

○ 서울시 : SH는 수익 추정시 보증금을 높이고 임대료를 낮추는 방안을 검토해 주시기 바람

○ SH  : 사업방식 변경(환지 등)은 도시계획위원회 심의를 다시 받는 등 최초 단계로 돌아가 다시 시작하게 되므로 수용하기 어려움

******* 현 상황에서 실시계획인가는 반대 함

******* 거주민들의 최대한의 양보가 임대 후 분양전환 아파트 이고 토지주도 민영개발 해서 주겠다는 것을 공영개발에서는 왜 안되는지?

******* 7B지구 주민은 특별분양, 임대후 분양이 안되면 사업추진 반대함.

******* 89.1.24 이전 무허가건축물 인정 소송중이므로 관련기관은 자료를 숨기지 말고 제출해 줄 것. 2000년 요도 조사 자료등이 거주 사실 입증에 도움이 됨. 또, 미전입 30세대가 이주할 수 있도록 조치바람

□ 토지주 면담내용

******* ‘05년 경매로 평당 450만원에 구매 후 금융비용 등으로 원가가 평당 800만원에 달하며, 양00씨는 평당 500만원에 낙찰 받았고, 최근 경매가는 평당 천만원에 이름, 현실보상과 분양주택 공급이 필요함

******* 최초 민간개발에서 공영개발·미분할 혼용으로 추진하다가 강남구청장 때문에 수용방식으로 바뀌었음. 미분할 혼용 또는 기타방식 변경을 고려해 줄것. 인천도시개발공사는 협의양도인택지 공급 규정이 있음

******* ‘15~’16년 주민공람시 전주민이 반대했으나 반영이 안 됨. 막대한 이익을 토지주와 거주민에게 돌려주고 환지 방식으로 되돌려 줄 것

******* 토지주가 내 놓은 대안(SPC 방식)이 좋음. 기존의 협의체 회의는 형식적인 것이었으며, 시행자는 SH이지만 공무원이주관하여야 함

******* 72년부터 목장을 하다가 88년 갑자기 무허가 건축물이 많이 늘었고 민원 때문에 목장을 접었음. 이제 와서 수용당하는 것은 반대하며,  주변 실거래가 보상(평당 5천만원)과 분양주택을 주여야 함

******* 거주민과 토지주가 반대하는 사업은 SH와 로또아파트 분양자를 위한 사업이 될 것임. 시에 갈등조정 협의회 및 서울형 공론화사업 등을 신청하였으니 잘 검토해 주시고 도시개발사업은 민간도 시행할 수 있으므로 전문가 및 언론 등과 공개적으로 논의할 수 있게 해 줄 것

******* 위탁자의 의견은 협의양도인 택지임을 전달함

******* SH의 추정 수익이 4,500억 정도인데 분양가 2,700만원~2,800만원정도 라면 로또분양 문제가 있음. SH 내규를 고쳐서라도 협의양도인 택지를 공급해 줄 것

******* 질의하신 사항은 예민하여 이 자리에서 즉답하기 어렵고 또 불가능한 면이 있음. 예를 들어 SH 수익이 4,500억이라는 것도 추정치 일 뿐 아직 감정평가 등 실제 금액을 추산할 수 없는 숫자에 불과하고 기타 사업방식 변경이나 보상방법 변경 등도 좀 더 검토한 후에 공개적으로 답변 드리겠음

****** 싯가 보상은 토지보상법에 따라야 하며, 분양권도 법정기준에 해당되야 가능한 사항으로 법을 위배할 수는 없음.

협의양도인 택지는 법령상 가능한 내용이므로 당초 계획에 없었더라도 SH에서 다시 한번 검토해 주시기 바람.

우리시는 거주민‧토지주에 대한 정당한 보상, SH는 공정한 관리자로서의 역할을 하도록 하고 있으며, 최대한 요구사항을 반영할 수 있도록 다시 검토해 보겠음.

다만 시간적으로 문제가 있으며, 충분히 검토하고 고려하되 거주민 면담을 해보니 빨리 추진해야할 필요도 있었음.