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		서울특별시
수신	내부결재
(경유)
제목	민원회신(서울특별시 오피스텔 표준관리규약 관련)

1. 안녕하십니까? ***님. 귀하의 서울특별시 오피스텔 관리규약 해석 관련 질의와 관련하여 답변드리겠습니다.

2. 공동주택관리법에 따른 의무관리대상은 1) 150세대이상이면서 승강기 설치 또는 중앙난방 방식인 공동주택 2) 300세대이상 공동주택이고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)에 적용받는 건축물은 149세대 이하 공동주택, 상가, 오피스텔 등입니다.

3. 따라서 귀하가 거주하는 오피스텔은 민사특별법인 집합건물법이 적용됩니다. 이 법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하고 그 나머지는 관리규약 또는 관리단 집회결의로 정하도록 하고 있습니다.

4. 서울시 오피스텔 표준관리규약 제16조제1항은“관리단은 구분소유자 등의 사용을 방해하지 않는 범위에서 특정 구분소유자 등이나 제3자에게 대지와 공용부분 등을 임대할 수 있다. 다만, 관리위원회가 설치된 경우에는 관리위원회의 결의를 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다.”고 규정되어 있습니다.

5. 이 조항에 대해 서울시 오피스텔 표준관리규약 해설서에는 “본 조 제1항은 관리단이 집회결의로 –관리위원회가 설치된 경우에는 그 결의를 거쳐- 특정한 건물소유자나 점유자 또는 제3자에게 토지와 공용부분 등을 임대할 수 있도록 하는 근거를 제공한다. 물론 토지와 공용부분 등의 임대가 (다른) 건물소유자 등의 사용을 방해하는 경우에는 허용되지 않는다 ”고 명시되어 있으니, 참고하시길 바랍니다.

6. 대체시공 관련 시공사와의 합의에 대해 관리단집회를 통한 결의가 있어야하는지 여부는, 우선 집합건물법 제38조에 의거 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결합니다.

7. 다만, 집합건물법제15조에 의거 공용부분의 변경에 대한 사항은 법 제15조제1항제1,2호에 명시되어 있는 경우를 제외하고 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정하며, 같은 법 제16조에 의거 공용부분의 관리에 대한 사항은 규약상 별도 정함이 없다면 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수 의결)로써 결정함을 알려드리니, 아래 자세한 법조항을 확인하시길 바랍니다.

8. 또한, 귀하의 안건마다 관리단 집회 소집을 해야한다는 점이 비현실적이라는 의견에 대해, 관리단집회를 소집함에 있어 물리적으로 구분소유자 등을 모으지 않고, 집합건물법 제38조제2항에 의거 서면결의를 할 수 있다는 법무부의 질의회신을 아래와 같이 알려드리니, 관리단 업무에 참고하시길 바랍니다.

*법무부 질의회신

관리단집회의 결의는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결하는데(집합건물법 제38조 제1항), 이 때 의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 대통령령으로 정하는 방법을 말한다. 이하 같다)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있음(집합건물법 제38조 제2항).

따라서, 관리단집회를 소집함에 있어 물리적으로 구분소유자 및 그 승낙을 받아 점유하는 자들을 모으지 않고 집합건물법 및 그 시행령에서 정하는 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 대통령령으로 정하는 방법을 말한다. 이하 같다)으로 필요사항을 결의할 수 있음.

다만, 이 경우에도 법에서 규정하는 소집절차 등에 관한 사항은 모두 준수되어야 할 것임.

법 제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.

1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우

2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우

② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

법 제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.

② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다.

③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다.

법 제28조(규약) ① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.

법 제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.

② 의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 대통령령으로 정하는 방법을 말한다. 이하 같다)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다.

③ 제34조에 따른 관리단집회의 소집통지나 소집통지를 갈음하는 게시를 할 때에는 제2항에 따라 의결권을 행사할 수 있다는 내용과 구체적인 의결권 행사 방법을 명확히 밝혀야 한다.

④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 의결권 행사를 위하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

9. 코로나19 지역사회 확산 방지를 위해, 행사·모임에 참여 자제, 손씻기 생활화 등 사회적 거리두기 캠페인에 적극 참여해주시길 당부드리며, 추가적인 질의사항은 주택정책과 (담당 이재현 ☎2133-7034)로 문의하시면 친절하게 답변드리겠습니다. 감사합니다.  끝.

주무관							이재현			주택정보관리팀장					유병오					주택정책과장					04/21 김정호
협조자
시행			주택정책과-8337									(						)		접수											(						)
우	04514					서울특별시 중구 서소문로 124															/
전화		02-2133-7034						/전송			02-2133-0752					/	ljh1124@seoul.go.kr												/	부분공개(6)