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1. 안녕하십니까? ***님. 먼저 *************************에 대해 깊은 위로의 말씀드리며, 귀하의 의결권 관련 질의 등에 대해 답변드리겠습니다.

2. 먼저, *************************************************************************************************************************************************************************************************************에 대해서 집합건물법에 규정된 바 없습니다. 다만, 집합건물법 해석사례집에 아래와 같이 명시되어 있음을 알려드리니, 업무에 참고하시길 바랍니다.

* 시행사를 제외하고 수분양자들만으로 관리단을 구성할 수 있는지(집합건물법 해석사례집 2015)

○질의요지: 관리단을 구성할 때 미분양 된 부분의 소유권을 갖는 시행사를 제외할 수 있는지.

집합건물법에 따르면 1동의 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 특별한 절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연 설립됩니다.(제23조제1항).

따라서 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자(시행사)를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립됩니다.(대법원 2005.11.10. 선고 2003다45496 판결 참조)

* 의결권의 귀속(집합건물법 해석사례집 2015)

○질의요지: 중도금 등 분양대금을 완납하지 않은 수분양자에게 의결권이 있는지.

구분소유자란 전유부분에 대한 구분소유권을 가지는 자로서 통상 등기부에 구분소유권자로 등기된 자를 의미하지만(제2조 제2호), 대법원은 “분양대금을 완납하였음에도 분양자측의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 수분양자도 관리단의 구성원이 되어 의결권을 행사할 수 있다.”고 하였습니다.(대법원 2005.12.16. 자 2006마515 결정).

그러나 사안과 같이 분양대금을 완납하지 않은 수분양자는 구분소유자로서 관리단의 구성원이 되거나 의결권을 행사할 수 없을 것입니다.

* 미분양 집합건물의 관리단 구성(집합건물법 해석사례집 2015)

○질의요지: 집합건물의 전유부분 중 52%를 시행사가 소유하고 48%의 전유부분이 분양된 경우 집합건물의 관리방법

집합건물법에 따르면 1동의 건물에 대해 구분소유관계가 성립되면 특별한 설립절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연설립되며(제23조), 관리규약이나 집합건물법이 관리인에게 위임한 사항 외에 건물의 관리에 관한 모든 사항은 관리단집회에서 정할 수 있습니다(제31조). 그리고 집합건물법은 관리단집회의 의결정족수에 관하여 구분소유자 숫자와 의결권비율(전유부분의 면적비율)의 두 가지를 모두 만족할 것을 규정하고 있습니다.(제15조,제16조,제29조,제38조)

사안의 경우, 시행사를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연 설립되며, 시행사가 52%의 지분권을 갖는다고 하더라도 구분소유자 숫자는 1인이므로 시행사만으로는 집회결의가 이루어 질 수 없으며, 시행사를 제외한 48%의 구분소유자가 합의한다고 하더라도 구분소유자 숫자는 절대 다수이나 의결권이 과반수에 이르지 못하므로 결의가 어렵습니다. 따라서 시행사와 다른 구분소유자가 협의하여 건물관리에 관한 사항을 결정해야 할 것입니다.

3. 관리규약이 제정되어 있는 않는 상태에서 관리인 선출 관련 질의에 대해서는, 집합건물법제24조제3항에 의거 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임되며, 규약으로 제26조의2에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따릅니다. 이에 근거하여 규약을 아직 설정하지 않았다면, 집합건물법 제38조에 의거 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결하므로, 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결하여 관리인을 선출하면 될 것입니다.

4. 세무서에서 고유번호증을 발급받을 수 있는지 여부는, 집합건물법에 규정되어 있지 않은 사항으로 세무서에 문의하시길 바랍니다.

5. 마지막으로 관리단 집회에서 절차상 하자 등으로 통과된 안건의 효력과 관련한 사항은, 집합건물법에 규정되어 있지 않으므로 사법적 판단을 받으시는 것이 바람직하다고 판단되며, 동 주민센터 무료법률상담 마을변호사 제도를 활용하시는 등 법률전문가에게 자문을 구하시길 바랍니다.

6. 집합건물내 분쟁이 발생되었을 경우 서울시 집합건물분쟁조정위원회(☎2133-7036)에 조정 신청하셔서 심의·조정을 받으실 수 있으며,  집합건물법 해석사례집 또는 정확한 법령 해석이 필요하시면 법무부 법무심의관실(02-2110-3164~5)로 문의하시기 바랍니다.

7.  아울러 집합건물법 해석사례집은 아래와 같이 확인 가능함을 알려드립니다.

☞ 집합건물 통합정보마당(https://openab.seoul.go.kr/apt/mvn/mvnUsr.do) → 공지·자료      → 유용한 자료

법 제24조(관리인의 선임 등) ① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.

② 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다.

③ 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 규약으로 제26조의2에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다.

법 제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.

8. 코로나19 지역사회 확산 방지를 위해, 행사·모임에 참여 자제, 손씻기 생활화 등 사회적 거리두기 캠페인에 적극 참여해주시길 당부드리며, 추가적인 질의사항은 주택정책과 (담당 이재현 ☎2133-7034)로 문의하시면 친절하게 답변드리겠습니다. 감사합니다.  끝.

주무관							이재현			주택정보관리팀장					유병오					주택정책과장					04/22 김정호
협조자
시행			주택정책과-8470									(						)		접수											(						)
우	04514					서울특별시 중구 서소문로 124															/
전화		02-2133-7034						/전송			02-2133-0752					/	ljh1124@seoul.go.kr												/	부분공개(6)